PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k., ul. Polna 11, 00-633 Warszawa, Polska; T: +48 (22) 746 4000, F: +48 (22) 746 4040
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k. z siedzibą w Warszawie, przy ul. Polna 11, 00-633 Warszawa wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000750050, NIP 5260210228.
www.pwc.pl
Image should be here
Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania
Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Dom Development S.A.
Sprawozdanie z badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego
Nasza opinia
Naszym zdaniem, załączone roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe:
● przedstawia rzetelny i jasny obraz jednostkowej sytuacji majątkowej i finansowej Dom Development S.A. („Spółka”) na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz jednostkowego wyniku finansowego i jednostkowych przepływów pieniężnych Spółki za rok obrotowy zakończony w tym dniu zgodnie z mającymi zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości;
● jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz jej statutem;
● zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych zgodnie z przepisami rozdziału 2 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości („Ustawa o rachunkowości”).
Niniejsza opinia jest spójna z naszym sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu Spółki, które wydaliśmy z dniem niniejszego sprawozdania.
Przedmiot naszego badania
Przeprowadziliśmy badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Dom Development S.A., które zawiera:
● jednostkowy bilans na dzień 31 grudnia 2025 r.,
oraz sporządzone za rok obrotowy zakończony tego dnia:
● jednostkowy rachunek zysków i strat
● jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów;
● jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym,
● jednostkowy rachunek przepływów pieniężnych oraz
● dodatkowe informacje i objaśnienia do jednostkowego sprawozdania finansowego.
2
Podstawa opinii
Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałami Krajowej Rady Biegłych Rewidentów oraz uchwałą Rady Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego („KSB”), a także stosownie do postanowień ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym („Ustawa o biegłych rewidentach”) oraz Rozporządzenia UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego („Rozporządzenie UE”). Nasza odpowiedzialność zgodnie z KSB została dalej opisana w sekcji Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie jednostkowego sprawozdania finansowego.
Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla naszej opinii.
Niezależność
Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z wymogami etycznymi Rozporządzenia UE, które mają zastosowanie do badań sprawozdań finansowych jednostek zainteresowania publicznego, wymogami etycznymi Ustawy o biegłych rewidentach, które mają zastosowanie do badań sprawozdań finansowych w Polsce oraz „Podręcznikiem Międzynarodowego kodeksu etyki zawodowych księgowych (w tym Międzynarodowych standardów niezależności)” („Kodeks etyki”), przyjętym uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów mającym zastosowanie do badań sprawozdań finansowych jednostek zainteresowania publicznego. Wypełniliśmy również nasze inne obowiązki etyczne zgodnie z wymogami etycznymi Rozporządzenia UE, wymogami etycznymi Ustawy o biegłych rewidentach i Kodeksem etyki. W trakcie przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska pozostali niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie o biegłych rewidentach oraz w Rozporządzeniu UE.
Nasze podejście do badania
Podsumowanie
Istotność
Istotność ogólna przyjęta do badania została określona na poziomie 29,1 mln. zł, co stanowi 4,5% zysku brutto
Kluczowe sprawy badania
Ujmowanie przychodów
Zaprojektowaliśmy nasze badanie ustalając istotność i oceniając ryzyko istotnego zniekształcenia jednostkowego sprawozdania finansowego. W szczególności rozważyliśmy, gdzie Zarząd Spółki dokonał subiektywnych osądów; na przykład w odniesieniu do znaczących szacunków księgowych, które wymagały przyjęcia założeń oraz rozważenia wystąpienia przyszłych zdarzeń, które z natury są niepewne. Odnieśliśmy się również do ryzyka obejścia kontroli wewnętrznej przez Zarząd Spółki, w tym – wśród innych spraw – rozważyliśmy, czy wystąpiły dowody na stronniczość, która stanowiłaby ryzyko istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem.
3
Dostosowaliśmy zakres naszego badania w celu wykonania wystarczającej pracy umożliwiającej nam wydanie opinii o jednostkowym sprawozdaniu finansowym jako całości, biorąc pod uwagę strukturę Spółki, procesy księgowe i kontrole oraz branżę, w której działa Spółka.
Istotność
Na zakres naszego badania miał wpływ przyjęty poziom istotności. Badanie zaprojektowane zostało w celu uzyskania racjonalnej pewności, czy jednostkowe sprawozdanie finansowe jako całość nie zawiera istotnego zniekształcenia. Zniekształcenia mogą powstać na skutek oszustwa lub błędu. Zniekształcenia są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje ekonomiczne użytkowników podjęte na podstawie jednostkowego sprawozdania finansowego.
Na podstawie naszego zawodowego osądu ustaliliśmy progi ilościowe dla istotności, w tym ogólną istotność w odniesieniu do jednostkowego sprawozdania finansowego jako całości, którą przedstawiamy poniżej. Progi te, wraz z czynnikami jakościowymi, umożliwiły nam określenie zakresu naszego badania oraz rodzaj, czas i zasięg procedur badania, a także ocenę wpływu zniekształceń, zarówno indywidualnie, jak i łącznie na jednostkowe sprawozdanie finansowe jako całość.
Ogólna istotność dla Spółki
29,1 mln zł (21,7 mln zł w roku poprzednim)
Podstawa ustalenia
4,5% zysku brutto
Uzasadnienie przyjętej podstawy
Przyjęliśmy zysk przed opodatkowaniem jako podstawę określenia istotności, ponieważ naszym zdaniem wskaźnik ten jest powszechnie używany do oceny działalności Spółki przez użytkowników sprawozdań finansowych oraz jest ogólnie przyjętym miernikiem odniesienia. Istotność przyjęliśmy na poziomie 4,5%, ponieważ na podstawie naszego profesjonalnego osądu mieści się on w zakresie akceptowalnych progów ilościowych istotności.
Uzgodniliśmy z Komitetem Audytu Spółki, że poinformujemy o zidentyfikowanych podczas badania zniekształceniach jednostkowego sprawozdania finansowego o wartości większej niż 2,91 mln, a także zniekształceniach poniżej tej kwoty, jeżeli w naszej ocenie byłoby to uzasadnione ze względu na czynniki jakościowe oraz o reklasyfikacji powyżej 29,1 mln zł.
Kluczowe sprawy badania
Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej znaczące podczas naszego badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący okres. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania jednostkowego sprawozdania finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii i nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw .
4
Kluczowa sprawa badania
Jak nasze badanie odniosło się do tej sprawy
Ujmowanie przychodów ze sprzedaży
Nasze procedury badania w szczególności obejmowały:
Przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, usługowych oraz miejsc parkingowych stanowią 95% przychodów Spółki. Przychody ujmowane są przez Spółkę w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonej nieruchomości (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Kontrolę uznaje się za przeniesioną na kupującego w momencie, gdy protokół odbioru potwierdzający przekazanie nieruchomości został podpisany przez kupującego i przedstawiciela Spółki oraz całkowita kwota wynikająca z umowy sprzedaży została zapłacona przez kupującego. Z uwagi na znaczenie prawidłowości ujmowania przychodów Spółki dla jednostkowego sprawozdania finansowego, uznaliśmy kwestie dotyczące rozpoznania przychodów, w tym w szczególności momentu ujęcia przychodów, za kluczową sprawę badania.W jednostkowym sprawozdaniu finansowym ujawnienia dotyczące przychodów zostały przedstawione w notach 7.4 oraz 7.35 w dodatkowych informacjach i objaśnieniach do jednostkowego sprawozdania finansowego.
• zrozumienie i ocenę procesu ujmowania przychodów oraz zastosowania MSSF 15;
• identyfikację mechanizmów kontrolnych w tym obszarze oraz przeprowadzenie testów zgodności tych mechanizmów;
• przeprowadzenie testów wiarygodności, w tym testów mających na celu sprawdzenie przyporządkowania przychodów ze sprzedaży do prawidłowych okresów sprawozdawczych w odniesieniu do spełnienia kryterium przeniesienia kontroli, w szczególności testy dokumentów, obejmujące uzgodnienia do dokumentacji źródłowej (przede wszystkim do umów deweloperskich, protokołów odbioru, aktów notarialnych, faktur sprzedaży oraz wyciągów bankowych) oraz analiza marży;
• ocenę adekwatności ujawnień dotyczących przychodów zaprezentowanych w jednostkowym sprawozdaniu finansowym;
• analizę niestandardowych transakcji sprzedaży.
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki za jednostkowe sprawozdanie finansowe
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych, rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę przepisami prawa i statutem, a także za kontrolę wewnętrzną, którą Zarząd Spółki uważa za niezbędną, aby umożliwić sporządzenie jednostkowego sprawozdania finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.
5
Sporządzając jednostkowe sprawozdanie finansowe Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie, spraw związanych z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji kiedy Zarząd Spółki albo zamierza dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej Spółki są zobowiązani do zapewnienia, aby jednostkowe sprawozdanie finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości. Członkowie Rady Nadzorczej Spółki są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie jednostkowego sprawozdania finansowego
Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności czy jednostkowe sprawozdanie finansowe jako całość nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem oraz wydanie sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje ekonomiczne użytkowników podjęte na podstawie jednostkowego sprawozdania finansowego.
Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani efektywności lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub w przyszłości.
Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy sceptycyzm, a także:
● identyfikujemy i szacujemy ryzyka istotnego zniekształcenia jednostkowego sprawozdania finansowego spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego z oszustwa jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może dotyczyć zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli wewnętrznej;
● uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu zaprojektowania procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach, ale nie w celu wyrażenia opinii na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;
● oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz zasadność szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez Zarząd Spółki;
● wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie uzyskanych dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub warunkami, które mogą poddawać w znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w sprawozdaniu biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w jednostkowym sprawozdaniu finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię. Nasze wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia sprawozdania
6
biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji działalności;
● oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość jednostkowego sprawozdania finansowego, w tym ujawnienia, oraz czy jednostkowe sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich podstawą transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację .
Komunikujemy się z Komitetem Audytu Spółki odnośnie, między innymi, do planowanego zakresu i czasu przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleń badania, w tym wszelkich znaczących słabości kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.
Składamy Komitetowi Audytu Spółki oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów etycznych dotyczących niezależności oraz komunikujemy wszystkie powiązania i inne sprawy, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy o działaniach podjętych w celu wyeliminowania tych zagrożeń oraz zastosowanych zabezpieczeniach.
Spośród spraw komunikowanych Komitetowi Audytu Spółki ustaliliśmy te sprawy, które były najbardziej znaczące podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący okres i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje zabraniają publicznego ujawnienia na ich temat lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna być komunikowana w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje przeważyłyby korzyści dla interesu publicznego takiego ujawnienia.
Inne informacje, w tym łączne sprawozdanie z działalności
Na inne informacje składa się
łączne sprawozdanie z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”), w której jednostką dominującą jest Dom Development S.A. za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 r. („Łączne Sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu korporacyjnego i skonsolidowaną sprawozdawczością zrównoważonego rozwoju, które są wyodrębnionymi częściami tego Łącznego Sprawozdania z działalności (razem „Inne informacje”).
Inne informacje nie obejmują jednostkowego sprawozdania finansowego i sprawozdania biegłego rewidenta na jego temat.
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami prawa.
Zarząd oraz członkowie Rady Nadzorczej Spółki są zobowiązani do zapewnienia, aby Łączne Sprawozdanie z działalności wraz z wyodrębnionymi częściami spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta
Nasza opinia z badania jednostkowego sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji.
W związku z badaniem jednostkowego sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem wynikającym z KSB jest przeczytanie Innych informacji, i czyniąc to, rozważenie czy są one istotnie niespójne z jednostkowym sprawozdaniem finansowym, z naszą wiedzą uzyskaną w trakcie badania lub w inny sposób wydają się być
7
istotnie zniekształcone. Jeżeli na podstawie wykonanej pracy stwierdzimy istotne zniekształcenie Innych informacji jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym sprawozdaniu z badania.
Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie opinii, czy Łączne Sprawozdanie z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, zostało sporządzone zgodnie z wymogami art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafu 72 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim („Rozporządzenie o informacjach bieżących”), czy jest zgodne z informacjami zawartymi w rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym oraz wydanie oświadczenia, czy w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania stwierdzono istotne zniekształcenia w Łącznym Sprawozdaniu z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, oraz wskazanie, na czym polega każde takie istotne zniekształcenie.
Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje.
Oświadczenie na temat Innych informacji
Oświadczamy, że w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania:
● nie mamy nic do zaraportowania odnośnie stwierdzenia istotnych zniekształceń w Innych informacjach;
● nie stwierdziliśmy w Łącznym Sprawozdaniu z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, istotnych zniekształceń.
Opinia o Łącznym Sprawozdaniu z działalności w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
Na podstawie wykonanej pracy w trakcie badania, naszym zdaniem, Łączne Sprawozdanie z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju:
● zostało sporządzone zgodnie z wymogami art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafu 72 Rozporządzenia o informacjach bieżących;
● jest zgodne z informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego
Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła informacje określone w paragrafie 72 ust. 7 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 72 ust. 7 punkt 5 lit. c-f, h oraz i tego Rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji
Oświadczenie na temat świadczenia usług niebędących badaniem sprawozdania finansowego
8
Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jednostek przez nią kontrolowanych w ramach Unii Europejskiej są zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust.1 Rozporządzenia UE oraz art. 136 Ustawy o biegłych rewidentach.
Usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jednostek przez nią kontrolowanych w okresie od rozpoczęcia badanego okresu do wydania sprawozdania z badania zostały wymienione w nocie 7.53 jednostkowego sprawozdania finansowego.
Wybór firmy audytorskiej
Zostaliśmy wybrani do badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki uchwałą Rady Nadzorczej Spółki z dnia 25 kwietnia 2025 r. Jednostkowe sprawozdanie finansowe Spółki badamy nieprzerwanie począwszy od roku obrotowego zakończonego 31 grudnia 2018 r., to jest przez 8 kolejnych lat.
Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie w imieniu PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k., spółki wpisanej na listę firm audytorskich pod numerem 144, którego rezultatem jest niniejsze sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Krzysztof Sieczkowski.
Krzysztof Sieczkowski
Kluczowy Biegły Rewident
Numer w rejestrze: 12643
Warszawa, 16 marca 2026 r.