Raport

DOM DEVELOPMENT S.A.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY

31 GRUDNIA 2022 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE

Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

 
   
SPRAWOZDANIE FINANSOWE 
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 

DOM DEVELOPMENT S.A. 
 
 
 
 
ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO  PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI ............................................................................................ 4 
BILANS .................................................................................................................................................................................................. 5 
RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ................................................................................................................................................................. 6 
 SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .................................................................................................................................... 7 
 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH .............................................................................................................................................. 8 
ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM........................................................................................................................................ 9 
DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO .................................................................................. 10 
1  PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. ................................................................................................................ 11 
2  PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................................................................................. 11 
3  OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI .................................................................................................................................... 11 
4  ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI .................................................................................................................................................. 13 
5  KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW ................................................................ 17 
6  WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................................................................................... 18 
7  RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ............................................................................................................................................................. 19 
8  INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH ........................................... 19 
9  POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUGO i KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE ................................. 22 
10  ZAPASY ............................................................................................................................................................................................... 23 
11  NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ........................................................................................ 24 
12  POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE ...................................................................................................................................................... 25 
13  KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE ...................................................................................................................................... 25 
14  ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ............................................................................................................................................. 25 
15  KAPITAŁ ZAKŁADOWY ......................................................................................................................................................................... 25 
16  NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ......................................................................................... 28 
17  DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH ..................................................................................................... 28 
18  DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU ............................................................................................................................................................ 29 
19  KREDYTY ............................................................................................................................................................................................. 29 
20  OBLIGACJE .......................................................................................................................................................................................... 30 
21  ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI ...................................................................................................... 31 
22  REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO .................................................................................... 31 
23  REZERWY DŁUGOTERMINOWE ........................................................................................................................................................... 32 
24  POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE ............................................................................................................................. 32 
25  ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU ................................................................................................................................................. 32 
26  ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ....................................................... 33 
27  REZERWY KRÓTKOTERMINOWE ......................................................................................................................................................... 33 
28  PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW .................................................................................................................................................. 33 
29  ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA ........................................................................................................................................ 34 
SPIS TREŚCI 

 
   
SPRAWOZDANIE FINANSOWE 
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU 

DOM DEVELOPMENT S.A. 
30  AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE ............................................................................................................................................ 34 
31  ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM ............................................................................................................................................ 34 
32  ZYSK NA AKCJĘ .................................................................................................................................................................................... 38 
33  PODATEK DOCHODOWY ..................................................................................................................................................................... 38 
34  SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA ................................................................................................................................................ 39 
35  PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY .................................................................................................................. 40 
36  KOSZTY WEDŁUG RODZAJU ................................................................................................................................................................ 40 
37  KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE ................................................................................................................... 40 
38  POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ............................................................................................................................................... 41 
39  POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE ...................................................................................................................................................... 41 
40  PRZYCHODY FINANSOWE ................................................................................................................................................................... 41 
41  KOSZTY FINANSOWE ........................................................................................................................................................................... 41 
42  KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK ........................................................................................................................................... 42 
43  TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................................................... 42 
44  OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI ..................................................................................................................................................................... 45 
45  WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI ................................... 47 
46  ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE .......................................................................................................................................................... 47 
47  ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R. .............................................................................................................. 48 
48  ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2021 .......................................................................................................... 48 
49  ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI ............................................................................................................. 48 
50  DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI ................................................................................................. 49 
51  ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ ..................................................................................................................................... 50 
52  PROGNOZY ......................................................................................................................................................................................... 51 
53  INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ 
FINANSOWYCH ................................................................................................................................................................................... 51 
54  WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO ...................................................................................................................... 52 
 
   

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

1 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI

Niniejsze sprawozdanie finansowe za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku, na ktre składa si:

• bilans sporządzony na dzie 31 grudnia 2022 roku,

• rachunek zyskw i strat za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku,

• sprawozdanie z całkowitych dochodw za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku,

• rachunek przepływw pieniżnych za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku,

• zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku,

• dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego

zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Dom Development S.A. w dniu 15 marca 2023 roku.

Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze roczne sprawozdanie finansowe za rok 2022

i dane porwnywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposb

prawdziwy, rzetelny i jasny sytuacj majątkową i finansową Spłki oraz jej wynik finansowy.

Jarosław Szanajca

Prezes Zarządu

Terry R. Roydon

Członek Zarządu

Leszek Stankiewicz

Wiceprezes Zarządu

Małgorzata Kolarska

Wiceprezes Zarządu

Mikołaj Konopka

Członek Zarządu

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

2 BILANS

AKTYWA

Nota

31.12.2022

31.12.2021

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne

7.6

19 659

18 659

Rzeczowe aktywa trwałe

7.7

19 566

23 371

Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnym przedsiwziciu

7.8

486 050

383 796

Aktywo z tytułu podatku odroczonego

7.22

35 832

11 365

Pożyczki udzielone oraz pozostałe należności długoterminowe

7.9

309 557

28 274

Pozostałe aktywa długoterminowe

22 563

11 550

AKTYWA TRWAŁE RAZEM

893 227

477 015

Aktywa obrotowe

Zapasy

7.10

1 930 509

1 921 213

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

7.11

42 782

38 149

Należności z tytułu podatku dochodowego

Pozostałe aktywa obrotowe

7.12

4 409

3 232

Pożyczki udzielone – czść krtkoterminowa

7.9

197 760

Krtkoterminowe aktywa finansowe

7.13

57 025

32 604

Środki pieniżne i ich ekwiwalenty

7.14

184 078

364 394

AKTYWA OBROTOWE RAZEM

2 218 803

2 557 352

AKTYWA RAZEM

3 112 030

3 034 367

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA

Nota

31.12.2022

31.12.2021

Kapitał własny

Kapitał zakładowy

7.15

25 548

25 398

Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

7.16

264 208

258 358

Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)

670 640

626 738

Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpiecze przepływw pieniżnych

16 444

7 647

Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego

510

Niepodzielony wynik finansowy

373 684

306 767

KAPITAŁ WŁASNY RAZEM

1 351 034

1 225 418

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty – czść długoterminowa

7.19

Obligacje – czść długoterminowa

7.20

260 000

310 000

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego

7.22

Rezerwy długoterminowe

7.23

10 649

12 645

Zobowiązania z tytułu leasingu - czść długoterminowa

7.25

14 126

16 717

Pozostałe zobowiązania długoterminowe

7.24

57 478

69 390

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE RAZEM

342 253

408 752

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatkw oraz pozostałe zobowiązania

7.26

273 748

200 064

Kredyty – czść krtkoterminowa

7.19

50 000

Obligacje – czść krtkoterminowa

7.20

50 000

Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytw i obligacji

7.21

2 550

1 584

Zobowiązania z tytułu leasingu - czść krtkoterminowa

7.25

50 172

52 796

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osb prawnych

7.33

63 990

28 057

Rezerwy krtkoterminowe

7.27

17 637

20 768

Przychody przyszłych okresw

7.28

910 646

1 046 928

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE RAZEM

1 418 743

1 400 197

ZOBOWIĄZANIA RAZEM

1 760 996

1 808 949

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM

3 112 030

3 034 367

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczono inaczej.

3 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

Rok zakończony

Nota

31.12.2022

31.12.2021

Przychody ze sprzedaży

7.35

1 414 704

1 234 988

Koszt własny sprzedaży

7.35

(952 407)

(856 935)

Zysk brutto ze sprzedaży

7.35

462 297

378 053

Koszty sprzedaży

7.36

(45 437)

(42 811)

Koszty oglnego zarządu

7.36

(96 378)

(80 490)

Pozostałe przychody operacyjne

7.38

7 907

3 150

Pozostałe koszty operacyjne

7.39

(19 041)

(15 200)

Zysk na działalności operacyjnej

309 348

242 702

Przychody finansowe

7.40

144 971

122 607

Koszty finansowe

7.41

(17 622)

(10 458)

Zysk brutto

436 697

354 851

Podatek dochodowy

7.33

(63 013)

(48 084)

Zysk netto

373 684

306 767

Zysk na jedną akcję zwykłą:

Podstawowy (w PLN)

7.32

14,64

12,09

Rozwodniony (w PLN)

7.32

14,61

12,01

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

4 SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

Rok zakończony

31.12.2022

31.12.2021

Zysk netto

373 684

306 767

Inne całkowite dochody:

Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływw pieniżnych

10 861

13 874

Pozycje, które będą odniesione do rachunku zysków i strat

10 861

13 874

Pozycje, które nie będą odniesione do rachunku zysków i strat

Inne całkowite dochody, przed opodatkowaniem

10 861

13 874

Podatek dochodowy dotyczący innych całkowitych dochodw, ktre odniesione

bdą na rachunek zyskw i strat

(2 064)

(2 636)

Inne całkowite dochody netto

8 797

11 238

Całkowite dochody netto

382 481

318 005

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

5 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Rok zakończony

Nota

31.12.2022

31.12.2021

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

Zysk przed opodatkowaniem

436 697

354 851

Korekta o pozycje:

Amortyzacja

11 063

10 344

(Zysk)/strata z tytułu rżnic kursowych

1 205

(1)

(Zysk)/strata na inwestycjach

(117 673)

(112 093)

Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek

(4 485)

8 082

Koszty z tytułu wyceny programw opcji menedżerskich

5 393

1 701

Zmiany w kapitale obrotowym:

Zmiany stanu rezerw

(5 127)

3 126

Zmiany stanu zapasw

(13 403)

(282 745)

Zmiany stanu należności

(5 549)

6 127

Zmiany stanu zobowiąza krtkoterminowych z wyjątkiem kredytw i obligacji

52 999

(98 536)

Zmiany stanu rozlicze midzyokresowych i przychodw przyszłych okresw

(161 683)

296 086

Inne korekty

(1 205)

Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej

198 232

186 943

Odsetki otrzymane

7 793

Odsetki zapłacone

(16 098)

(11 488)

Zapłacony podatek dochodowy

(53 611)

(31 797)

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

136 316

143 658

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktyww trwałych

394

551

Wpływy z aktyww finansowych (dywidendy)

117 276

112 608

Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek

270 833

62 663

Inne wpływy z aktyww finansowych

28 000

18 025

Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek

(335 785)

(199 627)

Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktyww trwałych

(7 338)

(11 218)

Nabycie aktyww finansowych i dopłaty do kapitału spłek zależnych

(130 254)

(37 623)

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej

(56 874)

(54 621)

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje)

7.15

8 500

7 500

Wpływy z tytułu zaciągnitych kredytw

7.19

50 000

Wpływy z emisji dłużnych papierw wartościowych

7.20

110 000

Wydatki z tytułu spłaty kredytw

7.19

(10 000)

Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierw wartościowych

7.20

(50 000)

(110 000)

Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda)

7.18

(268 258)

(253 984)

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej

(259 758)

(256 484)

Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

(180 316)

(167 447)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu

7.14

364 394

531 841

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

7.14

184 078

364 394

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

6 ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

Kapitał

zakładowy

Nadwyżka ze

sprzedaży akcji

powyżej ich

wartości

nominalnej

pomniejszona o

akcje własne

Pozostałe

kapitały

(kapitał

zapasowy)

Kapitał rezerwowy

Niepodzielony

wynik

finansowy

Kapitał

własny

razem

z obniżenia

kapitału

akcyjnego

z wyceny

zabezpieczeń

przepływów

pieniężnych

Saldo na dzień

1 stycznia 2022

25 398

258 358

626 738

510

7 647

306 767

1 225 418

Podwyższenie kapitału

zakładowego w drodze realizacji

opcji na akcje (nota 7.15 i 7.16)

150

5 850

6 000

Przeniesienie zysku do kapitału

zapasowego (nota 7.18)

38 509

(38 509)

Dywidenda dla akcjonariuszy (nota

7.18)

(268 258)

Utworzenie kapitału rezerwowego

z wyceny opcji na akcje (nota 7.44)

5 393

Zysk netto za okres

sprawozdawczy

373 684

Inne całkowite dochody netto za

okres sprawozdawczy

8 797

Całkowite dochody netto

8 797

373 684

382 481

Zwiększenie/(zmniejszenie)

kapitału własnego

150

5 850

43 902

8 797

66 917

125 616

Saldo na dzień

31 grudnia 2022

25 548

264 208

670 640

510

16 444

373 684

1 351 034

Kapitał

zakładowy

Nadwyżka ze

sprzedaży akcji

powyżej ich

wartości

nominalnej

pomniejszona o

akcje własne

Pozostałe

kapitały

(kapitał

zapasowy)

Kapitał rezerwowy

Niepodzielony

wynik

finansowy

Kapitał

własny

razem

z obniżenia

kapitału

akcyjnego

z wyceny

zabezpieczeń

przepływów

pieniężnych

Saldo na dzień

1 stycznia 2021

25 218

251 038

614 804

510

(3 591)

264 217

1 152 196

Podwyższenie kapitału

zakładowego w drodze realizacji

opcji na akcje (nota 7.15)

180

7 320

7 500

Przeniesienie zysku do kapitału

zapasowego

10 233

(10 233)

Dywidenda dla akcjonariuszy (nota

7.18)

(253 984)

Utworzenie kapitału rezerwowego

z wyceny opcji na akcje (nota 7.44)

1 701

Zysk netto za okres

sprawozdawczy

306 767

Inne całkowite dochody netto za

okres sprawozdawczy

11 238

Całkowite dochody netto

11 238

306 767

318 005

Zwiększenie/(zmniejszenie)

kapitału własnego

180

7 320

11 934

11 238

42 550

73 222

Saldo na dzień

31 grudnia 2021

25 398

258 358

626 738

510

7 647

306 767

1 225 418

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA

DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.

Spłka Akcyjna Dom Development S.A. („Spłka”) jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.

(„Grupa”). Siedziba Spłki mieści si w Warszawie (00-078 Warszawa, Pl. Piłsudskiego 3). Spłka wpisana jest do Krajowego

Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XII Wydział Gospodarczy

Krajowego Rejestru Sądowego.

Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spłki jest realizacja projektw budowlanych związanych ze

wznoszeniem budynkw – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spłki jest przede wszystkim Warszawa i jej okolice.

Spłka posiada rwnież podmioty zależne prowadzące działalność deweloperską na rynku wrocławskim, trjmiejskim i

krakowskim.

Spłka jest w wikszości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.15), ktra na dzie

31 grudnia 2022 r. posiadała 55,41% akcji Spłki. Jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A. jest SCOP 2003 Trust, podmiot ustanowiony zgodnie z prawem Anglii i Walii. SCOP 2003 Trust jest jedynym

akcjonariuszem SCOP Luxembourg 2007 S.a r.l., ktry z kolei jest wikszościowym udziałowcem Groupe Belleforet S.a r.l.

Podstawowym przedmiotem działalności Spłki jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.

Spłka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spłek Handlowych a czas jej trwania jest

nieograniczony.

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2022 r. Spłka nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

7.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Spłki w

dającej si przewidzieć przyszłości.

Dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrain jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie

gospodarcze w całym regionie. Spłka i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. W ocenie

Zarządu Spłki, wojna w Ukrainie może wpłynąć przede wszystkim na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostpność

podwykonawcw. Na dzie sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego wszystkie inwestycje Spłki postpowały

zgodnie założonymi budżetami oraz harmonogramem rzeczowo-finansowym. Zarząd Spłki na bieżąco monitoruje sytuacj i

analizuje jej potencjalny wpływ zarwno z perspektywy poszczeglnych projektw, jak i całej Spłki i jej długofalowych

zamierze. W ocenie Zarządu Spłki, na dzie zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza si istnienia

okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spłk.

Walutą funkcjonalną Spłki jest złoty polski. Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich („PLN”,

„zł”). Dane finansowe prezentowane w sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Spłka sporządziła rwnież skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za okres

dwunastu miesicy zakoczony 31 grudnia 2022 roku, ktre zostało zatwierdzone przez Zarząd Spłki w dniu 15 marca 2023

roku.

Skonsolidowane sprawozdanie najwyższego szczebla sporządzane jest przez Groupe Belleforet S.a r.l.

7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI

Polskie regulacje prawne nakładają na Spłk obowiązek sporządzania sprawozdania finansowego zgodnie

z Midzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) przyjtymi przez Uni Europejską („UE”). Biorąc

pod uwag toczący si w UE proces wprowadzania standardw MSSF oraz prowadzoną przez Spłk działalność, w zakresie

stosowanych przez Spłk zasad rachunkowości nie ma rżnicy midzy standardami MSSF, ktre weszły w życie, a standardami

MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakoczonego 31 grudnia 2022 roku.

Niniejsze sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Spłki w rozumieniu MSR 27 i zostało

sporządzone zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjtymi przez Uni Europejską.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Rad Midzynarodowych Standardw Rachunkowości („RMSR”)

oraz Komitet ds. Interpretacji Midzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spjne z tymi, ktre

zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spłki za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2021 roku, z wyjątkiem

zastosowania nastpujących zmian do standardw oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresw rocznych

rozpoczynających si w dniu 1 stycznia 2022 roku:

• Roczne zmiany MSSF 2018-2020 wprowadzają zmiany do standardw: MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów

Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 9 Instrumenty finansowe, MSR 41 Rolnictwo oraz do przykładw

ilustrujących do MSSF 16 Leasing. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardw w zakresie

ujmowania oraz wyceny.

• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsiwzić”. Opublikowane w maju 2020 r. zmiany do standardu mają na celu

zaktualizowanie stosownych referencji do Założe Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla

rachunkowości połącze przedsibiorstw.

• Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”. Zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnie

odnośnie do kosztw, ktre jednostka uwzgldnia w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia.

Opublikowane standardy i interpretacje, ktre jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spłk

W niniejszym sprawozdaniu finansowym Spłka nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu nastpujących

opublikowanych standardw, interpretacji lub poprawek do istniejących standardw przed ich datą wejścia w życie:

• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktyww pomidzy inwestorem a jego jednostką

stowarzyszoną lub wsplnym przedsiwziciem. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespjności pomidzy MSSF 10

a MSR 28. Ujcie ksigowe zależy od tego, czy aktywa niepieniżne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub

wsplnego przedsiwzicia stanowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniżne stanowią „biznes”,

inwestor wykazuje pełny zysk lub strat na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub

strat z tylko w zakresie czści stanowiącej udziały innych inwestorw. Na dzie sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Uni Europejską.

• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych. Rada opublikowała zmiany do MSR 1, ktre wyjaśniają kwesti

prezentacji zobowiąza jako długo- i krtkoterminowe. Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozda finansowych za

okresy rozpoczynające si z dniem 1 stycznia 2024 r. lub po tej dacie. Na dzie sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Uni Europejską.

• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz wytyczne Rady MSSF w zakresie ujawnie dotyczących polityk

rachunkowości w praktyce. Zmiana do MSR 1 wprowadza wymg ujawniania istotnych informacji dotyczących zasad

rachunkowości, ktre zostały zdefiniowane w standardzie. Zmiana wyjaśnia, że informacje na temat polityk rachunkowości są

istotne, jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania finansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istotnych

informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym. Ponadto, dokonano rwnież zmian wytycznych Rady w zakresie stosowania

koncepcji istotności w praktyce, aby zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojcia istotności do ujawnie dotyczących

zasad rachunkowości. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.

• Zmiany do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błdw. W 2021 r. Rada

opublikowała zmian do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błdw w

zakresie definicji wartości szacunkowych. Zmiana do MSR 8 wyjaśnia, w jaki sposb jednostki powinny odrżniać zmiany zasad

rachunkowości od zmian wartości szacunkowych. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.

• Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy”. Zmiany do MSR 12 precyzują, w jaki sposb rozliczać podatek odroczony od

transakcji takich jak leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą do standardu istniały niejasności co

do tego, czy ujcie rwnych kwot aktywa i zobowiązania dla celw ksigowych (np. początkowe ujcie leasingu) pozostające

bez wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje konieczność ujcia sald podatku odroczonego czy też zastosowanie

ma tzw. zwolnienie z początkowego ujcia (ang. initial recognition exemption), ktre mwi, że nie ujmuje si sald podatku

odroczonego, jeśli ujcie składnika aktyww lub zobowiąza nie ma wpływu na wynik ksigowy lub podatkowy na moment

tego ujcia. Zmieniony MSR 12 reguluje t kwesti wymagając ujcia podatku odroczonego w powyższej sytuacji poprzez

wprowadzenie dodatkowego zapisu, że zwolnienie z początkowego ujcia nie ma zastosowania, jeżeli jednostka jednocześnie

rozpoznaje składnik aktyww i rwnoznaczny składnik zobowiąza i każdy z nich tworzy rżnice przejściowe. Zmiana

obowiązuje dla sprawozda finansowych za okresy rozpoczynające si z dniem 1 stycznia 2023 r. lub po tej dacie.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

• Zmiana do MSSF 16 „Leasing”. We wrześniu 2022 r. Rada zmieniła standard MSSF 16 „Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące

pźniejszej wyceny obowiązania leasingowego w przypadku transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy

spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcj należy ująć jako sprzedaż. Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy

pźniejszej wyceny zobowiąza leasingowych wynikających z leasingu zwrotnego w taki sposb, aby nie ujmować zysku lub

straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy wymg ma szczeglne znaczenie w przypadku, gdy leasing

zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, ktre nie zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności

leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 r. Na dzie sporządzenia niniejszego

sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Uni Europejską.

Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardw na sytuacj finansową, wyniki działalności Spłki oraz na

zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spłki nie przewiduje, aby nowe standardy oraz zmiany

do obecnie obowiązujących standardw mogły mieć istotny wpływ na sprawozdanie finansowe Spłki za okres, w ktrym bdą

one zastosowane po raz pierwszy.

7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Akcje i udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnych przedsiwziciach wykazywane są według kosztu

historycznego po uwzgldnieniu odpisw z tytułu utraty wartości.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntw) oraz

skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi rwnież koszt wymiany czści

składowych urządze w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres

użytkowania danego składnika aktyww. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, środki transportu są

amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%.

Prawo do użytkowania powierzchni biurowych wykazane jest zgodnie z zasadami określonymi w MSSF 16 Leasing i

amortyzowane jest przez okres trwania umowy najmu.

ZAPASY

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej

z dwch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spłki na podstawie cen rynkowych.

Produkcja w toku

Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny

sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny. W przypadku projektw deweloperskich

Spłki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego niżej „testu na utrat

wartości” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Test na utrat wartości zapasw

Jeśli przewiduje si, że projekt deweloperski bdzie generował strat, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w

toku, ktry ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zyskw i strat. Odpis aktualizacyjny może rwnież dotyczyć nieruchomości,

dla ktrych proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunicia w czasie.

Dla każdego projektu deweloperskiego przygotowywane są budżety, ktre obejmują zarwno dokonane jak i przyszłe

przepływy środkw pieniżnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał.

Dla celw badania utraty wartości budżety projektw obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto

pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem

projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są rwnież obciążane powiązanymi z nimi

przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewntrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientw (jeśli dotyczy

to projektu).

Budżety projektw opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny.

Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzgldnieniem wszystkich przychodw i ww. kosztw, jest dodatnia, wwczas nie ma

potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasw. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości,

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

co po dokładnej weryfikacji przepływw środkw pieniżnych dla danego projektu skutkuje zaksigowaniem odpisu na utrat

wartości zapasw w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży.

Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji „Korekta wartości zapasw do wartości netto

możliwej do uzyskania”. Ewentualne odwrcenie takiego odpisu na utrat wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli

przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią.

Jeśli projekt składa si z kilku etapw, wwczas badanie utraty wartości zapasw przeprowadza si w nastpujący sposb:

a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celw badania utraty wartości.

b) każdy etap projektu, w ktrym rozpoczto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla

celw badania utraty wartości rozpatruje si go osobno.

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewntrznego ujmuje si jako koszty w rachunku zyskw i strat w okresie w ktrym je poniesiono z

wyjątkiem kosztw aktywowanych, czyli kosztw ktre można przyporządkować do kosztw wytworzenia dostosowanych

składnikw aktyww (w przypadku Spłki: do produkcji w toku) jako czść ich kosztu wytworzenia.

Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa

si za aktywny, gdy dla zakupionych gruntw prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu

uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.

Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, ktrych przeprowadzenie jest

konieczne do przygotowania mieszka do przekazania klientom zostały zakoczone.

Aktywowanie kosztw finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działa związanych z działalnością inwestycyjną

na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwole i

postanowie administracyjnych dotyczących projektu.

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności wyceniane są w oparciu o MSSF 9, ktry wprowadził koncepcj

szacowania odpisw z tytułu utraty wartości aktyww finansowych z zastosowaniem modelu bazującym na stratach

oczekiwanych.

LOKATY BANKOWE POWYŻEJ TRZECH MIESIĘCY

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesicy (na dzie ich utworzenia) prezentowane są w pozycji

„Krtkoterminowe aktywa finansowe”.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I EKWIWALENTY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

Środki pieniżne i lokaty krtkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesicy (na dzie ich utworzenia) wykazane są

w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniżne w banku i w kasie oraz lokaty krtkoterminowe o pierwotnym

okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesicy. Saldo środkw pieniżnych i ich ekwiwalentw wykazane w

sprawozdaniu w rachunku przepływw pieniżnych składa si z określonych powyżej środkw pieniżnych i ich ekwiwalentw

pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.

OPROCENTOWANE KREDYTY BANKOWE, POŻYCZKI I PAPIERY DŁUŻNE

W momencie początkowego ujcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości

godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.

Po początkowym ujciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy

zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzgldnia si koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub

premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

Zobowiązania krtkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatkw oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie

wymagającej zapłaty.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczeglności dotyczy to zatrzymanych kaucji

gwarancyjnych), wartość zobowiąza jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływw

pieniżnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwikszenie zobowiązania

w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

REZERWY

Rezerwy tworzone są wwczas, gdy na Spłce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze

zdarze przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści

ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty dotyczące danej rezerwy są

wykazane w rachunku zyskw i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW

Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spłka uzyska korzyści ekonomiczne związane z

daną transakcją oraz gdy kwot przychodw można wycenić w wiarygodny sposb. Zanim przychody zostaną ujte, muszą

zostać spełnione nastpujące kryteria:

Sprzedaż produktw

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie

przejścia na nabywc nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla

prawa własności. Według oceny Spłki nastpuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie

podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia

nieruchomości.

W przypadku gdy projekt deweloperski związany ze sprzedażą nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni

komercyjnych itp.) prowadzony jest na nieruchomości (gruncie) należącycm do strony trzeciej, jednak realizacja projektu

(marketing, sprzedaż, obsługa klienta i obsługa projektowo-budowlana) prowadzona jest przez Spłk oraz ryzyka związane z

prowadzeniem takiego projektu leżą po stronie Spłki, przychody ze sprzedaży takich nieruchomości są rozpoznawane

analogicznie jak to zostało wyżej opisane w odniesieniu do projektw deweloperskich prowadzonych na nieruchomościach

należących do Spłki lub bdących w jej wieczystym użytkowaniu.

Sprzedaż usług

Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w okresie, w ktrym usługa

jest świadczona.

PRZELICZANIE POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUCIE OBCEJ

Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, ktre są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą prezentacji

Spłki. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty funkcjonalnej obowiązującego

na dzie zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniżne wyrażone w walutach obcych są przeliczane po kursie waluty

funkcjonalnej obowiązującym na dzie bilansowy. Rżnice kursowe są ujmowane w rachunku zyskw i strat jako

przychody/koszty finansowe.

PODATKI

Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia si w wysokości kwot

przewidywanej zapłaty na rzecz organw podatkowych (podlegających zwrotowi od organw podatkowych) z zastosowaniem

stawek podatkowych i przepisw podatkowych, ktre obowiązywały na dzie bilansowy.

Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiąza bilansowych w stosunku do

rżnic przejściowych wystpujących na dzie bilansowy midzy wartością podatkową aktyww i zobowiąza a ich wartością

bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych rżnic przejściowych,

jak rwnież niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na nastpne lata w

takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnity dochd do opodatkowania, ktry pozwoli wykorzystać

ww. rżnice, ulgi i straty.

Wartość bilansowa składnika aktyww z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzie bilansowy i ulega

stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnicie dochodu do opodatkowania wystarczającego do

czściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktyww z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujty składnik

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

aktyww z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzie bilansowy i jest ujmowany do

wysokości odzwierciedlającej prawdopodobiestwo osiągnicia w przyszłości dochodw do opodatkowania, ktre pozwolą na

odzyskanie tego składnika aktyww.

Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w

związku z wystpowaniem dodatnich przejściowych rżnic, to jest rżnic, ktre spowodują w przyszłości zwikszenia podstawy

obliczenia podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem

stawek podatkowych, ktre według przewidywa bdą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktyww zostanie zrealizowany

lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstaw stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie

obowiązujące na dzie bilansowy.

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych

całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujtych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym

dotyczący pozycji ujtych bezpośrednio w kapitale własnym.

Spłka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku

dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat

należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i

tym samym organem podatkowym.

DYWIDENDY

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowcw do ich otrzymania.

ZYSK NETTO NA AKCJĘ

Zysk netto na akcj dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią ważoną liczb

akcji w danym okresie sprawozdawczym.

LEASING

Spłka ujmuje aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesicy, za wyjątkiem

sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz amortyzacj leasingowanego aktywa odrbnie od odsetek od zobowiązania

leasingowego w rachunku zyskw i strat.

Aktywa z tytułu prawa do użytkowania ujte są w bilansie w ramach tej samej pozycji, w ramach ktrej przedstawione zostałyby

odpowiednie bazowe składniki aktyww, gdyby były własnością Spłki (leasingobiorcy).

Prawo do użytkowania powierzchni biurowych

Prawo do użytkowania powierzchni biurowej jest amortyzowane oraz rozpoznawane są koszty finansowe z tytułu leasingu.

Aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe. Zobowiązanie zostało wykazane

odpowiednio w zobowiązaniach długo lub krtkoterminowych.

Prawa wieczystego użytkowania gruntw

Koszty – koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntw są odnoszone do pozycji Zapasy (w pozycji

Półprodukty i produkcja w toku) w trakcie realizacji projektu deweloperskiego.

Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Zapasy lub Należności krótkoterminowe.

Zobowiązanie – zobowiązanie zostało wykazane w całości w zobowiązaniach krtkoterminowych.

Powyższy sposb alokacji opłat z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntw wynika z faktu, że prawa te dotyczą

nieruchomości, na ktrych Spłka realizuje swoje projekty deweloperskie. Dlatego koszty leasingu prawa wieczystego

użytkowania odnoszone są do zapasw (Produkcja w toku) a nastpnie, wraz z kosztem sprzedaży wyrobw gotowych

odnoszone są do rachunku zyskw i strat w okresie w ktrym dane wyroby gotowe są przekazywane klientom (czyli w momencie

rozpoznania sprzedaży).

W dniu 20 lipca 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntw zabudowanych na

cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntw. Grunty objte wyżej opisanym przekształceniem Spłka traktuje

analogicznie do tych, w stosunku do ktrych była dotychczas użytkownikiem wieczystym, traktując opłaty przekształceniowe

analogicznie do opłat z tytułu wieczystego użytkowania.

Uzasadnienie klasyfikacji aktyww i zobowiąza z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntw w bilansie

Generalnie, prawa do wieczystego użytkowania gruntw, na ktrych prowadzone są projekty deweloperskie, klasyfikowane są

jako zapasy. Zobowiązania do zapłaty za te prawa zostaną rozliczone poprzez ich przeniesienie na nabywcw mieszka, z

ktrymi te prawa są związane. Zobowiązania dotyczące tych praw klasyfikuje si jako zobowiązania krtkoterminowe co jest

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

spjne z klasyfikacją zapasw, ktrych te zobowiązania dotyczą (wykazanych jako aktywa obrotowe). Klasyfikacja zobowiąza i

zapasw do krtkoterminowych wynika z faktu, iż ich rozliczenie (tj. zbycie lokali i przeniesienie związanych z nimi zobowiąza)

nastpuje w ciągu okresu stanowiącego tzw. „cykl operacyjny” Spłki. Cykl operacyjny to okres od dnia rozpoczcia projektu

deweloperskiego do realizacji zapasw w postaci środkw pieniżnych.

Spłka zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat

przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywc udziału w gruncie przynależnym

do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tyt. leasingu gruntu

pozostaje na bilansie Spłki. Z tego wzgldu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (ktry jest jednocześnie momentem

ujcia przychodu ze sprzedaży lokalu) nastpuje przeniesienie związanej z tym lokalem czści aktywa z tytułu leasingu z

Zapasów na Należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujtym zobowiązaniem z tyt. leasingu danego gruntu.

Do momentu przeniesienia na nabywc własności, zarwno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krtkoterminowe

gdyż, ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywc w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na

nabywc własności nastpuje wyksigowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywcw

lokali.

Wszystkie przyszłe płatności wynikające z posiadania prawa do wieczystego użytkowania, wynikające z okresu na jaki to prawo

jest udzielone dla poszczeglnych nieruchomości (może wynosić do 99 lat) są dyskontowane. Okres ten nie zależy od

przewidywanego przez Spłk okresu, w ktrym Spłka bdzie właścicielem prawa do wieczystego użytkowania, czyli od

planowanego wykorzystania tych nieruchomości pod inwestycje deweloperskie.

7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA

SZACUNKÓW

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnie podanych poniżej, najwiksze znaczenie, oprcz

szacunkw ksigowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjte założenia.

BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntw) są analizy, ktrych jednym z najważniejszych elementw są tzw.

budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektw. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety

dla tych projektw budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spłki.

Wszystkie budżety projektw budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące.

Aktualizowane budżety projektw stanowią podstaw do:

• weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasw,

• tworzenia prognoz finansowych, budżetw rocznych i planw średnioterminowych.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie

przejścia na nabywc nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla

prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spłki nastpuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na

podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet

ceny nabycia nieruchomości.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, ktry wynosi przecitnie

od 2 do 5 lat. Nie wystpują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.

Na dzie 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku ktrych Spłka winna utworzyć odpisy aktualizujące na

wartości niematerialne.

Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujte w kosztach sprzedaży i kosztach oglnego zarządu.

Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpiecze.

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Inne wartości

niematerialne

Oprogramowanie

komputerowe

Wartości

niematerialne

w realizacji

Razem

WARTOŚĆ BRUTTO

Saldo na 1 stycznia 2021

7 147

21 733

28 880

Zwikszenia

624

7 220

7 858

Przeniesienia

(1 339)

8 289

(6 950)

(Zmniejszenia)

Saldo na 31 grudnia 2021

6 432

30 036

270

36 738

Zwikszenia

601

5 411

6 012

Przeniesienia

5 499

(5 499)

(Zmniejszenia)

Saldo na 31 grudnia 2022

7 033

35 535

182

42 750

SKUMULOWANA AMORTYZACJA

Saldo na 1 stycznia 2021

5 642

8 224

13 866

Zwikszenia

886

3 327

4 213

(Zmniejszenia)

(1 335)

1 335

Saldo na 31 grudnia 2021

5 193

12 886

18 079

Zwikszenia

671

4 341

5 012

(Zmniejszenia)

Saldo na 31 grudnia 2022

5 864

17 227

23 091

WARTOŚĆ NETTO

na 31 grudnia 2021

1 239

17 150

270

18 659

na 31 grudnia 2022

1 169

18 308

182

19 659

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Zwikszenia rzeczowych aktyww trwałych nastąpiły w wyniku nabycia.

Na dzie 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku ktrych Spłka winna utworzyć odpisy aktualizujące na

rzeczowe aktywa trwałe.

Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpiecze.

7.8 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH

I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH

I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU

31.12.2022

31.12.2021

Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnym przedsiwziciu

486 050

383 796

Stan na koniec okresu

486 050

383 796

UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU

Na dzie 31 grudnia 2022 i 2021 roku Spłka nie posiadała inwestycji we wspłnych przedsiwziciach.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Prawo do

użytkowania

powierzchni

biurowych

Środki

transportu

Urządzenia

i pozostałe środki

trwałe

Razem

WARTOŚĆ BRUTTO

Saldo na 1 stycznia 2021

29 935

7 081

10 147

47 163

Zwikszenia

419

1 637

1 086

3 142

(Zmniejszenia)

(1 049)

(129)

(1 178)

Saldo na 31 grudnia 2021

30 354

7 669

11 104

49 127

Zwikszenia

624

1 035

722

2 381

(Zmniejszenia)

(900)

(220)

(1 120)

Saldo na 31 grudnia 2022

30 978

7 804

11 606

50 388

SKUMULOWANA AMORTYZACJA

Saldo na 1 stycznia 2021

7 532

5 411

7 659

20 602

Zwikszenia

3 805

843

1 482

6 130

(Zmniejszenia)

(847)

(129)

(976)

Saldo na 31 grudnia 2021

11 337

5 407

9 012

25 756

Zwikszenia

3 959

910

1 180

6 049

(Zmniejszenia)

(804)

(179)

(983)

Saldo na 31 grudnia 2022

15 296

5 513

10 013

30 822

WARTOŚĆ NETTO

na 31 grudnia 2021

19 017

2 262

2 092

23 371

na 31 grudnia 2022

15 682

2 291

1 593

19 566

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych przedstawiono w poniższej tabeli:

*) Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w ktrej udziały niekontrolujące posiada Euro Styl

Development sp. z o.o. w likwidacji. W wyniku nabycia obydwu tych spłek, Dom Development S.A. uzyskała pełną kontrol nad

Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.

**) Sento S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Sento S.A.

• Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A.

Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A. prowadzi działalność deweloperską w segmencie mieszkaniowym na rynku Trjmiasta i okolic.

Skład Grupy Euro Styl na dzie 31 grudnia 2022 r. przedstawia poniższa tabela:

Grupa ta posiada w swoim portfelu spłk Euro Styl Construction Sp. z o.o., ktra realizuje budow inwestycji mieszkaniowych

w formacie generalnego wykonawstwa wyłącznie dla spłek Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.

• Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Przedmiotem działalności spłki jest prowadzenie projektw deweloperskich na terenie Wrocławia.

• Grupa Kapitałowa Sento S.A.

Sento S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Sento S.A. Przedmiotem działalności tej grupy jest prowadzenie

projektw deweloperskich na terenie Krakowa. W marcu 2022 r. miało miejsce nabycie przez Sento S.A. od jej akcjonariusza

mniejszościowego czści akcji własnych w celu ich umorzenia oraz jednoczene nabycie wszystkich pozostałych akcji Sento S.A.

przez spłk Dom Development Krakw Sp. z o.o. i emisja nowych akcji objtych całkowicie przez Spłk. W wyniku tych

transakcji Spłka posiadała bezpośrednio 93,7% akcji Sento S.A., natomiast pośrednio i bezpośrednio posiadała 100% akcji

Sento S.A. W grudniu 2022 roku Spłka nabyła od Dom Development Krakw sp. z o.o. 6,3% akcji Sento S.A., stając si jej

jedynym akcjonariuszem.

• Dom Development Kredyty sp. z o.o.

W ramach swojej działalności statutowej spłka ta prowadzi usługi pośrednictwa kredytowego na rzecz instytucji finansowych.

UDZIAŁY

W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH,

STOWARZYSZONYCH

I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU

Stan na 31.12.2022

Stan na 31.12.2021

Udziały Spółki

(%)

Wartość

inwestycji

brutto

Wartość

bilansowa

inwestycji

netto

Udziały Spółki

(%)

Wartość

inwestycji

brutto

Wartość

bilansowa

inwestycji

netto

Dom Development Grunty sp. z o.o.

46%

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

100%

51 002

100%

79 002

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

100%

505

100%

505

Mirabelle Investments sp. z o.o.

100%

Euro Styl S.A. *)

100%

265 473

100%

265 473

Euro Styl Development sp. z o.o. w likwidacji

100%

252

100%

252

Dom Construction sp. z o.o.

100%

3 103

100%

3 103

Sento S.A. **)

100%

42 865

77%

35 379

Dom Development Krakw sp. z o.o.

100%

113 970

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

100%

8 784

Issogne sp. z o.o.

100%

Razem

486 050

383 796

Grupa Euro Styl S.A.

Udział jednostki dominującej

w kapitale podstawowym

Udział jednostki dominującej

w prawach głosw

Euro Styl Construction sp. z o.o.

100%

Euro Styl Montownia sp. z o.o.

100%

Apartamenty Las Jastarnia sp. z o.o.

100%

GGI Dolne Miasto sp. z o.o.

100%

Your Destination sp. z o.o.

100%

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

• Mirabelle Investments sp. z o.o.

W dniu 7 września 2017 r. Spłka nabyła 100% udziałw w kapitale zakładowym spłki pod firmą Mirabelle Investments

Sp. z o.o., ktra była adresatem decyzji administracyjnych oraz stroną umw niezbdnych do realizacji kolejnych etapw

projektu Żoliborz Artystyczny na zakupionym przez Spłk prawie użytkowania wieczystego. Spłka nie zamierza prowadzić

działalności operacyjnej w Mirabelle Investments Sp. z o.o., a inwestycja deweloperska na ww. nieruchomości realizowana jest

bezpośrednio przez Dom Development S.A.

• Dom Development Grunty spłka z o.o.

Spłka posiada 46,00% udziału w kapitale spłki Dom Development Grunty spłka z o.o. - spłce uczestniczącej w transakcjach

obrotu nieruchomościami w ramach Grupy.

• Dom Construction sp. z o.o.

Spłka Dom Construction sp. z o.o. realizuje budow inwestycji mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa. Dom

Construction sp. z o.o. świadczy usługi wyłącznie dla spłek Grupy (poza spłkami z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.).

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

W okresie dwunastu miesicy zakonczonym 31 grudnia 2022 roku Spłka rozszerzyła swoją działalność na rynku krakowskim

poprzez opisane niżej utworzenie spłki Dom Development Krakw sp. z o.o., akwizycj spłek Grupy BUMA oraz objcie w

sposb bezpośredni i pośredni udziałw niekontrolujących w spłce Sento S.A..

• Utworzenie spłki Dom Development Krakw Sp z o.o.

W dniu 1 lutego 2022 roku Spłka utworzyła spłk Dom Development Krakw sp. z o.o., z kapitałem zakładowym 5 tys. zł w

ktrej objła 100% udziałw pokrytych gotwką.

Celem powołania spłki Dom Development Krakw Sp. z o.o. jest koncentracja dzialalności deweloperskiej na rynku krakowskim

w jednym podmiocie gospodarczym. Już w pierwszym płroczu 2022 r. Spłka rozpoczła proces łączenia nabytych spłek

deweloperskich z Grupy BUMA oraz Grupy Sento ze spłką Dom Development Krakw Sp. z o.o.. Do dnia 31 grudnia 2022 r.

zakoczono proces połączenia spłek Buma Developemt 8 Sp. z o.o., Buma Development 20 Sp. z o.o., Buma Development 21

Sp. z o.o., Buma Development 22 Sp. z o.o., Buma Development Sp. z o.o. oraz Buma Management Sp. z o.o. (jako spłek

przejmowanych) ze spłką Dom Developement Krakw Sp. z o.o. (jako spłka przejmująca). Dom Development Krakw

Sp. z o.o. nabyła rwnież czść udziałw w Sento S.A. (co opisano poniżej). Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego aktywny jest proces łączenia pozostałch spłek Grupy Buma i Grupy Sento, nabytych przez Dom Development

S.A., ze spłką Dom Development Krakw Sp. z o.o.

• Rozliczenie ostateczne ceny nabycia 77% akcji Sento S.A., objcie pozostałych 23% akcji Sento S.A. oraz dokapitalizowanie

spłki Sento S.A.

Rozliczenie ostateczne ceny nabycia 77% akcji Sento S.A.

W dniu 1 lipca 2021 r. Spłka nabyła od Reno Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie 77% akcji w Sento S.A. z siedzibą w Krakowie.

Spłka zapłaciła za ww. akcje wstpną cen sprzedaży w kwocie 35 379 tys. zł, obliczoną zgodnie z formułą zawartą w umowie

sprzedaży akcji.

W dniu 16 marca 2022 r. strony ww. transakcji podpisały aneks do umowy z dnia 1 lipca 2021 r., w ktrym potwierdziły, że cena

sprzedaży wynikjąca z ww. umowy jest ostateczna. Jednocześnie zarząd Spłki potwierdził, że wstpnie oszacowana wartość

godziwa aktyww netto przejtych 1 lipca 2021 r. i ujawniona w sprawozdaniu finansowym Spłki za okres dwunastu miesicy

zakoczony 31 grudnia 2021 r. pozostaje bez zmian i jest ostateczna.

• Objcie pozostałych 23% akcji (udziałw niekontrolujących) Sento S.A.

W dniu 11 marca 2022 r. spłka Dom Development Krakw sp. z .o.o nabyła 2 014 949 akcji spłki Sento S.A. (co stanowiło 6,3%

akcji Sento S.A.) od akcjonariuszy mniejszościowych tej spłki za łączną cen 2 418 tys. zł.

W dniu 16 marca 2022 r. spłka Sento S.A. nabyła od spłki Reno sp. z o.o. 5 289 851 akcji własnych (co stanowiło 16,7% akcji

Sento S.A.) za cen 7 036 tys. zł. celem ich dobrowolnego umorzenia.

W wyniku powyższych transakcji Spłka stała si w sposb bezpośredni i pośredni właścicielem 100% kapitału akcyjnego

Sento S.A.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

• Objcie nowej emisji akcji w Sento S.A. oraz odkupienie akcji Sento S.A. od Dom Development Krakw sp. z o.o.

W dniu 28 czerwca 2022 r. Spłka Dom Development S.A. nabyła 5 289 851 nowo-wyemitowanych akcji Sento S.A. za cen

5 290 tys. zł (co stanowi 16,7% akcji Sento S.A.)

W grudniu 2022 roku Spłka nabyła od Dom Development Krakw sp. z o.o. 6,3% akcji Sento S.A., stając si jej jedynym

akcjonariuszem.

• Nabycie spłek Grupy BUMA

W dniu 28 lutego 2022 roku Spłka podpisała umow sprzedaży z Giovanni Funduszem Inwestycyjnym Zamknitym z siedzibą

w Krakowie (dalej „Sprzedający”), na mocy ktrej Spłka nabyła 100% udziałw w nastpujących spłkach z Grupy BUMA: Buma

Development sp. z o.o., Buma Management Sp. z o.o., Buma Development 22 Sp. z o.o., Buma Development 21 Sp. z o.o., Buma

Development 20 sp. z o.o., Buma Development 12 Sp. z o.o., Buma Development 8 sp. z o.o., zaś Dom Construction sp. z o.o.,

podmiot w 100% zależny od Spłki, nabyła 100% udziałw w Buma Contractor 1 sp. z o.o. (dalej „Transakcja”).

Wartość Transakcji, wg wstpnej ceny nabycia, to 209,5 mln zł, na ktrą składała si łączna wstpna cena sprzedaży udziałw

w wymienionych wyżej podmiotach w wysokości 151,4 mln zł (z czego wstpna cena za udziały nabyte bezpośrednio przez

Spłk wynosiła 122,3 mln zł, a wstpna cena zapłacona przez Dom Construction Sp. z o.o. wynosiła 29,1 mln zł) oraz 58,1 mln

zł z tytułu przejcia pożyczek udzielonych przez Sprzedającego spłkom nabytym w wyniku Transakcji. W skład aktyww spłek

bdących przedmiotem Transakcji wchodzą m.in. grunty inwestycyjne na terenie Krakowa o potencjale wybudowania 1 370

lokali, projekty w budowie z 224 lokalami oraz 51,4 mln zł środkw pieniżnych, przy zadłużeniu z tytułu kredytw bankowych

na poziomie 1,9 mln zł.

Zgodnie z zapisami umowy sprzedaży, wyżej wymiennione ceny za udziały były cenami wstpnymi, opartymi w dużej mierze o

bilansową wartość aktyww netto w nabywanych spłkach ustalonych na dzie 30 listopada 2021 r.. Ustalenie ostatecznej ceny

sprzedaży nastąpiło w oparciu (midzy innymi) o wartość aktyww netto w nabywanych spłkach ustalonych na dzie 28 lutego

2022 r. Proces ustalania ostatecznej ceny nabycia został zakoczony w dniu 15 lipca 2022 r. poprzez podpisanie przez strony

umowy oświadczenia potwierdzającego wysokość ostatecznej ceny sprzedaży.

Na jej podstawie opisana wyżej wartość Transakcji została pomniejszona o 5,3 mln zł, do kwoty 204,2 mln zł. Pomniejszeniu

uległa cena sprzedaży udziałw w nabytych podmiotach, ktra ostatecznie wyniosła 146,1 mln zł.

Koszty ww. akwizycji w kwocie 3 264 tys. zł, ktrych poniesienie nie było warunkiem Transakcji (takie jak koszty

przeprowadzonych w wielu obszarach prac typu due diligence) zostały odniesione bezpośrednio do rachunku zyskw i strat w

pozycji ”pozostałe koszty operacyjne”.

Ponadto Spłka zawarła ze Sprzedającym warunkową umow przedwstpną nabycia 100% udziałw w RSKK Sp. z o.o. za kwot

9,6 mln zł, zgodnie z ktrą umowa przeniesienia własności RSKK Sp. z o.o. mogła zostać zawarta w terminie do dnia 30 czerwca

2022 roku, po spełnieniu warunkw zawieszających. Z uwagi na niespełnienie si warunkw zawieszających, umowa na zakup

tej spłki nie została zawarta.

• Zwrot dopłaty do kapitału w Dom Development Wrocław Sp. z o.o.

W dniu 26 września 2022 r. Spłka otrzymała od Dom Development Wrocław Sp. z o.o. czściowy zwrot dopłaty do kapitału w

kwocie 28 000 tys. zł.

7.9 POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUGO i KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

POŻYCZKI UDZIELONE I POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

31.12.2022

31.12.2021

Pożyczki udzielone – czść długoterminowa

303 045

26 580

Pozostałe należności długoterminowe

6 512

1 694

Stan na koniec okresu

309 557

28 274

POŻYCZKI UDZIELONE

31.12.2022

31.12.2021

Pożyczki udzielone – czść długoterminowa

303 045

26 580

Pożyczki udzielone – czść krtkoterminowa

197 760

Razem

303 045

224 340

Pożyczki prezentowane w powyższych zestawieniach wykazane są wraz z naliczonymi odsetkami na dzie bilansowy.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

POŻYCZKI UDZIELONE

Wszystkie udzielone przez Spłk pożyczki są pożyczkami do podmiotw powiązanych.

Poniższa tabela przedstawia pożyczki udzielone przez Spłk oraz ich stan na dzie 31 grudnia 2022 r. wraz z naliczonymi

odsetkami:

Data zawarcia

umowy

Pożyczkobiorca

Kwota pożyczki

(bez odsetek)

Termin spłaty

Stan na dzień

31.12.2022

26.02.2019

Euro Styl S.A.

150 000

31.12.2025

90 000

27.09.2019

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

150 000

31.12.2025

140 000

09.08.2022

Dom Development Krakw sp. z o.o.

75 000

31.12.2025

29 200

13.05.2021

Dom Development Krakw sp. z o.o.*)

500

31.12.2024

553

02.07.2021

Dom Development Krakw sp. z o.o.*)

500

31.12.2024

551

16.02.2022

Dom Development Krakw sp. z o.o.*)

1 900

31.12.2024

2 037

22.04.2021

Dom Development Krakw sp. z o.o.**)

17 350

31.12.2026

19 220

22.04.2021

Dom Development Krakw sp. z o.o.***)

6 200

31.12.2026

6 866

22.04.2021

Dom Development Krakw sp. z o.o.****)

13 200

31.12.2026

14 618

Razem

303 045

*) Pożyczka udzielona spłce Buma Development 8 sp. z o.o., ktra została połączona z Dom Development Krakw sp. z o.o.

z dniem 2 czerwca 2022 r.

**) Pożyczka udzielona spłce Buma Development 20 sp. z o.o., ktra została połączona z Dom Development Krakw sp. z o.o.

z dniem 2 czerwca 2022 r.

***) Pożyczka udzielona spłce Buma Development 21 sp. z o.o., ktra została połączona z Dom Development Krakw sp. z o.o.

z dniem 8 września 2022 r.

****) Pożyczka udzielona spłce Buma Development 22 sp. z o.o., ktra została połączona z Dom Development Krakw sp. z o.o.

z dniem 8 września 2022 r.

7.10 ZAPASY

ZAPASY

31.12.2022

31.12.2021

Zaliczki na dostawy

71 694

189 306

w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia

71 694

189 306

odpis do wartości netto możliwej do uzyskania

Półprodukty i produkcja w toku

1 824 319

1 558 097

w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia

1 820 217

1 542 383

prawo wieczystego użytkowania gruntw (leasing)

45 007

44 036

odpis do wartości netto możliwej do uzyskania

(40 905)

(28 322)

Wyroby gotowe

34 496

173 810

w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia

40 725

180 239

odpis do wartości netto możliwej do uzyskania

(6 229)

(6 429)

Razem

1 930 509

1 921 213

ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW

01.01.- 31.12.

2022

01.01.- 31.12.

2021

Stan na początek okresu

34 751

36 741

Zwikszenia

12 583

(Zmniejszenia)

(200)

(1 990)

Stan na koniec okresu

47 134

34 751

Określenie wartości odpisw aktualizujących wartość zapasw jest wynikiem przeprowadzonych przez Spłk analiz i testw

na utrat wartości.

Metodologia badania zapasw pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości”.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE

SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK

31.12.2022

31.12.2021

HIPOTEKI - wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania:

Wynikających z umw zakupu nieruchomości

Wynikających z umw kredytowych Spłki oraz spłek z Grupy

585 000

577 500

PRACE PRZYGOTOWAWCZE

W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych

związanych z tymi projektami obciążają rachunek zyskw i strat Spłki w okresie, w ktrym powstały. Pozostałe prace

przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku.

Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zyskw i strat.

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Prace przygotowawcze

1 288

1 072

7.11 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

31.12.2022

31.12.2021

Należności handlowe

19 016

24 177

Należności od jednostek powiązanych

4 624

2 446

Należności z tytułu podatkw

9 588

2 022

Pozostałe należności

9 554

9 504

Razem

42 782

38 149

Należności z tytułu podatkw stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzie 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia

2021 roku odpowiednio 9 577 tys. zł i 2 022 tys. zł.

Spłka utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, ktre zostały ujte w pozostałych kosztach operacyjnych.

Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Spłki w oparciu o indywidualną analiz

poszczeglnych sald.

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH

31.12.2022

31.12.2021

Do 3 miesicy

16 516

21 057

Powyżej 3 miesicy do 6 miesicy

520

1 047

Powyżej 6 miesicy do 1 roku

1 451

1 143

Powyżej 1 roku

7 098

6 206

Należności z tytułu dostaw i usług brutto

25 585

29 453

Odpisy aktualizujące wartość należności

(6 569)

(5 276)

Należności z tytułu dostaw i usług netto

19 016

24 177

Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych.

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI

Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Stan na początek okresu

5 276

4 632

Zwikszenia

1 377

644

(Zmniejszenia)

(84)

Stan na koniec okresu

6 569

5 276

Saldo odpisu aktualizacyjnego na dzie 31 grudnia 2022 obejmowało odpis aktualizujący wartość należności z tytułu dostaw i

usług w kwocie 6 569 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2021 wartość ta wynosiła 5 276 tys. zł.

Na dni bilansowe nie wystpowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.

Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisw aktualizujących wartość należności rozpoznane są

odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.12 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

31.12.2022

31.12.2021

Rozliczenia midzyokresowe kosztw

4 303

3 232

Naliczone przychody finansowe od lokat

106

Razem

4 409

3 232

7.13 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

31.12.2022

31.12.2021

Lokaty bankowe powyżej trzech miesicy

Środki pieniżne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych

35 456

11 035

Pozostałe krtkoterminowe aktywa finansowe

21 569

Razem

57 025

32 604

W pozycji Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych prezentowane są otrzymane od klientw

Spłki środki pieniżne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktw, ktre do momentu spełnienia odpowiednich wymogw

określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” zdeponowane są na

otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

Pozostałe krtkoterminowe aktywa finansowe stanowią środki zgromadzone na rachunku escrow w związku z realizacją

infrastruktury zewntrznej związanej z prowadzonymi przez Spłk inwestycjami deweloperskimi na osiedlu mieszkaniowym

Metro Zachd.

7.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniżne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności

do 3 miesicy na dzie ich utworzenia. Wartość ksigowa tych aktyww odpowiada ich wartości godziwej.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

31.12.2022

31.12.2021

Środki pieniżne w banku i kasie

16 845

362 288

Lokaty krtkoterminowe

167 233

2 106

Inne

Razem

184 078

364 394

7.15 KAPITAŁ ZAKŁADOWY

OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 R.

ZMIANA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM

Kapitał zakładowy

Nadwyżka

ze sprzedaży akcji

powyżej ich

wartości nominalnej

Liczba akcji

Wartość

wg wartości

nominalnej

Stan na dzień 01.01.2022

25 398 422

25 398

258 358

Zmiana

150 000

150

5 850

Stan na dzień 31.12.2022

25 548 422

25 548

264 208

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

WPŁYWY Z TYTUŁU EMISJI AKCJI

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Wpływy z tytułu emisji akcji – w wartości nominalnej

150

180

Wpływy z tytułu emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej

5 850

7 320

Razem

6 000

7 500

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

Realizacja opcji na akcje, która została zarejestrowana w 2022 roku przez właściwy sąd

W dniu 27 stycznia 2022 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spłki z dotychczasowej kwoty 25 398 422,00 zł do kwoty

25 548 422,00 zł, to jest o kwot 150 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AE, o wartości

nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AF, o wartości nominalnej 1,00 zł każda.

Cena emisyjna akcji serii AE została ustalona na 35,00 zł za jedną akcj a cena emisyjna akcji serii AF została ustalona na 50,00

zł za jedną akcj. Emisja akcji serii AE oraz serii AF nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AE oraz

serii AF w ramach kapitału docelowego jest umożliwienie Spłce wywiązywania si ze zobowiąza wynikających z:

• Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego,

dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A, oraz

• Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczących 250 000 Akcji Dom

Development S.A. (patrz nota 7.44).

Rada Nadzorcza Spłki wyraziła zgod na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru

przedmiotowych 100 000 akcji serii AE oraz 50 000 akcji serii AF. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy

uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii AE jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu IV, Pani Małgorzaty

Kolarskiej, natomiast emisja akcji serii AF jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu V Pana Mikołaja Konopki, w celu

umożliwienia im wykonania ich praw wynikających z warrantw subskrypcyjnych.

W dniu 1 lutego 2022 r.:

• Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spłki poprzez wykonanie praw z warrantw

subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 100 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AE wynosiła 35,00 zł za jedną akcj,

• Pan Mikołaj Konopka dokonał realizacji opcji na akcje Spłki poprzez wykonanie praw z warrantw subskrypcyjnych -

dokonanie subskrypcji na 50 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AF wynosiła 50,00 zł za jedną akcj.

W dniu 3 lutego 2022 r. Zarząd Spłki podjął uchwał w sprawie przydziału 100 000 akcji serii AE Pani Małgorzacie Kolarskiej

oraz 50 000 akcji serii AF Panu Mikołajowi Konopce.

Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego

Rejestru Sądowego w dniu 2 marca 2022 r.

Akcje te zostały zarejestrowane przez Krajowy Depozyt Papierw Wartościowych S.A. w depozycie papierw wartościowych

oraz dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego na Głwnym Rynku GPW w dniu 10 czerwca 2022 r.

Realizacja opcji na akcje, która do dnia 31 grudnia 2022 roku nie została zarejestrowana przez właściwy sąd

W dniu 19 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałe w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spłki w drodze emisji

50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AG. Cena emisyjna akcji serii AG została ustalona na 50,00 zł za jedną akcj.

Emisja akcji serii AG nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu,

uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich, (co zostało szerzej opisane w nocie 7.44). W dniu 29 grudnia 2022 roku, Zarząd

podjął uchwał w sprawie przydzielenia ww. akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi.

Do dnia 31 grudnia 2022 r. akcje te nie zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII

Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje te zostały zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia 2023

roku.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

STRUKTURA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA) NA DZIEŃ 31.12.2022

Seria /

emisja

Rodzaj akcji

Liczba

akcji

Wartość

serii / emisji wg

wartości nominalnej

(PLN)

Sposób pokrycia

kapitału

Data rejestracji

Prawo do

dywidendy

(od daty)

Na okaziciela

21 344 490

gotwka

12.09.2006

Na okaziciela

2 705 882

gotwka

31.10.2006

Na okaziciela

172 200

gotwka

14.02.2007

Na okaziciela

92 700

gotwka

14.02.2007

Na okaziciela

96 750

gotwka

14.02.2007

Na okaziciela

148 200

gotwka

14.02.2007

Na okaziciela

110 175

gotwka

12.03.2012

07.05.2012

Na okaziciela

24 875

gotwka

03.10.2012

09.11.2012

Na okaziciela

20 000

gotwka

03.10.2012

09.11.2012

Na okaziciela

26 000

gotwka

05.03.2013

17.05.2013

Na okaziciela

925

gotwka

31.10.2013

23.12.2013

Na okaziciela

11 000

gotwka

31.10.2013

23.12.2013

Na okaziciela

17 075

gotwka

20.03.2014

02.05.2014

Na okaziciela

1 000

gotwka

14.01.2015

27.03.2015

Na okaziciela

10 320

gotwka

17.05.2016

01.06.2016

Na okaziciela

1 000

gotwka

17.05.2016

01.06.2016

Na okaziciela

85 830

gotwka

10.01.2017

10.03.2017

Na okaziciela

100 000

gotwka

29.03.2018

21.05.2018

Na okaziciela

100 000

gotwka

28.02.2019

24.04.2019

Na okaziciela

100 000

gotwka

31.03.2020

28.05.2020

Na okaziciela

50 000

gotwka

31.03.2020

28.05.2020

Na okaziciela

100 000

gotwka

18.02.2021

23.04.2021

Na okaziciela

80 000

gotwka

18.02.2021

23.04.2021

Na okaziciela

100 000

gotwka

02.03.2022

10.06.2022

Na okaziciela

50 000

gotwka

02.03.2022

10.06.2022

Liczba akcji razem

25 548 422

Kapitał zakładowy razem

25 548 422

Każda akcja Dom Development S.A. ma wartość nominalną w wysokości 1 PLN.

Żadna z akcji Spłki nie jest uprzywilejowana oraz nie podlega ograniczniom praw do akcji.

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO

NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ

31 GRUDNIA 2022 R.

Akcje

Procent kapitału

Liczba głosów na WZA

Procent głosów na WZA

Groupe Belleforêt S.à r.l.

14 155 941

55,41

14 155 941

55,41

PTE Allianz Polska S.A.*

2 504 229

9,80

2 504 229

9,80

Jarosław Szanajca

1 454 050

5,69

1 454 050

5,69

Grzegorz Kiełpsz

1 280 750

5,01

1 280 750

5,01

*) Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 05.01.2023 r. i obejmuje akcje w

posiadaniu Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE. (Patrz rwnież nota 7.51 Istotne zdarzenia po dacie bilansowej)

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ

OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

STAN NA DZIEŃ

31 GRUDNIA 2022 R.

ZMIANA W OKRESIE

OD 31 GRUDNIA 2021 R.

Akcje

Wartość

nominalna

akcji (tys. zł)

Opcje na

akcje

Akcje

i opcje

razem

Akcje

Opcje na

akcje

ZARZĄD

Jarosław Szanajca

1 454 050

1 454

1 454 050

Małgorzata Kolarska*

)

403 544

404

403 544

100 000

(100 000)

Leszek Stankiewicz**) ***)

250 000

Mikołaj Konopka*

)

138 981

139

100 000

238 981

50 000

(50 000)

Terry Roydon

58 500

RADA NADZORCZA

Grzegorz Kiełpsz

1 280 750

1 281

1 280 750

Janusz Zalewski

300 000

300

300 000

Marek Moczulski

Mark Spiteri

900

Markham Dumas

Krzysztof Grzyliski

Dorota Podedworna-Tarnowska

)

W dniu 1 lutego 2022 roku Małgorzata Kolarska oraz Mikołaj Konopka dokonali realizacji odpowiednio 100 000 oraz 50 000 akcji Dom

Development S.A. w ramach realizacji opcji na akcje Spłki.

**) W dniu 5 października 2022 roku Pan Leszek Stankiewicz objął 250 000 opcji na akcje Dom Development S.A., dotyczących 250 000

Akcji Dom Development S.A., co zostało opisane w nocie 7.44.

***) W dniu 29 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwał w sprawie przydzielenia nowych akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi w

procesie realizacji 50 000 opcji na akcje. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII

Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 26 stycznia 2023 roku, czyli po dniu bilansowym.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spłki nie posiadali udziałw w innych podmiotach Grupy z wyjątkiem Dom Land Sp.

z o.o., w ktrej Panowie Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri posiadali na dzie 31 grudnia 2022 roku po 20%

udziałw każdy.

7.16 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2022 r. wartość pozycji Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich

wartości nominalnej uległa zmianie o 5 850 tys. zł w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie 7.15.

Na dzie 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości nominalnej

wyniosła odpowiednio 264 208 tys. zł i 258 358 tys. zł.

7.17 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH

Na dzie 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. akcje Spłki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych.

W okresie dwunastu miesicy koczącym si 31 grudnia 2022 i 2021 r. Spłka nie posiadała akcji własnych.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.18 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spłki zdecydowało w dniu 30 czerwca 2022 r. o przeznaczeniu zysku netto

Spłki za rok 2021 na:

- wypłat dywidendy akcjonaruiszom Spłki w kwocie 268 258 431,00 zł, co dało 10,50 zł na każdą akcj.

- powikszenie kapitału zapasowego Spłki o kwot 38 509 028,51 zł.

Dywidenda za rok 2021 w kwocie 268 258 431,00 zł (tj. 10,50 zł na każdą akcj) została wypłacona w dniu 16 sierpnia 2022 roku.

Dywidenda za rok 2020 w kwocie 253 984 220 zł (tj. 10,00 zł na każdą akcj) została wypłacona przez Spłk w dniu 28 czerwca

2021 roku.

7.19 KREDYTY

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2022

W dniu 16 grudnia 2022 roku pomidzy Bankiem Millennium S.A. oraz Dom Development S.A został zawarty aneks do Umowy

o lini wielowalutową. W wyniku podpisanego aneksu, okres dostpności limitu kredytowego został wydłużony do 17 grudnia

2023 roku oraz zmniejszeniu uległa kwota limitu kredytowego, ktra obecnie wynosi 40 mln PLN.

W dniu 20 grudnia 2022 roku pomidzy mBank S.A. oraz Dom Development S.A., Dom Development Wrocław Sp. z o.o. i Euro

Styl S.A. został zawarty aneks do Umowy Ramowej „Umbrella Wieloproduktowa”. W wyniku podpisanego aneksu, okres

dostpności limitu kredytowego został wydłużony do 29 stycznia 2027 roku oraz zwikszeniu uległa kwota limitu kredytowego,

ktra obecnie wynosi 200 mln PLN. Aktualnie na podstawie umowy z bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty

limitu kredytowego do wysokości 200 mln zł, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z czści tego limitu

kredytowego do wysokości 60 mln zł, Euro Styl S.A. może korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 100 mln zł

Struktura tych zobowiąza pod wzgldem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.

KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI

31.12.2022

31.12.2021

Do 1 roku

50 000

Powyżej 1 roku do 2 lat

Powyżej 2 lat do 5 lat

Powyżej 5 lat

Razem kredyty

50 000

w tym: długoterminowe

krtkoterminowe

50 000

Na dzie 31 grudnia 2022 r. i na dzie 31 grudnia 2021 r. wszystkie posiadane przez Spłk kredyty wyrażone były w złotych

polskich.

KREDYTY BANKOWE NA 31.12.2022

Bank

Siedziba

banku

Kwota kredytu

wg umowy

Waluta

Kwota kredytu

pozostała do spłaty

(bez odsetek)

Waluta

Termin spłaty

PKO BP

Warszawa

150 000

PLN

50 000

PLN

26.02.2023

mBank

Warszawa

200 000

PLN

29.01.2027

Millennium

Warszawa

40 000

PLN

17.12.2023

Razem kredyty bankowe

PLN

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH

• Kredyt w PKO BP

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 150 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może

korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2022 r. Dom Development S.A.

korzystała z limitu kredytowego w wysokości 50 000 tys. zł, a Euro Styl S.A. w wysokości 9 177 tys. zł.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

• Kredyt w mBank

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 200 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development

Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać

z czści tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2022 r. Dom Development S.A. ani inne

spłki Grupy nie korzystały z tej linii kredytowej.

• Kredyt w banku Millennium

Kredyt rewolwingowy do wysokości 40 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2022 r. spłka Dom Development S.A. nie korzystała z

ww. limitu kredytowego.

W pozycji Kredyty Spłka wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzie bilansowy odsetki

prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.

Ze wzgldu na fakt, że oprocentowanie kredytw jest powiązane z kształtowaniem si stawki WIBOR, Zarząd Spłki szacuje,

że wartość godziwa kredytw zaciągnitych przez Spłk jest w przybliżeniu rwna wartości ksigowej tych kredytw

z uwzgldnieniem naliczonych odsetek.

7.20 OBLIGACJE

OBLIGACJE

31.12.2022

31.12.2021

Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - czść długoterminowa

260 000

310 000

Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – czść krtkoterminowa

50 000

Wartość nominalna wyemitowanych obligacji

310 000

360 000

W pozycji Obligacje Spłka wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzie bilansowy

odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.

Ze wzgldu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem si stawki WIBOR, Zarząd Spłki szacuje, że

wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spłk jest w przybliżeniu rwna wartości ksigowej tych obligacji z

uwzgldnieniem naliczonych odsetek.

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI

• Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spłka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wsplnicy S.K.

Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionw

PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter

odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spłk w ramach rżnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2022

W dniu 15 grudnia 2022 roku Spłka dokonała przypadającego na t dat wykupu 5 000 obligacji na okaziciela serii

DOMDET1151222 o wartości nominalnej 10 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. PLN.

EMISJE OBLIGACJI NA 31.12.2022

Seria

Data emisji

Kwota

Waluta

Data wykupu

DOMDET2091023

09.10.2018

50 000

PLN

09.10.2023

DOMDET3121224

12.12.2019

50 000

PLN

12.12.2024

DOMDET4250925

25.09.2020

100 000

PLN

25.09.2025

DOMDET5120526

12.05.2021

110 000

PLN

12.05.2026

Razem

310 000

PLN

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.21 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

31.12.2022

31.12.2021

Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji

2 550

1 584

Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytw

Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów

2 550

1 584

7.22 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU

DOCHODOWEGO

Odroczony podatek dochodowy wynika z niniejszych pozycji:

REZERWY I AKTYWA

Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Bilans

Rachunek zysków i strat/

Sprawozdanie z całkowitych

dochodów

31.12.2022

31.12.2021

01.01-31.12.

2022

01.01-31.12.

2021

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Rżnice kursowe

Odsetki naliczone

587

372

215

355

Dyskontowanie zobowiąza

1 635

1 354

281

594

Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na

sprzedanych produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty

(41 232)

Koszty finansowe skapitalizowane

984

1 988

(1 004)

(625)

Wycena aktyww finansowych

3 983

1 745

2 238

1 745

Pozostałe

Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

7 218

5 459

1 759

(39 163)

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Rżnice kursowe

258

Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na

sprzedanych produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty

21 336

692

20 644

692

Aktualizacja wyceny zapasw

8 956

6 603

2 353

(378)

Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy

973

727

246

122

Rezerwa na świadczenia pracownicze

6 524

3 646

2 878

(1 888)

Rezerwa na koszty

4 407

4 740

(333)

(210)

Dyskontowanie należności

180

Wycena aktyww finansowych

(875)

Strata podatkowa na działalności kapitałowej

416

Pozostałe

Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

43 050

16 824

26 226

(2 121)

Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego

dotyczące rachunku zysków i strat

(26 531)

(39 678)

Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego

dotyczące innych całkowitych dochodów netto

2 064

2 636

Wykazane w bilansie aktywo netto z tytułu odroczonego

podatku dochodowego

35 832

11 365

Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego

podatku dochodowego

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.23 REZERWY DŁUGOTERMINOWE

REZERWY DŁUGOTERMINOWE

31.12.2022

31.12.2021

Rezerwa na koszty napraw – czść długoterminowa

10 414

12 394

Rezerwa na świadczenia emerytalne

235

251

Razem

10 649

12 645

REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Stan na początek okresu

12 645

13 305

Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego

125

Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego

(1 996)

(785)

Stan na koniec okresu

10 649

12 645

7.24 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

31.12.2022

31.12.2021

Kaucje gwarancyjne - czść długoterminowa

29 447

43 782

Pozostałe

28 031

25 608

Stan na koniec okresu

57 478

69 390

7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

Zgodnie z MSSF 16, w bilansie Spłki rozpoznane zostały zobowiązania z tytułu leasingu:

- prawa do użytkowania powierzchni biurowych,

- prawa wieczystego użytkowania gruntw.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

31.12.2022

31.12.2021

Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym:

50 172

52 796

Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntw

45 204

48 278

Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych

4 968

4 518

Pozostałe

Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym:

14 126

16 717

Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych

14 126

16 717

Pozostałe

Razem

64 298

69 513

Według szacunkw Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektw deweloperskich na poszczeglnych

nieruchomościach, dla ktrych na dzie 31 grudnia 2022 r. Spłka posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie 45 204

tys. zł zobowiąza z tyt. leasingu gruntw wykazanych jako krtkoterminowe:

- kwota 3 410 tys. zł podlega zapłacie przez Spłk w ciągu 12 miesicy od dnia bilansowego,

- kwota 6 549 tys. zł podlegać bdzie zapłacie przez Spłk w okresie powyżej 12 miesicy od dnia bilansowego,

- kwota 35 245 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywcw lokali.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.26 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW

ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

31.12.2022

31.12.2021

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne

(czść krtkoterminowa)

144 337

101 848

Zobowiązania z tytułu podatkw

1 479

5 212

Rozliczenia midzyokresowe kosztw

127 641

92 688

Zakładowy Fundusz Świadcze Socjalnych

291

316

Razem zobowiązania

273 748

200 064

Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów:

127 641

92 688

- koszty budowanych osiedli

94 048

76 872

- koszty pracownicze

24 578

10 038

- koszty czynszu za powierzchni biurową

1 308

1 642

- pozostałe

7 707

4 136

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są zobowiązaniami nieodsetkowymi. Poza ujtymi w tej pozycji kaucjami gwarancyjnymi

(opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 30 dni.

Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiąza z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją

projektw deweloperskich. Czść krtkoterminowa i długoterminowa tych zobowiąza wykazane są w odpowiednich pozycjach

zobowiąza krtkoterminowych i długoterminowych.

ZATRZYMANE KAUCJE GWARANCYJNE

31.12.2022

31.12.2021

Zatrzymane kaucje gwarancyjne – czść krtkoterminowa

22 862

14 890

Zatrzymane kaucje gwarancyjne – czść długoterminowa

29 447

43 782

Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem

52 309

58 672

7.27 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

31.12.2022

31.12.2021

Rezerwa na koszty napraw – czść krtkoterminowa

3 471

4 131

Rezerwa emerytalna

102

146

Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe

14 064

16 491

Razem

17 637

20 768

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Stan na początek okresu

20 768

16 982

Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego

9 741

10 838

Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego

(12 872)

(7 052)

Stan na koniec okresu

17 637

20 768

7.28 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

31.12.2022

31.12.2021

Przychody przyszłych okresw dotyczące wpłat klientw na poczet zakupu produktw,

jeszcze niezaliczonych do przychodw w rachunku zyskw i strat

910 646

1 046 928

Pozostałe

Razem

910 646

1 046 928

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.29 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA

W Spłce nie ma specjalnych programw świadcze dla pracownikw po okresie zatrudnienia.

7.30 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW FINANSOWYCH I ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH ORAZ MAKSYMALNA EKSPOZYCJA NA RYZYKO

KREDYTOWE

Wartość godziwa aktyww i zobowiąza finansowych Spłki nie rżni si istotnie od ich wartości bilansowej.

7.31 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

Spłka posiada ekspozycje na nastpujące rodzaje ryzyka finansowego:

• ryzyko rynkowe (ryzyko stopy procentowej)

• ryzyko kredytowe

• ryzyko płynności

RYZYKO RYNKOWE

Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, ktre odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut,

stopy procentowe, czy ceny instrumentw kapitałowych, na wynik finansowy Spłki lub na wartość posiadanych instrumentw

finansowych.

Ryzyko rynkowe obejmuje głwnie nastpujące rodzaje ryzyk:

• ryzyko walutowe

• ryzyko stopy procentowej

AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

31.12.2022

31.12.2021

AKTYWA FINANSOWE

Długoterminowe należności

6 512

1 694

Należności handlowe i pozostałe

28 570

33 681

Należności od jednostek powiązanych

4 624

2 446

Należności razem

39 706

37 821

Pozostałe

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat

(przeznaczone do obrotu)

Środki pieniżne w banku i kasie

16 845

362 288

Lokaty krtkoterminowe

167 233

2 106

Krtkoterminowe aktywa finansowe

57 025

32 604

Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe

280 809

434 819

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Zobowiązania z tytułu kredytw

50 000

Obligacje własne wyemitowane

312 550

361 584

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia midzyokresowe i pozostałe

329 456

263 926

Zobowiązania z tytułu leasingu

64 298

69 513

Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu

756 304

695 023

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Ryzyko walutowe

W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Spłka stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do

zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych.

Na dzie 31 grudnia 2022 r. oraz 31 grudnia 2021 r. Spłka nie posiadała żadnych istotnych aktyww, zobowiąza oraz przyszłych

płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentw pochodnych

zabezpieczających.

Ryzyko stopy procentowej

Kredyty bankowe zaciągnite przy zastosowaniu stałych stp procentowych narażają Spłk na ryzyko zmiany wartości godziwej

kredytw. Kredyty i pożyczki zaciągnite po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływw pieniżnych.

Według aktualnej struktury finansowania Spłka nie posiada kredytw lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie Spłka

posiada krtko, średnio i długoterminowe kredyty i obligacje na zmienną stop procentową, co powoduje ekspozycj na ryzyko

przepływw pieniżnych.

Na dat bilansową Spłka nie posiadała długoterminowych instrumentw finansowych oprocentowanych wg stałej stopy

procentowej.

Ryzyko stopy procentowej w znacznej czści ograniczone jest w sposb naturalny poprzez posiadanie zarwno zobowiąza

finansowych jak i aktyww finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja na ryzyko stopy

procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest dodatkowo zmniejszane poprzez stosowanie takich zabezpieczających

instrumentw finansowych jak:

- opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwrci Spłce rżnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych ponad poziom

ustalony w opcji. Spłka zabezpiecza si w ten sposb przed wzrostem stp, zachowując jednocześnie możliwość skorzystania z

ewentualnego spadku ich poziomu,

- IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według jednej stopy

procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spłka korzysta z zamiany zmiennej stopy

procentowej na stałą. Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie

odbywa si w wyznaczonych dniach przez porwnanie odpowiedniej stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.

Struktura instrumentw finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na dat bilansową przedstawiała si

nastpująco:

INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE

31.12.2022

31.12.2021

Aktywa finansowe

544 148

621 338

Zobowiązania finansowe

362 550

361 584

Razem netto

181 598

259 754

Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe oraz pożyczki udzielone. Jako

zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.

Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej

Zmiana o 100 punktw bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentw na dat bilansową zwikszyłaby (zmniejszyłaby)

aktywa netto i rachunek zyskw i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli. Analiza ta wykonana dla

okresw dwunastu miesicy koczących si 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne

pozostają stałe.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

)

Koszty finansowe dotyczące kredytw i obligacji, w czści kapitalizowane są przez Spłk do produkcji w toku. Skapitalizowane koszty

przenoszone są stopniowo do rachunku zyskw i strat razem z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasw. W przedstawionej wyżej

analizie przyjto, że połowa kosztw finansowych naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zyskw i strat, natomiast

pozostała czść jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zyskw i strat w kolejnych okresach

rozliczeniowych.

RYZYKO KREDYTOWE

Głwnymi aktywami finansowymi Spłki są środki na rachunkach bankowych, gotwka, udzielone pożyczki, należności z tytułu

dostaw i usług oraz inne należności, ktre reprezentują najwikszą ekspozycj na ryzyko kredytowe w relacji do aktyww

finansowych.

Ryzyko kredytowe Spłki jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są

kwotami netto, czyli z uwzgldnieniem odpisw aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd

Spłki na podstawie wcześniejszych doświadcze, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia

gospodarczego.

Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ

stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez midzynarodowe

agencje ratingowe.

Ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są tylko podmioty zależne

od Spłki nad ktrymi Spłka sprawuje bieżącą kontrol. Jednocześnie pożyczki te zabezpieczone są na nieruchomościach

pożyczkobiorcw, ktrych wartość (rentowność prowadzonych na nich lub przyszłych projektw deweloperskicj) jest na bieżąco

przez Spłk monitorowana.

W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostpności środkw finansowych na zakładanym poziomie, w Spłce istnieje

wyspecjalizowana komrka, ktra monitoruje to zagadnienie. Komrka ta na bieżąco monitoruje stan płynnych funduszy oraz

prognozowane wartości przepływw pieniżnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu

maksymalizacji możliwych do osiągnicia przychodw finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu Spłki przed ryzykiem

kredytowym.

Spłka nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerw i klientw. Ponadto

należy zauważyć, że należności dotyczące głwnej działalności Spłki tj. sprzedaży mieszka, lokali usługowych i garaży, są w

pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży nastpuje po zapłaceniu przez nabywcw całkowitej ceny wynikającej

z umowy przedwstpnej sprzedaży.

Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 7.11 Należności z tytułu

dostaw i usług oraz pozostałe należności.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Spłk swoich zobowiąza finansowych w

terminie ich zapadalności. Celem Spłki jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność bdzie zawsze

zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiąza w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych

do przyjcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Spłki.

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI

NA ZMIANĘ STOPY PROCENTOWEJ

Rachunek zysków i strat

Aktywa netto

Wzrost o 100 pb

Spadek o 100 pb

Wzrost o 100 pb

Spadek o 100 pb

31 grudnia 2022

Aktywa zmiennoprocentowe

1 469

(1 469)

1 469

(1 469)

Zobowiązania zmiennoprocentowe *

)

(979)

979

(979)

979

Wrażliwość netto

490

(490)

490

(490)

31 grudnia 2021

Aktywa zmiennoprocentowe

1 072

(1 072)

1 072

(1 072)

Zobowiązania zmiennoprocentowe *

)

(976)

976

(976)

976

Wrażliwość netto

(96)

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływw pieniżnych z tytułu zobowiąza

finansowych Spłki w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności:

)

Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują rwnież okres dłuższy niż 5 lat.

Zarządzanie płynnością Spłki odbywa si głwnie poprzez:

• krtko, średnio i długo-terminowe planowanie przepływw gotwkowych bazujących na regularnie aktualizowanych

prognozach działalności operacyjnej i finansowej; szczegłowe plany krtkoterminowe aktualizowane są przynajmniej

raz na miesiąc,

• dobr odpowiednich źrdeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Spłki oraz analizy rynku,

• bieżący monitoring wskaźnikw wynikających z umw z bankami,

• dywersyfikacj źrdeł finansowania prowadzonej działalności deweloperskiej,

• wspłprac z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorw, wierzycieli i rynku oraz

w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Spłki.

Za lata koczące si 31 grudnia 2022 i 2021 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako zysk netto do średniorocznej wartości

kapitałw własnych) wynosiła odpowiednio 29,0% i 25,8% . W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Spłki

wynosił 4,2% w 2022 roku i 2,6% w 2021 roku.

Na dzie 31 grudnia 2022 i 2021 wspłczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytw i obligacji

pomniejszone o środki pieniżne i ich ekwiwalenty oraz krtkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez kapitały własne)

wynosił odpowiednio 9,0% i (2,9)%.

Spłka nie posiada zdefiniowanego planu wykupu akcji własnych.

Spłka nie podlega żadnym zewntrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogw ustawowych określonych

w Kodeksie Spłek Handlowych.

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ

Suma

0 – 6

miesięcy

6-12

miesięcy

1 – 2

lata

2 – 5

lat

31 grudnia 2022

Zobowiązania z tytułu kredytw

50 011

Obligacje własne wyemitowane

347 129

7 363

56 769

62 251

220 746

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe

329 456

268 322

3 656

38 304

19 174

Zobowiązania z tytułu leasingu *

)

64 298

2 538

8 486

50 736

Razem

790 894

328 234

62 963

109 041

290 656

31 grudnia 2021

Zobowiązania z tytułu kredytw

Obligacje własne wyemitowane

411 281

8 100

58 006

63 388

281 787

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe

263 926

188 776

5 760

37 173

32 217

Zobowiązania z tytułu leasingu *

)

69 513

2 308

7 462

57 435

Razem

744 720

199 184

66 074

108 023

371 439

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.32 ZYSK NA AKCJĘ

W Spłce nie wystpuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcj z działalności kontynuowanej jest rwny zyskowi

na akcj wyliczonemu powyżej.

7.33 PODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Podatek dochodowy bieżący

(89 544)

(87 762)

Podatek dochodowy odroczony

26 531

39 678

Razem

(63 013)

(48 084)

Zobowiązanie Spłki z tytułu podatku dochodowego od osb prawnych na dzie 31 grudnia 2022 roku wynosiło 63 990 tys. zł.

Na dzie 31 grudnia 2021 roku zobowiązanie Spłki z tego tytułu wyniosło 28 057 tys. zł.

Uzgodnienie pomidzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej

stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zyskw i strat Spłki

zaprezentowane jest poniżej.

UZGODNIENIE

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Zysk brutto przed opodatkowaniem

436 697

354 851

Według stawki podatkowej wynoszącej 19%

82 972

67 422

Trwałe rżnice nie objte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym

w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich)

1 298

1 735

Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale niestanowiących kosztu uzyskania przychodw

1 025

323

Otrzymana dywidenda

(22 282)

(21 396)

Inne

Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego

63 013

48 084

Efektywna stawka podatkowa

14,43%

13,55%

Regulacje dotyczące podatku od towarw i usług, podatku dochodowego od osb prawnych oraz obciąże związanych z

ubezpieczeniami społecznymi podlegają czstym zmianom. Te czste zmiany powodują brak odpowiednich punktw

odniesienia, niespjne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, ktre mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące

przepisy zawierają rwnież niejasności, ktre powodują rżnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisw

podatkowych, zarwno pomidzy organami pastwowymi jak i organami pastwowymi i przedsibiorstwami.

KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

PODSTAWOWY ZYSK NA AKCJĘ

Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcj

373 684

306 767

Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spłki do wyliczenia

podstawowego zysku na akcj

25 523 354

25 374 258

Podstawowy zysk na akcję (PLN)

14,64

12,09

ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ

Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcj

373 684

306 767

Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje

z Programu Opcji Menedżerskich

54 796

160 519

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spłki do wyliczenia

rozwodnionego zysku na akcj

25 578 150

25 534 776

Rozwodniony zysk na akcję (PLN)

14,61

12,01

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli

organw, ktre uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe,

wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce

jest wiksze niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.

W konsekwencji, pomimo iż Spłka prowadziła i prowadzi bardzo ostrożną polityk podatkową, chociaż jest to mało

prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą si zmienić

w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.

Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzgldnienia postanowie Oglnej

Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur

prawnych tworzonych w celu uniknicia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność

dokonaną przede wszystkim w celu osiągnicia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i

celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągniciem korzyści podatkowej, jeżeli sposb

działania był sztuczny. Wszelkie wystpowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotw

pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementw wzajemnie si znoszących lub

kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako

przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje bdą wymagać znacznie wikszego

osądu przy ocenie skutkw podatkowych poszczeglnych transakcji.

Klauzul GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, ktre zostały

przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla ktrych po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są

nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisw umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie

realizowanych przez podatnikw prawnych ustale i porozumie, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.

7.34 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

Działalność Spłki jest co do zasady jednorodna i polega głwnie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych

(komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spłka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim,

natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., ktrej Spłka jest podmiotem dominującym, prowadzi rwnież działalność

na rynkach trjmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Działalność na rynku wrocławskim, rynku trjmiejskim i rynku krakowskim

prowadzona jest poprzez spłki zależne Grupy.

W związku z powyższym segmentacja dla celw sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji

geograficznej w ramach Grupy:

• segment warszawski

• segment trjmiejski

• segment wrocławski

• segment krakowski

Ocena wynikw poszczeglnych segmentw dokonywana jest głwnie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marż

brutto ze sprzedaży uzyskane przez poszczeglne segmenty.

Z uwagi na to, że działalność operacyjna Spłki prowadzona jest na rynku warszawskim, czyli w obrbie jednego segmentu,

niniejsze sprawozdanie finansowe nie zawiera informacji segmentowej.

Informacja dotycząca segmentw działalności przedstawiona jest w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Spłki, ktre

przedstawia działalność operacyjną na wszystkich wyżej wymienionych rynkach (segmentach operacyjnych i

sprawozdawczych).

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.35 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

ANALIZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Przychody ze sprzedaży wyrobw gotowych

1 301 776

1 215 823

Przychody ze sprzedaży usług

26 311

18 165

Przychody ze sprzedaży towarw (gruntw)

86 617

1 000

Przychody ze sprzedaży - razem

1 414 704

1 234 988

Koszty sprzedaży wyrobw gotowych

(893 645)

(843 248)

Koszty sprzedaży usług

(13 337)

(13 509)

Koszty sprzedaży towarw

(33 041)

(2 168)

Korekta wartości zapasw do wartości netto możliwej do uzyskania

(12 384)

1 990

Koszt własny sprzedaży - razem

(952 407)

(856 935)

Zysk na sprzedaży brutto

462 297

378 053

7.36 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Koszt własny sprzedaży

(952 407)

(856 935)

Koszty sprzedaży

(45 437)

(42 811)

Koszty oglnego zarządu

(96 378)

(80 490)

Razem

(1 094 222)

(980 236)

Koszty według rodzaju

Amortyzacja

(11 063)

(10 344)

Zużycie materiałw i energii

(384 892)

(478 051)

Usługi obce

(687 808)

(725 087)

Podatki i opłaty

(6 759)

(9 934)

Koszty świadcze pracowniczych

(73 752)

(65 407)

Pozostałe koszty rodzajowe

(3 619)

(2 362)

Wartość sprzedanych towarw i materiałw

(33 041)

(2 168)

Zmiana stanu produktw i produkcji w toku

101 921

306 175

Koszt wytworzenia produktw na własne potrzeby

4 791

6 942

Razem

(1 094 222)

(980 236)

7.37 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA

(wraz z kadrą zarządczą)

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych)

193

Kategoria – umysłowi

193

Kategoria – fizyczni

Koszty świadczeń pracowniczych

Koszty wynagrodze, w tym m.in.:

65 884

58 302

- w tym koszty płatności w formie akcji (nota 7.44)

5 393

1 701

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

7 868

7 105

Koszty świadczeń pracowniczych - razem

73 752

65 407

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.38 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Przychody z tytułu kar umownych, porozumie i odszkodowa

327

419

Rozwiązanie rezerwy na koszty

7 212

2 348

Przychody z odszkodowa

Pozostałe

368

383

Razem

7 907

3 150

7.39 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Rezerwa z tytułu kar i porozumie

162

Darowizny

1 734

509

Rezerwa na pozostałe koszty

4 786

7 631

Odpisane nieściągalne należności

1 327

645

Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy)

3 342

3 073

Koszty zaniechanych projektw

763

Koszty związane z nabywaniem spłek zależnych

3 264

2 291

Koszty zrzeczenia si roszcze z opcji Put na akcje *)

3 902

Pozostałe

524

288

Razem

19 041

15 200

*) patrz nota 7.44

7.40 PRZYCHODY FINANSOWE

PRZYCHODY FINANSOWE

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Odsetki od lokat bankowych i pożyczek (czść nieskapitalizowana)

25 553

6 671

Przychody z tytułu dyskontowania zobowiąza

1 480

3 125

Otrzymane dywidendy

117 276

112 608

Odsetki pozostałe

510

203

Wycena instrumentw zabezpieczających CAP

152

Rżnice kursowe

Razem

144 971

122 607

7.41 KOSZTY FINANSOWE

KOSZTY FINANSOWE

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Odsetki od kredytw i obligacji (czść nieskapitalizowana)

13 469

6 038

Odsetki pozostałe

207

240

Prowizje i opłaty

1 007

967

Rżnice kursowe

1 012

Koszty finansowe leasingu

839

900

Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiąza

946

Wycena instrumentw zabezpieczających CAP

636

Strata ze zbycia inwestycji

1 438

Pozostałe

142

184

Razem

17 622

10 458

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.42 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Wartość kosztw finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku *

)

2 434

4 580

Wartość kosztw finansowych (odsetek) ujtych w rachunku zyskw i strat

13 676

6 278

Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek

16 110

10 858

)

Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektw deweloperskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja w

toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytw. Koszty finansowe ktre nie zostały poniesione w celu finansowania

projektw deweloperskich odnoszone są bezpośrednio do rachunkw zyskw i strat.

7.43 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W okresach dwunastu miesicy zakoczonych 31 grudnia 2022 i 2021 r. Spłka była stroną przedstawionych poniżej transakcji

z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w poniższych tabelach.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Woodsford Consulting Limited

Usługi konsultingowe (umowa z 27.06.2007r. z aneksem)

2 412

2 138

Hansom Property Company Limited

Usługi konsultingowe (umowa z 02.01.2001r. z aneksami)

1 678

1 567

M & M Usługi Doradcze M. Kolarski

Usługi konsultingowe

197

149

Dom Development Grunty sp. z o.o.

Zakup nieruchomości

9 987

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Dom Development Krakw sp. z o.o. *)

Umowy o wspłpracy

Mirabelle Investments sp. z o.o.

Pozostałe

Euro Styl S.A.

Umowy o wspłpracy

233

Euro Styl Construction sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Dom Construction sp. z o.o.

Usługi budowlane

445 376

363 777

Dom Construction sp. z o.o.

Pozostałe

1 018

603

Dom Land sp. z o.o.

Zakup nieruchomości

8 117

Sento S.A.

Umowy o wspłpracy

668

Doradztwo w zakresie infrastruktury

technicznej Rafał Kierski

Umowy o wspłpracy

1 380

2 165

)

w tym Buma Development 8 sp. z o.o., Buma Development 20 sp. z o.o., Buma Development 21 sp. z o.o., Buma Development 22 sp. z o.o.,

Buma Development sp. z o.o. i Buma Management sp. zo.o.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Dom Development Grunty sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Euro Styl S.A.

Umowa o wspłpracy

3 764

2 406

Euro Styl Construction sp. z o.o.

Umowa o wspłpracy

Dom Land sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

3 039

1 797

Dom Construction sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

11 333

8 074

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

399

507

Dom Development Krakw sp. z o.o. *)

Umowy o wspłpracy

2 077

Dom Development Krakw 21 sp. z o.o.

sp. k.

Umowy o wspłpracy

373

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Dom Development Krakw 2 sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Buma Contractor 1 sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

M2 Biuro sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Issogne sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Mirabelle Investments sp. z o.o.

Umowy o wspłpracy

Sento S.A.

Umowy o wspłpracy

460

163

Nestobud sp. z o.o.

Pozostałe

Groupe Belleforêt S.à r.l

Pozostałe

)

w tym Buma Development 8 sp. z o.o., Buma Development 20 sp. z o.o., Buma Development 21 sp. z o.o., Buma Development 22 sp. z o.o.,

Buma Development sp. z o.o. i Buma Management sp. zo.o.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO POŻYCZKODAWCA:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Udzielona pożyczka

125 000

40 000

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Spłacona pożyczka

(10 000)

(15 000)

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Otrzymane odsetki od pożyczki netto

6 227

346

Euro Styl S.A.

Udzielona pożyczka

90 000

55 000

Euro Styl S.A.

Spłacona pożyczka

(108 000)

(680)

Euro Styl S.A.

Otrzymane odsetki od pożyczki netto

2 896

2 399

Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)

Udzielona pożyczka

19 000

113 827

Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)

Spłacona pożyczka

(108 380)

(24 447)

Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)

Otrzymane odsetki od pożyczki netto

4 932

1 648

Dom Development Krakw sp. z o.o.

Udzielona pożyczka

90 200

Dom Development Krakw sp. z o.o.

Spłacona pożyczka

(21 350)

Dom Development Krakw sp. z o.o.

Otrzymane odsetki od pożyczki netto

2 760

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

Udzielona pożyczka

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

Spłacona pożyczka

(8 050)

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

Otrzymane odsetki od pożyczki netto

673

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WPŁACAJĄCY KAPITAŁ DO SPÓŁEK ZALEŻNYCH:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Zwrot dopłaty do kapitału *

)

(28 000)

M2 Biuro sp. z o.o.

Dopłata do kapitału *)

(750)

)

wpłata kapitału zakładowego oraz dopłata do kapitałw spłek zależnych zostały ujte w bilansie w pozycji „Inwestycje

w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnym przedsiwziciu”.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO NABYWAJĄCY UDZIAŁY/ AKCJE OD SPÓŁEK ZALEŻNYCH:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Dom Development Krakw sp. z o.o.

Nabycie akcji Sento S.A.

2 196

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO UDZIELAJĄCY ZALICZEK:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Dom Development Grunty sp. z o.o.

Zaliczka (netto) przekazana w celu nabycia gruntu

(9 871)

8 666

Dom Land sp. z o.o.

Zaliczka (netto) przekazana w celu nabycia gruntu

10 938

(7 915)

Woodsford Consulting Limited

Zaliczki (netto) na poczet usług konsultingowych

580

Hansom Property Company Limited

Zaliczki (netto) na poczet usług konsultingowych

1 120

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO ROZLICZAJĄCY KAUCJE:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Dom Construction sp. z o.o.

Zatrzymane kaucje gwarancyjne

4 252

653

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ:

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Groupe Belleforêt S.à r.l

Dywidenda wypłacona

148 637

141 559

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO OTRZYMUJĄCY DYWIDENDĘ

Druga strona transakcji

Określenie transakcji

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Euro Styl S.A.

Dywidenda otrzymana

79 183

82 836

Dom Construction sp. z o.o.

Dywidenda otrzymana

33 859

17 537

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Dywidenda otrzymana

9 272

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

Dywidenda otrzymana

4 234

2 963

)

dopłata do kapitałw spłek zależnych zostały ujte w bilansie w pozycji „Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych

i wsplnym przedsiwziciu”.

Transakcje midzy podmiotami powiązanymi odbywają si na zasadach rynkowych.

SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki

Należności od podmiotów

powiązanych

Zobowiązania wobec podmiotów

powiązanych

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2022

31.12.2021

Saldo razem

368 713

314 259

70 490

18 756

Jednostki zależne

354 667

311 967

70 069

16 873

Dom Development Grunty sp. z o.o.

12 142

Dom Development Wrocław sp. z o.o. dopłaty do kapitału*

)

47 000

75 000

Dom Development Wrocław sp. z o.o. udzielone pożyczki

140 000

25 000

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

1 326

295

Euro Styl S.A. udzielone pożyczki

90 000

108 000

Euro Styl S.A.

1 721

687

Euro Styl Construction sp. z o.o.

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

175

Dom Construction sp. z o.o.

655

1 311

65 164

16 220

Dom Construction sp. z o.o. kaucje

4 905

653

Issogne sp. z o.o.

Sento S.A. udzielone pożyczki

89 380

Sento S.A.

103

Dom Development Krakw sp. z o.o. udzielone pożyczki

73 045

Dom Development Krakw sp. z o.o.

607

Dom Development Krakw 21 sp. z o.o. sp. k.

Dom Development Krakw 2 sp. z o.o. sp. k.

Nestobud sp. z o.o.

Pozostałe podmioty

14 046

2 292

421

1 883

Dom Land sp. z o.o.

13 554

100

Hansom Property Company Limited

1 120

135

143

Woodsford Consulting Limited

580

145

Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski

492

141

1 740

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.44 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI

OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI WYNIKAJĄCE Z OPCJI NABYCIA UDZIAŁÓW NIEKONTROLUJĄCYCH W SENTO S.A.

W dniu 1 lipca 2021 roku Spłka nabyła pakiet kontrolny (77%) akcji spłki Sento S.A.. Jednocześnie, na podstawie umowy

nabycia tych akcji, pozostałe 23% akcji zostało objte opcjami put i call.

Zgodnie z postanowieniami ww. umowy, Spłka posiadała opcj call na akcje (tzw. Bad Leavera) wykonywalną w dowolnym

momencie, jeżeli udziałowiec mniejszościowy zakoczy wspłprac z Sento S.A., co oznacza iż otrzymanie akcji Spłki przez

udziałowca mniejszościowego poprzez realizacj „zwykłej” opcji call/put możliwe jest tylko gdy bdzie on kontynuować

wspłprac z Sento S.A. do okresu gdy „zwykła” opcja put/call staje si wykonywalna. Oznacza to, iż w „zwykłej” opcji put/call

zawarty był element świadczenia pracowniczego dla udziałowca mniejszościowego stanowiącego płatność opartą na akcjach

rozliczaną w instrumentach kapitałowych (tj. akcjach Spłki) i że objty on jest zakresem MSSF 2. Na dzie 1 lipca 2021 r. wartość

transakcji płatności w formie akcji zgodnie z MSSF 2 została ustalona na 9 933 tys. zł.

W związku z rozliczeniem z Bad Leverem, ktry posiadał najwikszy pakiet akcji (bezpośrednio i pośrednio), wygasły opcje

mające charakter equity-settled share-based-payment, wiec zgodnie z MSSF 2 transakcja pozostała ujta w sposb neutralny

dla kapitałw i wyniku Spłki.

Jak opisano w nocie 7.8, w marcu 2022 r. miało miejsce zbycie akcji Sento S.A. przez dotychczasowych akcjonariuszy

mniejszościowych (ktrych dotyczyły ww. opcje) na rzecz Dom Development Krakw Sp. z o.o. oraz samej spłki Sento S.A., ze

zrzeczeniem si przez nich wszystkich roszcze. Rozliczenie nabycia/wygaśnicia opcji z akcjonariuszami innymi niż Bad Leaver,

stanowi transakcj nieistotną.

W związku z nabyciem pozostałych 23% akcji Sento S.A. od dotychczasowych akcjonariuszy mniejszościowych, zawarte zostały

z nimi porozumienia, w wyniku ktrych wygasły uprawnienia do realizacji tych opcji przez akcjonariuszy mniejszościowych wraz

ze zrzeczeniem si przez nich wszelkich roszcze.

Mając na uwadze powyższe zdarzenia, w tym realizacj warunku „Bad Leaver”, oraz zasad istotności, ww. opcje wygasły i

opisana wyżej, ustalona wartość rozliczenia płatności w formie akcji pozostaje bez wpływu na salda kapitałw oraz rachunek

zyskw i strat.

Wraz z nabyciem przez Sento S.A. akcji własnych (w celu ich umorzenia) od Reno Sp z o.o., Spłka zawarła jednocześnie

porozumienie z tym udziałowcem mniejszościowym, na podstawie ktrego, w zamian za zrzeczenie si roszczenia wynikającego

z oferty opcji Put zapisanej w umowie z dnia 1 lipca 2021 r., Spłka zobowiązała si do zapłaty na rzecz Reno Sp. z o.o.

wynagrodzenia w kwocie 3 902 tys. zł. Wynagrodzenie to zostało odniesione do rachunku zyskw i strat.

PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

Na dzie 31 grudnia 2022 r., po wykonaniu wszystkich opcji Programu IV i ustanowieniu Programu VII, w Spłce istniały dwa

aktywne Programy Opcji Menedżerskich przyjte w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spłki.

*) Opcje na akcje w ramach Programu VII wykazują wykonanie opcji na dzie 31 grudnia 2022 roku, pomimo że żadne akcje

wyemitowane w ramach wykonania tych opcji nie zostały jeszcze na ten dzie zarejestrowane przez Sąd. Wicej informacji na

temat wykonania opcji na akcje w ramach Programu VII znajduj si w dalszej czści noty.

Aktywne programy opcji menedżerskich na dzień 31 grudnia 2022 r.

• Program V Opcji Menedżerskich

29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spłki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne

Zgromadzenie Akcjonariuszy Spłki, podjła uchwał w sprawie przyjcia Postanowie Programu V Opcji Menedżerskich dla

Pana Mikołaja Konopki - Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 akcji Dom Development S.A. („Program V”). Zgodnie z

Programem V pan Mikołaj Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objcia łącznie 250 000 akcji Dom

Development S.A. za cen w kwocie 50,00 złotych za akcj. Realizacja przedmiotowych opcji bdzie limitowana do 50 000 akcji

w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesicy, począwszy od 1 stycznia 2021 roku, z tym że opcje niewykorzystane bdzie

można zrealizować w pźniejszym terminie, lecz nie pźniej niż do 31 grudnia 2029 roku.

PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

31.12.2022

31.12.2021

Nazwa Programu

Opcje w ramach programu (liczba akcji)

Opcje

w ramach

programu

(liczba akcji)

Opcje

przyznane

(liczba akcji)

Opcje

wykonane

(liczba akcji)

Opcje

w ramach

programu

(liczba akcji)

Opcje

przyznane

(liczba akcji)

Opcje

wykonane

(liczba

akcji)

Program IV

500 000

400 000

Program V

250 000

150 000

250 000

100 000

Program VII *)

250 000

50 000

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

• Program VII Opcji Menedżerskich

4 października 2022 r. Rada Nadzorcza Spłki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne

Zgromadzenie Akcjonariuszy Spłki, podjła uchwał w sprawie przyjcia Postanowie Programu VII Opcji Menedżerskich dla

Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Finansowego, dotyczących 250 000 akcji Dom Development S.A.

(„Program VII”). Zgodnie z Programem VII, pan Leszek Stankiewicz otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objcia łącznie

250 000 akcji Dom Development S.A. za cen w kwocie 50,00 złotych za akcj. Realizacja przedmiotowych opcji bdzie

limitowana do 50 000 akcji w roku kalendarzowym, począwszy od 2022 roku z tym, że opcje niewykorzystane bdzie można

zrealizować w pźniejszym terminie, lecz nie pźniej niż do 31 grudnia 2032 roku.

Przyznanie nowych opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2022 roku Spłka przyznała opisane wyżej nowe opcje na akcje w

ramach Programu VII Opcji Menedżerskich.

Wykonanie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W dniu 27 stycznia 2022 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spłki w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na

okaziciela serii AE, oraz 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AF. Cena emisyjna akcji serii AE została ustalona na 35,00

zł za jedną akcj a cena emisyjna akcji serii AF została ustalona na 50,00 zł za jedną akcj.

Szczegły odtyczące emisji akcji serii AE i AF zostały szerzej opisane w nocie 7.15.

Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego

Rejestru Sądowego w dniu 2 marca 2022 roku. Zostały on dopuszczone i wprowadzone do obrotu giełdowego na Głwnym

Rynku GPW w dniu 10 czerwca 2022 r.

W dniu 19 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałe w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spłki w drodze emisji

50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AG. Cena emisyjna akcji serii AG została ustalona na 50,00 zł za jedną akcj.

Emisja akcji serii AG nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu,

uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich, (co zostało szerzej opisane w nocie 7.15). W dniu 29 grudnia Zarząd podjął

uchwał w sprawie przydzielenia ww. akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi.

Do dnia 31 grudnia 2022 r. akcje te nie zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII

Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje te zostały zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia 2023

roku.

Wygaśnięcie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2022 r. nie wygasły żadne opcje na akcje.

Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczeglne dni bilansowe oraz zmiany w prezentowanych okresach

OPCJE NA AKCJE

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Opcje niezrealizowane

na początek okresu

Ilość

250 000

550 000

Całkowita cena realizacji

11 000

24 500

Opcje przyznane

w okresie

Ilość

250 000

Całkowita wartość wykonania opcji

12 500

Opcje wygasłe

w okresie

Ilość

120 000

Całkowita wartość wykonania opcji

6 000

Opcje zrealizowane

w okresie **)

Ilość

200 000

180 000

Całkowita wartość wykonania opcji

8 500

7 500

Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcj

(PLN/akcja)

42,50

41,67

Opcje niezrealizowane

na koniec okresu

Ilość

300 000

250 000

Całkowita cena realizacji

15 000

11 000

Opcje możliwe do zrealizowania

na początek okresu

Ilość

150 000

180 000

Całkowita cena realizacji

6 000

7 500

Opcje możliwe do zrealizowania

na koniec okresu

Ilość

Całkowita cena realizacji

*) Powyższe zestawienie nie obejmuje opcji na akcje Spłki ktre wynikały z opcji nabycia udziałw niekontrolujących w Sento S.A.,

ponieważ zarwno ilość akcji Spłki jak i wartość wykonania opcji były zmienne w czasie.

**) Opcje zrealizowania w okresie zawierają rwnież opcje na akcje serii AG, ktre do dnia 31 grudnia 2022 roku nie były zarejestrowane

przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje serii AG zostały

zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia 2023 roku.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

KOSZT OPCJI MENEDŻERSKICH ODNIESIONY DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT I DO KAPITAŁÓW WŁASNYCH

W okresach dwunastu miesicy zakoczonych 31 grudnia 2022 i 2021 roku do rachunku zyskw i strat oraz na kapitał zapasowy

odniesiono odpowiednio 5 393 tys. zł. oraz 1 701 tys. zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.

7.45 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW

ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI

WYNAGRODZENIA KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

ZARZĄD

Wynagrodzenie

16 613

12 675

Świadczenia pozapłacowe

230

360

Wynagrodzenie razem

16 843

13 035

RADA NADZORCZA

Wynagrodzenie

1 322

1 266

Świadczenia pozapłacowe

Wynagrodzenie razem

1 389

1 309

Powyższa tabela nie uwzgldnia kosztu programu opcji menadżerskich, ktry w latach zakoczonych 31 grudnia 2022 r. i 2021

r. wynisł odpowiednio 5 393 tys. zł. oraz 1 701 tys. zł .

Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spłki na dzie 31 grudnia 2022 r. przedstawione są w nocie 7.49.

UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI, PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ

W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA

Członkowie Zarządu Spłki wynagradzani są na podstawie uchwał Rady Nadzorczej.

Żadnemu z członkw Zarządu Spłki nie przysługuje rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego stanowiska. Zgodnie

z uchwałami Rady Nadzorczej, Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Małgorzacie Kolarskiej, Leszkowi Stankiewiczowi oraz

Mikołajowi Konopce, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązkw albo niepowołania do

pełnienia funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencj, przysługuje świadczenie pieniżne w wysokości 6-krotności

wynagrodzenia miesicznego.

7.46 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

31.12.2022

31.12.2021

Gwarancje

21 359

17 324

Porczenia

6 571

14 655

Razem

27 930

31 979

Ponadto niektre zobowiązania Spłki zabezpieczone są wekslami:

ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI

31.12.2022

31.12.2021

Weksle, w tym:

UNIOA TU SA

3 900

1 400

Razem

3 900

1 400

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.47 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

Na dzie 31 grudnia 2022 roku Spłka nie była stroną istotnych postpowa sądowych.

7.48 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2021

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 30 czerwca 2022 r. zatwierdziło przedstawione

przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2021 r., sprawozdanie Zarządu z działalności

Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2021 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej

Dom Development S.A. za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2021 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło

Zarządowi absolutorium za 2021 rok.

7.49 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI

ZARZĄD

W roku 2022 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Zarządu Spłki.

Na dzie 31 grudnia 2022 roku Zarząd spłki Dom Development S.A. liczył 5 Członkw:

Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu

Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu

Leszek Stankiewicz – Wiceprezes Zarządu

Terry Roydon – Członek Zarządu

Mikołaj Konopka – Członek Zarządu

W związku z wygaśniciem w dniu 30 czerwca 2022 r. mandatw członkw Zarządu Spłki Dom Development S.A., Groupe

Belleforêt S.à r.l. spłka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Luksemburgu, działając na podstawie pkt 6.2.2 Statutu

Dom Development S.A., powołała z dniem 30 czerwca 2022 r.: Pana Jarosława Szanajc na Członka i Prezesa Zarządu Spłki,

Pana Leszka Stankiewicza na Członka i Wiceprezesa Zarządu Spłki oraz Pana Terry’ego Roydona na Członka Zarządu Spłki.

Ponadto, w dniu 30 czerwca 2022 r. Rada Nadzorcza Spłki powołała Panią Małgorzat Kolarską na Członka i Wiceprezesa

Zarządu Spłki oraz Pana Mikołaja Konopk na Członka Zarządu Spłki. Wszyscy Członkowie Zarządu zostali powołani na

wsplną trzyletnią kadencj.

RADA NADZORCZA

W roku 2022 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej Spłki.

Na dzie 31 grudnia 2022 roku Rada Nadzorcza spłki Dom Development S.A. liczyła 7 Członkw:

Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Janusz Zalewski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej (Członek niezależny)

Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej

Markham Dumas – Członek Rady Nadzorczej

Dorota Podedworna-Tarnowska – Członek Rady Nadzorczej (Członek Niezależny)

Krzysztof Grzyliski – Członek Rady Nadzorczej (Członek Niezależny).

W związku z wygaśniciem w dniu 30 czerwca 2022 r. mandatw członkw Rady Nadzorczej Spłki Dom Development S.A.,

Groupe Belleforêt S.à r.l. spłka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Luksemburgu, działając na podstawie pkt 7.4

Statutu Dom Development S.A., powołała z dniem 30 czerwca 2022 r. Pana Janusza Zalewskiego na Członka i

Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Spłki oraz Pana Grzegorza Kiełpsza, Pana Markhama Dumas i Pana Marka Spiteri na

Członkw Rady Nadzorczej. Ponadto w dniu 30 czerwca 2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spłki Dom

Development S.A. powołało Panią Dorot Podedworną-Tarnowską, Pana Marka Moczulskiego oraz Pana Krzysztofa

Grzyliskiego w skład Rady Nadzorczej Spłki. Wszyscy Członkowie Rady Nadzorczej zostali powołani na wsplną trzyletnią

kadencj. W dniu 30 czerwca 2022 r. Rada Nadzorcza Spłki, działając na podstawie pkt 7.1. Statutu Spłki, wybrała na

Przewodniczącego Rady Nadzorczej Pana Grzegorza Kiełpsza oraz na Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Pana Marka

Moczulskiego.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.50 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2022 r. miały miejsce nastpujące istotne zmiany dotyczące portfela

realizowanych przez Spłk inwestycji deweloperskich na rynku warszawskim:

BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

PROJEKT

LOKALIZACJA

LICZBA MIESZKAŃ I

LOKALI USŁUGOWYCH

Apartamenty Solipska etap 1

Warszawa

Apartamenty Solipska etap 2

Warszawa

Dom na Służewcu

Warszawa

108

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 4 faza 2

Warszawa

172

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 11 faza 1

Warszawa

148

I KWARTAŁ 2022

615

Apartamenty Białej Koniczyny etap 1

Warszawa

129

Apartamenty Koło Parkw

Warszawa

133

Osiedle Jagielloska

Warszawa

134

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 4 faza 3

Warszawa

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 4 faza 4

Warszawa

85*)

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 4 faza 5

Warszawa

44*)

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 4 faza 6

Warszawa

125*)

II KWARTAŁ 2022

721

Osiedle Przystanek Midzylesie etap 1

Warszawa

110

III KWARTAŁ 2022

110

Dzielnica mieszkaniowa Metro Zachd etap 5 faza 1-4

Warszawa

397

IV KWARTAŁ 2022

397

RAZEM

1 843

*) Wzrost liczby lokali w związku z dostosowaniem struktury mieszka do warunkw rynkowych, w stosunku do danych

przedstawionych w śrdrocznym sprawozdaniu finansowym Spłki za okres sześciu miesicy zakoczony 30 czerwca 2022 r.

BUDOWY ZAKOŃCZONE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

PROJEKT

LOKALIZACJA

LICZBA MIESZKAŃ I

LOKALI USŁUGOWYCH

Osiedle Wilno V etap 2

Warszawa

213

Stacja Grochw etap 2

Warszawa

106

Apartamenty Służewiec

Warszawa

II KWARTAŁ 2022

356

Stacja Grochw etap 4

Warszawa

159

Osiedle Wilno IV etap 3

Warszawa

154

Rezydencja Stanisława Augusta

Warszawa

125

III KWARTAŁ 2022

438

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 3 faza 1

Warszawa

145

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 3 faza 2

Warszawa

153

Osiedle Wilno IV etap 5

Warszawa

158

Osiedle Urbino etap 1

Warszawa

124

IV KWARTAŁ 2022

580

RAZEM

1374

Ponadto, w okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2022 r. w ramach Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.,

poprzez podmioty zależne prowadzono projekty deweloperskie na rynku wrocławskim, trjmiejskim oraz krakowskim.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

INFORMACJA NA TEMAT PRZEKAZAŃ LOKALI MIESZKALNYCH I LOKALI USŁUGOWYCH

Liczba lokali mieszkalnych i lokali usługowych przekazanych klientom w okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia

2022 r. przedstawia poniższa tabela:

LICZBA PRZEKAZANYCH MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH

2022

2021

I kwartał (01.01.-31.03)

829

906

II kwartał (01.04-30.06)

465

295

III kwartał (01.07-30.09)

241

141

IV kwartał (01.10-31.12)

386

456

Razem

1 921

1 798

7.51 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ

PODPISANIE UMOWY PROGRAMOWEJ EMISJI OBLIGACJI

W dniu 7 lutego 2023 r. Zarząd Dom Development S.A. podjął uchwał nr 04/02/23, zgodnie z ktrą wyraził zgod na

ustanowienie przez Spłk programu emisji obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionw

zł., rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Ponadto Zarząd Spłki wyraził

zgod na zawarcie przez Spłk z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie umowy emisyjnej, w związku z tym programem („Umowa

Emisyjna”).

W dniu 7 lutego 2023 r. Spłka zawarła z mBank S.A. Umow Emisyjną, zgodnie z ktrą obligacje mogą być emitowane przez

Spłk w ramach rżnych serii, w czasie nieokreślonym od podpisania Umowy Emisyjnej. Obligacje emitowane w ramach

Programu bdą:

• emitowane

(a) w trybie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”), tj. w trybie oferty publicznej

papierw wartościowych, o ktrej mowa w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca

2017 r. w sprawie prospektu, ktry ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierw wartościowych lub

dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchyleniem dyrektywy 2003/71/WE („Rozporządzenie

Prospektowe”), z wyłączeniem obowiązku publikacji prospektu zgodnie z art. 1 ust. 4 lit. a) Rozporządzenia Prospektowego lub

art. 1 ust. 4 lit. b) Rozporządzenia Prospektowego; albo

(b) art. 33 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, tj. w trybie oferty innej niż oferta publiczna papierw wartościowych, o ktrej mowa w

Rozporządzeniu Prospektowym, skierowanej wyłącznie do jednego inwestora;

• zwykłymi, niezabezpieczonymi obligacjami na okaziciela;

• posiadały termin zapadalności do 60 miesicy;

• oprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej;

• w dniu emisji zdematerializowane (zarejestrowane) w depozycie papierw wartościowych prowadzonym przez

Krajowy Depozyt Papierw Wartościowych S.A. pod warunkiem wprowadzenia ich do obrotu w alternatywnym

systemie obrotu prowadzonym przez Giełd Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. albo zarejestrowane w takim

depozycie za pośrednictwem agenta emisji oraz wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu

prowadzonym przez Giełd Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. w określonym terminie od dnia emisji.

Umowa Emisyjna przewiduje także możliwość zawarcia umowy gwarancyjnej do każdej z serii obligacji emitowanych w ramach

przedmiotowego Programu, na podstawie ktrej mBank S.A. zobowiąże si do objcia obligacji danej serii w ramach Programu,

na zasadach wskazanych w umowie gwarancyjnej.

Rwnież w dniu 7 lutego 2023 roku pomidzy Dom Development S.A. i mBank S.A. została zawarta Umowa o wykonywanie

funkcji Agenta Emisji w związku z emisją obligacji emitowanych w ramach programu emisji do kwoty 400 milionw zł.

ZAWARCIE ANEKSU DO UMOWY KREDYTOWEJ

W dniu 8 lutego 2023 r. pomidzy PKO Bank Polski S.A. oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty Aneks nr 4

do umowy kredytu odnawialnego w rachunku bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku.

Na podstawie tego aneksu wysokość kredytu została zwikszona z kwoty 150 000 tys. zł. na 200 000 tys zł. Na podstawie

umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z czści tego limitu kredytowego do niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł.

Okres obowiązywania umowy został wydłużony do 26 lutego 2027 r.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

ZWIĘKSZENIE OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW W SPÓŁCE PRZEZ PTE ALLIANZ POLSKA S.A. W WYNIKU POŁĄCZENIA

W dniu 10 stycznia 2023 roku Spłka otrzymała od Powszechnego Towarzystwa Emerytalnego Allianz Polska S.A. (dalej „PTE

Allianz Polska S.A.”) zawiadomienie z dnia 5 stycznia 2023 roku, z informacją że PTE Allianz Polska S.A., zarządzające Allianz

Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym oraz Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, w wyniku połączenia w

dniu 30 grudnia 2022 roku ze spłką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spłka Akcyjna, zarządzającą

Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, zwikszyło łączny udział przedmiotowych funduszy w kapitale zakładowym

Spłki do 9,80%.

REJESTRACJA AKCJI SPÓŁKI SERII AG

W dniu 26 stycznia 2023 roku Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

dokonał rejestracji akcji serii AG.

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

W dniu 6 lutego 2023 roku Zarząd podjął uchwał w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spłki w drodze emisji 50 000

sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AH, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na

okaziciela serii AI, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AH i AI została ustalona na 50,00 zł za jedną

akcj. Emisja akcji serii AE oraz serii AF nastąpi w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AH oraz serii AI w ramach

kapitału docelowego jest umożliwienie Spłce wywiązywania si ze zobowiąza wynikających z:

• Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom

Development S.A. (patrz nota 7.44).

• Programu VII Opcji Menedżerskich dla Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom

Development S.A. (patrz nota 7.44).

7.52 PROGNOZY

Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarwno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i

Grupy.

7.53 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU

UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozda finansowych (w tym

skonsolidowanych sprawozda finansowych) Spłki.

Sprawozdania finansowe za rok 2022 oraz za rok 2021 zostały zbadane przez firm PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o.o.

Audyt sp.k. oraz inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o.o. Audyt sp.k..

Wypłacone lub należne wynagrodzenie za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku i dnia 31 grudnia 2021 roku w podziale na

rodzaje usług:

RODZAJ USŁUGI

01.01.-31.12.

2022

01.01.-31.12.

2021

Badanie sprawozda finansowych

260

235

Przegląd płrocznych sprawozda finansowych

130

Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady nadzorczej

Razem

420

355

PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o. o. Audyt sp.k. świadczy także usług badania pakietu konsolidacyjnego

sporządzanego na cele konsolidacji jednostki dominującej Groupe Belleforêt S.à r.l.. Wynagrodzenie ustalone za tą usług

wynosi 6 150 EUR rocznie, i stanowi koszt ponoszony przez Groupe Belleforêt S.à r.l., ktry nie jest ujmowany w powyższym

zestawieniu.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.54 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi nastpujące dane finansowe Spłki zostały przeliczone na EURO:

WYBRANE DANE Z BILANSU

31.12.2022

tys. EURO

31.12.2021

tys. EURO

Aktywa obrotowe razem

473 102

556 019

Aktywa razem

663 560

659 731

Kapitał własny razem

288 073

266 430

Zobowiązania długoterminowe

72 977

88 871

Zobowiązania krtkoterminowe

302 510

304 430

Zobowiązania razem

375 487

393 301

Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy

4,6899

4,5994

WYBRANE DANE Z RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

01.01-31.12.2022

tys. EURO

01.01.-31.12.2021

tys. EURO

Przychody ze sprzedaży

301 753

269 795

Zysk brutto ze sprzedaży

98 607

82 589

Zysk na działalności operacyjnej

65 983

53 021

Zysk brutto

93 146

77 521

Zysk netto

79 706

67 016

Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy

4,6883

4,5775