DOM DEVELOPMENT S.A.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY

31 GRUDNIA 2023 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE

Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

2

DOM DEVELOPMENT S.A.

1 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI ......................................................................................... 4

2 BILANS ............................................................................................................................................................................................... 5

3 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT .............................................................................................................................................................. 6

4 SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .................................................................................................................................. 7

5 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ............................................................................................................................................. 8

6 ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ..................................................................................................................................... 9

7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ................................................................................ 10

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. ................................................................................................................ 11

7.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................................................................................. 11

7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI .................................................................................................................................... 11

7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI .................................................................................................................................................. 13

7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW ................................................................ 17

7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................................................................................... 18

7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ............................................................................................................................................................. 19

7.8 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH ........................................... 20

7.9 POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUGO i KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE ................................. 22

7.10 ZAPASY ............................................................................................................................................................................................... 22

7.11 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ........................................................................................ 23

7.12 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE ...................................................................................................................................................... 24

7.13 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE ...................................................................................................................................... 24

7.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ............................................................................................................................................. 24

7.15 KAPITAŁ ZAKŁADOWY ......................................................................................................................................................................... 25

7.16 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ......................................................................................... 27

7.17 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH ..................................................................................................... 27

7.18 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU ............................................................................................................................................................ 28

7.19 KREDYTY ............................................................................................................................................................................................. 28

7.20 OBLIGACJE .......................................................................................................................................................................................... 30

7.21 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI ...................................................................................................... 31

7.22 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO .................................................................................... 32

7.23 REZERWY DŁUGOTERMINOWE ........................................................................................................................................................... 34

7.24 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE ............................................................................................................................. 34

7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU ................................................................................................................................................. 34

7.26 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ....................................................... 35

7.27 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE ......................................................................................................................................................... 35

7.28 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW .................................................................................................................................................. 35

7.29 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA ........................................................................................................................................ 36

SPIS TREŚCI

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

3

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.30 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE ............................................................................................................................................ 36

7.31 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM ............................................................................................................................................ 36

7.32 ZYSK NA AKCJĘ .................................................................................................................................................................................... 40

7.33 PODATEK DOCHODOWY ..................................................................................................................................................................... 40

7.34 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA ................................................................................................................................................ 41

7.35 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY .................................................................................................................. 41

7.36 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU ................................................................................................................................................................ 42

7.37 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE ................................................................................................................... 42

7.38 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ............................................................................................................................................... 42

7.39 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE ...................................................................................................................................................... 43

7.40 PRZYCHODY FINANSOWE ................................................................................................................................................................... 43

7.41 KOSZTY FINANSOWE ........................................................................................................................................................................... 43

7.42 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK ........................................................................................................................................... 44

7.43 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................................................... 44

7.44 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI ..................................................................................................................................................................... 47

7.45 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI ................................... 48

7.46 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE .......................................................................................................................................................... 49

7.47 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 R. .............................................................................................................. 49

7.48 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2022 .......................................................................................................... 49

7.49 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI ............................................................................................................. 49

7.50 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI ................................................................................................. 50

7.51 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ ..................................................................................................................................... 51

7.52 PROGNOZY ......................................................................................................................................................................................... 52

7.53 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ

FINANSOWYCH ................................................................................................................................................................................... 52

7.54 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO ...................................................................................................................... 52

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

4

DOM DEVELOPMENT S.A.

1 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI

Niniejsze sprawozdanie finansowe za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2023 roku, na ktre składa si:

• bilans sporządzony na dzie 31 grudnia 2023 roku,

• rachunek zyskw i strat za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2023 roku,

• sprawozdanie z całkowitych dochodw za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2023 roku,

• rachunek przepływw pieniżnych za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2023 roku,

• zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2023 roku,

• dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego

zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Dom Development S.A. w dniu 18 marca 2024 roku.

Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze roczne sprawozdanie finansowe za rok 2023

i dane porwnywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposb

prawdziwy, rzetelny i jasny sytuacj majątkową i finansową Spłki oraz jej wynik finansowy.

Jarosław Szanajca

Prezes Zarządu

Terry R. Roydon

Członek Zarządu

Leszek Stankiewicz

Wiceprezes Zarządu

Monika Perekitko

Członek Zarządu

Mikołaj Konopka

Członek Zarządu

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

5

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

2 BILANS

AKTYWA

Nota

31.12.2023

31.12.2022

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne

7.6

19 214

19 659

Rzeczowe aktywa trwałe

7.7

19 861

19 566

Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnym przedsiwziciu

7.8

472 613

486 050

Aktywo z tytułu podatku odroczonego

7.22

12 050

35 832

Należności długoterminowe

7.9

5 009

6 512

Pożyczki udzielone długoterminowe

7.9

462 337

303 045

Pozostałe aktywa długoterminowe

11 126

22 563

AKTYWA TRWAŁE RAZEM

1 002 210

893 227

Aktywa obrotowe

Zapasy

7.10

2 050 861

1 930 509

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

7.11

52 790

42 782

Pozostałe aktywa obrotowe

7.12

74 836

4 409

Należności z tytułu podatku dochodowego

7.22

-

-

Krtkoterminowe aktywa finansowe

7.13

82 358

57 025

Środki pieniżne i ich ekwiwalenty

7.14

34 104

184 078

AKTYWA OBROTOWE RAZEM

2 294 949

2 218 803

AKTYWA RAZEM

3 297 159

3 112 030

PASYWA

Nota

31.12.2023

31.12.2022

Kapitał własny

Kapitał zakładowy

7.15

25 698

25 548

Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

7.16

271 558

264 208

Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)

765 143

670 640

Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpiecze przepływw pieniżnych

5 484

16 444

Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego

510

510

Niepodzielony wynik finansowy

299 772

373 684

KAPITAŁ WŁASNY RAZEM

1 368 165

1 351 034

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty – czść długoterminowa

7.19

-

-

Obligacje – czść długoterminowa

7.20

470 000

260 000

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego

7.22

-

-

Rezerwy długoterminowe

7.23

11 910

10 649

Zobowiązania z tytułu leasingu - czść długoterminowa

7.25

10 175

14 126

Pozostałe zobowiązania długoterminowe

7.24

58 787

57 478

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE RAZEM

550 872

342 253

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatkw oraz pozostałe zobowiązania

7.26

270 501

273 748

Kredyty – czść krtkoterminowa

7.19

-

50 000

Obligacje – czść krtkoterminowa

7.20

50 000

50 000

Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytw i obligacji

7.21

7 191

2 550

Zobowiązania z tytułu leasingu - czść krtkoterminowa

7.25

48 049

50 172

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osb prawnych

7.33

10 462

63 990

Zobowiązania z tytułu dywidendy

-

-

Rezerwy krtkoterminowe

7.27

15 767

17 637

Przychody przyszłych okresw

7.28

976 152

910 646

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE RAZEM

1 378 122

1 418 743

ZOBOWIĄZANIA RAZEM

1 928 994

1 760 996

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM

3 297 159

3 112 030

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

6

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczono inaczej.

3 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

Nota

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Przychody ze sprzedaży

7.35

1 487 820

1 414 704

Koszt własny sprzedaży

7.35

(999 495)

(952 407)

Zysk brutto ze sprzedaży

488 325

462 297

Koszty sprzedaży

7.36

(50 283)

(45 437)

Koszty oglnego zarządu

7.36

(96 177)

(96 378)

Pozostałe przychody operacyjne

7.38

11 729

7 907

Pozostałe koszty operacyjne

7.39

(19 679)

(19 041)

Zysk na działalności operacyjnej

333 915

309 348

Przychody finansowe

7.40

208 547

144 971

Koszty finansowe

7.41

(32 483)

(17 622)

Zysk brutto

509 979

436 697

Podatek dochodowy

7.33

(68 865)

(63 013)

Zysk netto

441 114

373 684

Zysk na jedną akcję zwykłą:

Podstawowy (w PLN)

7.32

17,19

14,64

Rozwodniony (w PLN)

7.32

17,12

14,61

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

7

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

4 SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Zysk netto

441 114

373 684

Inne całkowite dochody:

Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływw pieniżnych

(13 531)

10 861

Pozycje, które będą odniesione do rachunku zysków i strat

(13 531)

10 861

Pozycje, które nie będą odniesione do rachunku zysków i strat

-

-

Inne całkowite dochody, przed opodatkowaniem

(13 531)

10 861

Podatek dochodowy dotyczący innych całkowitych dochodw, ktre odniesione bdą na

rachunek zyskw i strat

2 571

(2 064)

Inne całkowite dochody netto

(10 960)

8 797

Całkowite dochody netto

430 154

382 481

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

8

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

5 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Nota

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

Zysk przed opodatkowaniem

509 979

436 697

Korekta o pozycje:

Amortyzacja

12 429

11 063

(Zysk)/strata z tytułu rżnic kursowych

(907)

1 205

(Zysk)/strata na inwestycjach

(161 601)

(117 673)

Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek

(18 928)

(4 485)

Koszty z tytułu wyceny programw opcji menedżerskich

3 501

5 393

Zmiany w kapitale obrotowym:

Zmiany stanu rezerw

(609)

(5 127)

Zmiany stanu zapasw

(122 498)

(13 403)

Zmiany stanu należności

(8 498)

(5 549)

Zmiany stanu zobowiąza krtkoterminowych z wyjątkiem kredytw i obligacji

(8 025)

52 999

Zmiany stanu rozlicze midzyokresowych i przychodw przyszłych okresw

(29 680)

(161 683)

Inne korekty

907

(1 205)

Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej

176 070

198 232

Odsetki otrzymane

8 589

7 793

Odsetki zapłacone

(20 809)

(16 098)

Zapłacony podatek dochodowy

(96 040)

(53 611)

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

67 810

136 316

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktyww trwałych

512

394

Wpływy z aktyww finansowych (dywidendy)

160 605

117 276

Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek

234 019

270 833

Inne wpływy/(wydatki) z aktyww finansowych

22 555

28 000

Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek

(355 950)

(335 785)

Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktyww trwałych

(11 129)

(7 338)

Nabycie aktyww finansowych i dopłaty do kapitału

(9 372)

(130 254)

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej

41 240

(56 874)

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje)

7.15

5 000

8 500

Wpływy z tytułu zaciągnitych kredytw

346 000

50 000

Wpływy z emisji dłużnych papierw wartościowych

7.20

260 000

-

Wydatki z tytułu spłaty kredytw

(396 000)

-

Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierw wartościowych

7.20

(50 000)

(50 000)

Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda)

7.18

(424 024)

(268 258)

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej

(259 024)

(259 758)

Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

(149 974)

(180 316)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu

7.14

184 078

364 394

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

7.14

34 104

184 078

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

9

DOM DEVELOPMENT S.A.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

6 ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

Rok bieżący

Rok poprzedni

Nota

Kapitał

zakładowy

Nadwyżka ze

sprzedaży

akcji powyżej

ich wartości

nominalnej

Pozostałe

kapitały

(kapitał

zapasowy)

Kapitał

rezerwowy z

obniżenia

kapitału

akcyjnego

Kapitał

rezerwowy z

wyceny

zabezpieczeń

przepływów

pieniężnych

Niepodzielon

y wynik

finansowy

U

dz

ia

ły

ni

ek

o

nt

ro

lu

ją

ce

Kapitał

własny

razem

Kapitał własny na początek

okresu

25 548

264 208

670 640

510

16 444

373 684

0

1 351 034

Podwyższenie kapitału

zakładowego w drodze realizacji

opcji na akcje

7.15 i

7.16

150

7 350

-

-

-

-

0

7 500

Przeniesienie zysku do kapitału

zapasowego

7.18

-

-

91 002

-

-

(91 002)

0

-

Dywidenda dla akcjonariuszy

7.18

-

-

-

-

-

(424 024)

0

(424 024)

Utworzenie kapitału rezerwowego

z wyceny opcji na akcje

7.44

-

-

3 501

-

-

-

0

3 501

Zysk netto za okres

sprawozdawczy

-

-

-

-

-

441 114

0

441 114

Inne całkowite dochody netto

-

-

-

-

(10 960)

-

0

(10 960)

Całkowite dochody netto

-

-

-

-

(10 960)

441 114

0

430 154

Zwiększenie/(zmniejszenie)

kapitału własnego

150

7 350

94 503

-

(10 960)

(73 912)

0

17 131

Kapitał własny na koniec okresu

25 698

271 558

765 143

510

5 484

299 772

0

1 368 165

Nota

Kapitał

zakładowy

Nadwyżka ze

sprzedaży

akcji

powyżej ich

wartości

nominalnej

Pozostałe

kapitały

(kapitał

zapasowy)

Kapitał

rezerwowy z

obniżenia

kapitału

akcyjnego

Kapitał

rezerwowy z

wyceny

zabezpieczeń

przepływów

pieniężnych

Niepodzielon

y wynik

finansowy

U

dz

ia

ły

ni

ek

o

nt

ro

lu

ją

ce

Kapitał

własny

razem

Kapitał własny na początek okresu

25 398

258 358

626 738

510

7 647

306 767

0

1 225 418

Podwyższenie kapitału

zakładowego w drodze realizacji

opcji na akcje

7.15 i

7.16

150

5 850

-

-

-

-

0

6 000

Przeniesienie zysku do kapitału

zapasowego

7.18

-

-

38 509

-

-

(38 509)

0

-

Dywidenda dla akcjonariuszy

7.18

-

-

-

-

-

(268 258)

0

(268 258)

Utworzenie kapitału rezerwowego

z wyceny opcji na akcje

7.44

-

-

5 393

-

-

-

0

5 393

Zysk netto za okres sprawozdawczy

-

-

-

-

-

373 684

0

373 684

Inne całkowite dochody netto

-

-

-

-

8 797

-

0

8 797

Całkowite dochody netto

-

-

-

-

8 797

373 684

0

382 481

Zwiększenie/(zmniejszenie)

kapitału własnego

150

5 850

43 902

-

8 797

66 917

0

125 616

Kapitał własny na koniec okresu

25 548

264 208

670 640

510

16 444

373 684

0

1 351 034

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

10

DOM DEVELOPMENT S.A.

7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA

DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

11

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.

Spłka Akcyjna Dom Development S.A. („Spłka”) jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.

(„Grupa”). Siedziba Spłki mieści si w Warszawie (00-078 Warszawa, Pl. Piłsudskiego 3). Spłka wpisana jest do Krajowego

Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XII Wydział Gospodarczy

Krajowego Rejestru Sądowego.

Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spłki jest realizacja projektw budowlanych związanych ze

wznoszeniem budynkw – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spłki jest przede wszystkim Warszawa i jej okolice.

Spłka posiada rwnież podmioty zależne prowadzące działalność deweloperską na rynku wrocławskim, trjmiejskim i

krakowskim.

Spłka jest w wikszości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.15), ktra na dzie

31 grudnia 2023 r. posiadała 55,02% akcji Spłki. Jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A. jest SCOP 2003 Trust, podmiot ustanowiony zgodnie z prawem Anglii i Walii. SCOP 2003 Trust jest jedynym

akcjonariuszem SCOP Luxembourg 2007 S.a r.l., ktry z kolei jest wikszościowym udziałowcem Groupe Belleforet S.a r.l.

Podstawowym przedmiotem działalności Spłki jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.

Spłka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spłek Handlowych a czas jej trwania jest

nieograniczony.

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2023 r. Spłka nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

7.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej Spłki w

dającej si przewidzieć przyszłości.

Dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrain jest w dalszym ciągu czynnikiem destabilizującym otoczenie

gospodarcze w całym regionie. Spłka i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. W ocenie

Zarządu Spłki, wojna w Ukrainie może wywierać wpływ na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostpność

podwykonawcw. Na dzie sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego wszystkie inwestycje Spłki postpowały

zgodnie z planem lub nawet wyprzedzały zakładany harmonogram. Zarząd Spłki na bieżąco monitoruje sytuacj i analizuje jej

potencjalny wpływ, zarwno z perspektywy poszczeglnych projektw, jak i całej Spłki oraz jej długofalowych zamierze. W

ocenie Zarządu Spłki, na dzie zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza si istnienia okoliczności

wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spłk w dającej si przewidzieć przyszłości.

Walutą funkcjonalną Spłki jest złoty polski. Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich („PLN”,

„zł”). Dane finansowe prezentowane w sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Spłka sporządziła rwnież skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za okres

dwunastu miesicy zakoczony 31 grudnia 2023 roku, ktre zostało zatwierdzone przez Zarząd Spłki w dniu 18 marca 2024

roku.

Skonsolidowane sprawozdanie najwyższego szczebla sporządzane jest przez Groupe Belleforet S.a r.l.

7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI

Polskie regulacje prawne nakładają na Spłk obowiązek sporządzania sprawozdania finansowego zgodnie

z Midzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) przyjtymi przez Uni Europejską („UE”). Biorąc

pod uwag toczący si w UE proces wprowadzania standardw MSSF oraz prowadzoną przez Spłk działalność, w zakresie

stosowanych przez Spłk zasad rachunkowości nie ma rżnicy midzy standardami MSSF, ktre weszły w życie, a standardami

MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakoczonego 31 grudnia 2023 roku.

Niniejsze sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Spłki w rozumieniu MSR 27 i zostało

sporządzone zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjtymi przez Uni Europejską.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

12

DOM DEVELOPMENT S.A.

MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Rad Midzynarodowych Standardw Rachunkowości („RMSR”)

oraz Komitet ds. Interpretacji Midzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spjne z tymi, ktre

zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spłki za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku, z wyjątkiem

zastosowania nastpujących zmian do standardw oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresw rocznych

rozpoczynających si w dniu 1 stycznia 2023 roku:

• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz wytyczne Rady MSSF w zakresie ujawnie dotyczących polityk

rachunkowości w praktyce. Zmiana do MSR 1 wprowadza wymg ujawniania istotnych informacji dotyczących zasad

rachunkowości, ktre zostały zdefiniowane w standardzie. Zmiana wyjaśnia, że informacje na temat polityk rachunkowości są

istotne, jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania finansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istotnych

informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym. Ponadto, dokonano rwnież zmian wytycznych Rady w zakresie stosowania

koncepcji istotności w praktyce, aby zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojcia istotności do ujawnie dotyczących

zasad rachunkowości.

• Zmiany do MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów. W lutym 2021 r.

Rada opublikowała zmian do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błdw”

w zakresie definicji wartości szacunkowych. Zmiana do MSR 8 wyjaśnia, w jaki sposb jednostki powinny odrżniać zmiany

zasad rachunkowości od zmian wartości szacunkowych.

• Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy”. Opublikowane w 2021 r. zmiany do standardu precyzują, w jaki sposb rozliczać

podatek odroczony od transakcji takich jak leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą do standardu

istniały niejasności co do tego, czy ujcie rwnych kwot aktywa i zobowiązania dla celw ksigowych (np. początkowe ujcie

leasingu) pozostające bez wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje konieczność ujcia sald podatku odroczonego

czy też zastosowanie ma tzw. zwolnienie z początkowego ujcia (ang. initial recognition exemption), ktre mwi, że nie ujmuje

si sald podatku odroczonego, jeśli ujcie składnika aktyww lub zobowiąza nie ma wpływu na wynik ksigowy lub podatkowy

na moment tego ujcia. Zmieniony MSR 12 reguluje t kwesti wymagając ujcia podatku odroczonego w powyższej sytuacji

poprzez wprowadzenie dodatkowego zapisu, że zwolnienie z początkowego ujcia nie ma zastosowania, jeżeli jednostka

jednocześnie rozpoznaje składnik aktyww i rwnoznaczny składnik zobowiąza i każdy z nich tworzy rżnice przejściowe.

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę

W niniejszym sprawozdaniu finansowym Spłka nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu nastpujących

opublikowanych standardw, interpretacji lub poprawek do istniejących standardw przed ich datą wejścia w życie:

• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktyww pomidzy inwestorem a jego jednostką

stowarzyszoną lub wsplnym przedsiwziciem. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespjności pomidzy MSSF 10

a MSR 28. Ujcie ksigowe zależy od tego, czy aktywa niepieniżne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub

wsplnego przedsiwzicia stanowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniżne stanowią „biznes”,

inwestor wykazuje pełny zysk lub strat na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub

strat z tylko w zakresie czści stanowiącej udziały innych inwestorw. Na dzie sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Uni Europejską.

• Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych. W 2020 roku Rada opublikowała zmiany do MSR 1, ktre wyjaśniają

kwesti prezentacji zobowiąza jako długo- i krtkoterminowe. W październiku 2022 r. Rada wydała kolejne poprawki do

standardu MSR 1, ktre adresują kwesti klasyfikacji zobowiąza jako długo- i krtkoterminowe, w odniesieniu do ktrych

jednostka zobowiązana jest spełniać określone wymogi umowne tzw. kowenanty. Zmieniony standard MSR 1 stanowi, że

zobowiązania są klasyfikowane jako krtko- lub długoterminowe w zależności od praw istniejących na koniec okresu

sprawozdawczego. Na klasyfikacj nie mają wpływu ani oczekiwania jednostki ani zdarzenia po dniu sprawozdawczym (na

przykład rezygnacja z kowenantu lub jego naruszenie). Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozda finansowych za

okresy rozpoczynające si z dniem 1 stycznia 2024 r. lub po tej dacie.

• Zmiany do MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych i MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji – ujawnianie

informacji na temat umw finansowych z dostawcami (“supplier finance arrangement”). W maju 2023 r. Rada opublikowała

zmiany do MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych oraz MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji. Zmiany

do standardw wprowadzają wymogi w zakresie ujawnie w odniesieniu do umw finansowania zobowiąza wobec

dostawcw (tzw. faktoring odwrotny). Zmiany te wymagają ujawnienia specyficznych informacji dotyczących umw tego

rodzaju, aby umożliwić użytkownikom sprawozda finansowych ocen wpływu tych umw na zobowiązania i przepływy

pieniżne oraz ekspozycj jednostki na ryzyko płynności. Niniejsze zmiany mają na celu zwikszenie przejrzystości ujawnianych

informacji na temat umw dotyczących finansowania zobowiąza, lecz nie wpływają na zasady ujmowania i wyceny. Nowe

obowiązki informacyjne bdą obowiązywać dla rocznych okresw sprawozdawczych rozpoczynających si 1 stycznia 2024 r.

lub pźniej. Na dzie sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez

Uni Europejską.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

13

DOM DEVELOPMENT S.A.

• Zmiana do MSSF 16 „Leasing”. We wrześniu 2022 r. Rada zmieniła standard MSSF 16 „Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące

pźniejszej wyceny obowiązania leasingowego w przypadku transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy

spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcj należy ująć jako sprzedaż. Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy

pźniejszej wyceny zobowiąza leasingowych wynikających z leasingu zwrotnego w taki sposb, aby nie ujmować zysku lub

straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy wymg ma szczeglne znaczenie w przypadku, gdy leasing

zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, ktre nie zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności

leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 r.

Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardw na sytuacj finansową, wyniki działalności Spłki oraz na

zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spłki nie przewiduje, aby nowe standardy oraz zmiany

do obecnie obowiązujących standardw mogły mieć istotny wpływ na sprawozdanie finansowe Spłki za okres, w ktrym bdą

one zastosowane po raz pierwszy.

7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Akcje i udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnych przedsiwziciach wykazywane są według kosztu

historycznego po uwzgldnieniu odpisw z tytułu utraty wartości.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntw) oraz

skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi rwnież koszt wymiany czści

składowych urządze w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres

użytkowania danego składnika aktyww. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, środki transportu są

amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%.

Prawo do użytkowania powierzchni biurowych wykazane jest zgodnie z zasadami określonymi w MSSF 16 Leasing i

amortyzowane jest przez okres trwania umowy najmu.

ZAPASY

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej

z dwch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spłki na podstawie cen rynkowych.

Produkcja w toku

Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny

sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny. W przypadku projektw deweloperskich

Spłki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego niżej „testu na utrat

wartości” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Test na utratę wartości zapasów

Jeśli przewiduje si, że projekt deweloperski bdzie generował strat, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w

toku, ktry ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zyskw i strat. Odpis aktualizacyjny może rwnież dotyczyć nieruchomości,

dla ktrych proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunicia w czasie.

Dla każdego projektu deweloperskiego przygotowywane są budżety, ktre obejmują zarwno dokonane jak i przyszłe

przepływy środkw pieniżnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał.

Dla celw badania utraty wartości budżety projektw obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto

pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem

projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są rwnież obciążane powiązanymi z nimi

przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewntrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientw (jeśli dotyczy

to projektu).

Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny.

Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzgldnieniem wszystkich przychodw i ww. kosztw, jest dodatnia, wwczas nie ma

potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasw. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości,

co po dokładnej weryfikacji przepływw środkw pieniżnych dla danego projektu skutkuje zaksigowaniem odpisu na utrat

wartości zapasw w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

14

DOM DEVELOPMENT S.A.

Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji „Korekta wartości zapasw do wartości netto

możliwej do uzyskania”. Ewentualne odwrcenie takiego odpisu na utrat wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli

przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią.

Jeśli projekt składa si z kilku etapw, wwczas badanie utraty wartości zapasw przeprowadza si w nastpujący sposb:

a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celw badania utraty wartości.

b) każdy etap projektu, w ktrym rozpoczto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla

celw badania utraty wartości rozpatruje si go osobno.

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewntrznego ujmuje si jako koszty w rachunku zyskw i strat w okresie w ktrym je poniesiono z

wyjątkiem kosztw aktywowanych, czyli kosztw ktre można przyporządkować do kosztw wytworzenia dostosowanych

składnikw aktyww (w przypadku Spłki: do produkcji w toku) jako czść ich kosztu wytworzenia.

Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa

si za aktywny, gdy dla zakupionych gruntw prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu

uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.

Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, ktrych przeprowadzenie jest

konieczne do przygotowania mieszka do przekazania klientom zostały zakoczone.

Aktywowanie kosztw finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działa związanych z działalnością inwestycyjną

na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwole i

postanowie administracyjnych dotyczących projektu.

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności wyceniane są w oparciu o MSSF 9, ktry wprowadził koncepcj

szacowania odpisw z tytułu utraty wartości aktyww finansowych z zastosowaniem modelu bazującym na stratach

oczekiwanych.

LOKATY BANKOWE POWYŻEJ TRZECH MIESIĘCY

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesicy (na dzie ich utworzenia) prezentowane są w pozycji

„Krtkoterminowe aktywa finansowe”.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I EKWIWALENTY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

Środki pieniżne i lokaty krtkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesicy (na dzie ich utworzenia) wykazane są

w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniżne w banku i w kasie oraz lokaty krtkoterminowe o pierwotnym

okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesicy. Saldo środkw pieniżnych i ich ekwiwalentw wykazane w

sprawozdaniu w rachunku przepływw pieniżnych składa si z określonych powyżej środkw pieniżnych i ich ekwiwalentw

pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.

OPROCENTOWANE KREDYTY BANKOWE, POŻYCZKI I PAPIERY DŁUŻNE

W momencie początkowego ujcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości

godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.

Po początkowym ujciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy

zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzgldnia si koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub

premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem.

Zaciągnicia i spłaty dokonywane dla kredytw bankowych, pożyczek i papierw dłużnych, prezentowane są w rachunku

przepływw pieniżnych odpowiednio jako wpływy lub wydatki w działalności finansowej i nie są ze sobą netowane w okresie

sprawozdawczym. Wyjątek stanowią zaciągnicia i spłaty dokonywane dla kredytw w rachunku bieżącycm (typu „overdraft”)

dla ktrych zaciągnicia i spłaty prezentowane są per saldo ze wzgldu na krtkie terminy płatności, duże i szybkie kwoty

spłat/zaciągnić.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

Zobowiązania krtkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatkw oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie

wymagającej zapłaty.

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczeglności dotyczy to zatrzymanych kaucji

gwarancyjnych), wartość zobowiąza jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływw

pieniżnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwikszenie zobowiązania

w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

15

DOM DEVELOPMENT S.A.

REZERWY

Rezerwy tworzone są wwczas, gdy na Spłce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze

zdarze przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści

ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty dotyczące danej rezerwy są

wykazane w rachunku zyskw i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW

Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spłka uzyska korzyści ekonomiczne związane z

daną transakcją oraz gdy kwot przychodw można wycenić w wiarygodny sposb. Zanim przychody zostaną ujte, muszą

zostać spełnione nastpujące kryteria:

Sprzedaż produktów

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie

przejścia na nabywc nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla

prawa własności. Według oceny Spłki nastpuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie

podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia

nieruchomości.

W przypadku gdy projekt deweloperski związany ze sprzedażą nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni

komercyjnych itp.) prowadzony jest na nieruchomości (gruncie) należącym do strony trzeciej, jednak realizacja projektu

(marketing, sprzedaż, obsługa klienta i obsługa projektowo-budowlana) prowadzona jest przez Spłk oraz ryzyka związane z

prowadzeniem takiego projektu leżą po stronie Spłki, przychody ze sprzedaży takich nieruchomości są rozpoznawane

analogicznie jak to zostało wyżej opisane w odniesieniu do projektw deweloperskich prowadzonych na nieruchomościach

należących do Spłki lub bdących w jej wieczystym użytkowaniu.

Spłka rozpoznaje przychody z tytułu usług budowlanych (budowa nieruchomości) w miar upływu czasu. Przychody ustalane

są metodą stopnia zaawansowania. Spłka określa stopie zaawansowania realizacji umowy poprzez ustalenie udziału kosztw,

poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu, w szacowanych łącznych kosztach umowy.

Jeżeli nie można w wiarygodny sposb oszacować wyniku umowy wwczas przychody ujmuje si do wysokości poniesionych

kosztw, co do ktrych istnieje prawdopodobiestwo ich odzyskania, przy czym koszty umowy ujmuje si jako koszty tego

okresu, w ktrym zostały poniesione.

Sprzedaż usług budowlanych

W przypadku, kiedy istnieje prawdopodobiestwo, iż łączne koszty związane z realizacją kontraktu przekroczą łączne przychody,

przewidywana strata (nadwyżka łącznych szacowanych kosztw nad łącznymi szacowanymi przychodami) obciąża koszty okresu

i wykazywana jest w koszcie własnym sprzedaży (koszt sprzedaży usług). W sytuacji, kiedy wartość oszacowanych przychodw

metodą stopnia zaawansowania kontraktu przekracza przychody zafakturowane, powstałą rżnic ujmuje si w pozycji

Przychody ze sprzedaży (Przychody ze sprzedaży usług) oraz rozpoznaje aktywa w pozycji Pozostałe aktywa obrotowe.

Natomiast jeżeli wartość oszacowanych przychodw metodą stopnia zaawansowania kontraktu jest niższa niż przychody

zafakturowane, powstałą rżnic ujmuje si w pozycji Przychody ze sprzedaży (Przychody ze sprzedaży usług) oraz rozpoznaje

zobowiązanie w pozycji Przychody przyszłych okresw.

Sprzedaż pozostałych usług

Przychody ze sprzedaży usług innych niż budowlane, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są

w okresie, w ktrym usługa jest świadczona.

PRZELICZANIE POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUCIE OBCEJ

Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, ktre są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą prezentacji

Spłki. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty funkcjonalnej obowiązującego

na dzie zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniżne wyrażone w walutach obcych są przeliczane po kursie waluty

funkcjonalnej obowiązującym na dzie bilansowy. Rżnice kursowe są ujmowane w rachunku zyskw i strat jako

przychody/koszty finansowe.

PODATKI

Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia si w wysokości kwot

przewidywanej zapłaty na rzecz organw podatkowych (podlegających zwrotowi od organw podatkowych) z zastosowaniem

stawek podatkowych i przepisw podatkowych, ktre obowiązywały na dzie bilansowy.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

16

DOM DEVELOPMENT S.A.

Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiąza bilansowych w stosunku do

rżnic przejściowych wystpujących na dzie bilansowy midzy wartością podatkową aktyww i zobowiąza a ich wartością

bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych rżnic przejściowych,

jak rwnież niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na nastpne lata w

takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnity dochd do opodatkowania, ktry pozwoli wykorzystać

ww. rżnice, ulgi i straty.

Wartość bilansowa składnika aktyww z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzie bilansowy i ulega

stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnicie dochodu do opodatkowania wystarczającego do

czściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktyww z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujty składnik

aktyww z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzie bilansowy i jest ujmowany do

wysokości odzwierciedlającej prawdopodobiestwo osiągnicia w przyszłości dochodw do opodatkowania, ktre pozwolą na

odzyskanie tego składnika aktyww.

Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w

związku z wystpowaniem dodatnich przejściowych rżnic, to jest rżnic, ktre spowodują w przyszłości zwikszenia podstawy

obliczenia podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem

stawek podatkowych, ktre według przewidywa bdą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktyww zostanie zrealizowany

lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstaw stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie

obowiązujące na dzie bilansowy.

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych

całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujtych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym

dotyczący pozycji ujtych bezpośrednio w kapitale własnym.

Spłka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku

dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat

należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i

tym samym organem podatkowym.

DYWIDENDY

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowcw do ich otrzymania.

ZYSK NETTO NA AKCJĘ

Zysk netto na akcj dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią ważoną liczb

akcji w danym okresie sprawozdawczym.

LEASING

Spłka ujmuje aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesicy, za wyjątkiem

sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz amortyzacj leasingowanego aktywa odrbnie od odsetek od zobowiązania

leasingowego w rachunku zyskw i strat.

Aktywa z tytułu prawa do użytkowania ujte są w bilansie w ramach tej samej pozycji, w ramach ktrej przedstawione zostałyby

odpowiednie bazowe składniki aktyww, gdyby były własnością Spłki (leasingobiorcy).

Prawo do użytkowania powierzchni biurowych

Prawo do użytkowania powierzchni biurowej jest amortyzowane oraz rozpoznawane są koszty finansowe z tytułu leasingu.

Aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe. Zobowiązanie zostało wykazane

odpowiednio w zobowiązaniach długo lub krtkoterminowych.

Prawa wieczystego użytkowania gruntw

Koszty – koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntw są odnoszone do pozycji Zapasy (w pozycji

Półprodukty i produkcja w toku) w trakcie realizacji projektu deweloperskiego.

Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Zapasy lub Należności krótkoterminowe.

Zobowiązanie – zobowiązanie zostało wykazane w całości w zobowiązaniach krtkoterminowych.

Powyższy sposb alokacji opłat z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntw wynika z faktu, że prawa te dotyczą

nieruchomości, na ktrych Spłka realizuje swoje projekty deweloperskie. Dlatego koszty leasingu prawa wieczystego

użytkowania odnoszone są do zapasw (Produkcja w toku) a nastpnie, wraz z kosztem sprzedaży wyrobw gotowych

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

17

DOM DEVELOPMENT S.A.

odnoszone są do rachunku zyskw i strat w okresie w ktrym dane wyroby gotowe są przekazywane klientom (czyli w momencie

rozpoznania sprzedaży).

W dniu 20 lipca 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntw zabudowanych na

cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntw. Grunty objte wyżej opisanym przekształceniem Spłka traktuje

analogicznie do tych, w stosunku do ktrych była dotychczas użytkownikiem wieczystym, traktując opłaty przekształceniowe

analogicznie do opłat z tytułu wieczystego użytkowania.

Uzasadnienie klasyfikacji aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów w bilansie

Generalnie, prawa do wieczystego użytkowania gruntw, na ktrych prowadzone są projekty deweloperskie, klasyfikowane są

jako zapasy. Zobowiązania do zapłaty za te prawa zostaną rozliczone poprzez ich przeniesienie na nabywcw mieszka, z

ktrymi te prawa są związane. Zobowiązania dotyczące tych praw klasyfikuje si jako zobowiązania krtkoterminowe co jest

spjne z klasyfikacją zapasw, ktrych te zobowiązania dotyczą (wykazanych jako aktywa obrotowe). Klasyfikacja zobowiąza i

zapasw do krtkoterminowych wynika z faktu, iż ich rozliczenie (tj. zbycie lokali i przeniesienie związanych z nimi zobowiąza)

nastpuje w ciągu okresu stanowiącego tzw. „cykl operacyjny” Spłki. Cykl operacyjny to okres od dnia rozpoczcia projektu

deweloperskiego do realizacji zapasw w postaci środkw pieniżnych.

Spłka zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat

przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywc udziału w gruncie przynależnym

do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązanie z tyt. leasingu gruntu

pozostaje w bilansie Spłki. Z tego wzgldu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (ktry jest jednocześnie momentem

ujcia przychodu ze sprzedaży lokalu) nastpuje przeniesienie związanej z tym lokalem czści aktywa z tytułu leasingu z

Zapasów na Należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujtym zobowiązaniem z tyt. leasingu danego gruntu.

Do momentu przeniesienia na nabywc własności, zarwno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krtkoterminowe

gdyż, ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywc w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na

nabywc własności nastpuje wyksigowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywcw

lokali.

Wszystkie przyszłe płatności wynikające z posiadania prawa do wieczystego użytkowania, wynikające z okresu na jaki to prawo

jest udzielone dla poszczeglnych nieruchomości (może wynosić do 99 lat) są dyskontowane. Okres ten nie zależy od

przewidywanego przez Spłk okresu, w ktrym Spłka bdzie właścicielem prawa do wieczystego użytkowania, czyli od

planowanego wykorzystania tych nieruchomości pod inwestycje deweloperskie.

7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA

SZACUNKÓW

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnie podanych poniżej, najwiksze znaczenie, oprcz

szacunkw ksigowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjte założenia.

BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntw) są analizy, ktrych jednym z najważniejszych elementw są tzw.

budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektw. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety

dla tych projektw budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spłki.

Wszystkie budżety projektw budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące.

Aktualizowane budżety projektw stanowią podstaw do:

• weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasw,

• tworzenia prognoz finansowych, budżetw rocznych i planw średnioterminowych.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie

przejścia na nabywc nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla

prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spłki nastpuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na

podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet

ceny nabycia nieruchomości.

SEZONOWOŚĆ

Działalność operacyjna Spłki nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

18

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Rok bieżący

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Inne wartości

niematerialne

Oprogramowanie

komputerowe

Znak towarowy

Wartości

niematerialne w

realizacji

Razem

Wartość brutto na początek okresu

7 033

35 535

-

182

42 750

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

-

-

-

5 715

5 715

Przeniesienia

514

4 968

-

(5 482)

-

(Zmniejszenia)

(61)

-

-

-

(61)

Wartość brutto na koniec okresu

7 486

40 503

-

415

48 404

Skumulowana amortyzacja na

początek okresu

5 864

17 227

-

-

23 091

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

728

5 388

-

-

6 116

(Zmniejszenia)

(17)

-

-

-

(17)

Skumulowana amortyzacja na

koniec okresu

6 575

22 615

-

-

29 190

Wartość netto na koniec okresu

911

17 888

-

415

19 214

Rok poprzedni

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Inne wartości

niematerialne

Oprogramowanie

komputerowe

Znak towarowy

Wartości

niematerialne w

realizacji

Razem

Wartość brutto na początek okresu

6 432

30 036

-

270

36 738

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

601

-

-

5 411

6 012

Przeniesienia

-

5 499

-

(5 499)

-

(Zmniejszenia)

-

-

-

-

-

Wartość brutto na koniec okresu

7 033

35 535

-

182

42 750

Skumulowana amortyzacja na

początek okresu

5 193

12 886

-

-

18 079

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

671

4 341

-

-

5 012

(Zmniejszenia)

-

-

-

-

-

Skumulowana amortyzacja na

koniec okresu

5 864

17 227

-

-

23 091

Wartość netto na koniec okresu

1 169

18 308

-

182

19 659

Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, ktry wynosi przecitnie

od 2 do 5 lat. Nie wystpują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.

Na dzie 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku ktrych Spłka winna utworzyć odpisy aktualizujące na

wartości niematerialne.

Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujte w kosztach sprzedaży i kosztach oglnego zarządu.

Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpiecze.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

19

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Rok bieżący

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Prawo do

użytkowania

lokali

Grunty i budynki

Środki transportu

Urządzenia i

pozostałe środki

trwałe

Razem

Wartość brutto na początek okresu

30 978

-

7 804

11 606

50 388

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

1 988

2 406

1 369

897

6 660

(Zmniejszenia)

-

-

(1 236)

(365)

(1 601)

Wartość brutto na koniec okresu

32 966

2 406

7 937

12 138

55 447

Skumulowana amortyzacja na

początek okresu

15 296

-

5 513

10 013

30 822

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

4 328

-

810

1 176

6 314

(Zmniejszenia)

-

-

(1 195)

(355)

(1 550)

Skumulowana amortyzacja na

koniec okresu

19 624

-

5 128

10 834

35 586

Wartość netto na koniec okresu

13 342

2 406

2 809

1 304

19 861

Rok poprzedni

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Prawo do

użytkowania

lokali

Grunty i budynki

Środki transportu

Urządzenia i

pozostałe środki

trwałe

Razem

Wartość brutto na początek okresu

30 354

-

7 669

11 104

49 127

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

624

390

1 035

332

2 381

(Zmniejszenia)

-

-

(900)

(220)

(1 120)

Wartość brutto na koniec okresu

30 978

390

7 804

11 216

50 388

Skumulowana amortyzacja na

początek okresu

11 337

-

5 407

9 012

25 756

Zwikszenia - nabycie spłek

-

-

-

-

-

Zwikszenia pozostałe

3 959

133

910

1 047

6 049

(Zmniejszenia)

-

-

(804)

(179)

(983)

Skumulowana amortyzacja na

koniec okresu

15 296

133

5 513

9 880

30 822

Wartość netto na koniec okresu

15 682

257

2 291

1 336

19 566

Zwikszenia rzeczowych aktyww trwałych nastąpiły w wyniku nabycia.

Na dzie 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku ktrych Spłka winna utworzyć odpisy aktualizujące na

rzeczowe aktywa trwałe.

Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpiecze.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

20

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.8 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH

I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM

PRZEDSIĘWZIĘCIU

31.12.2023

31.12.2022

Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnym przedsiwziciu

472 613

486 050

Stan na koniec okresu

472 613

486 050

UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU

Na dzie 31 grudnia 2023 i 2022 roku Spłka nie posiadała inwestycji we wspłnych przedsiwziciach.

Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych przedstawiono w poniższej tabeli:

*) W drugim kwartale 2023 roku Sento S.A. (jako spłka przejmowana) zostało połączone z Dom Development Krakw Sp. z o.o. (jako

spłką przejmującą).

• Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A.

Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. Przedmiotem działalności tej grupy jest

prowadzenie projektw deweloperskich na terenie Trjmiasta i okolic.

Skład Grupy Euro Styl na dzie 31 grudnia 2023 r. przedstawia poniższa tabela:

UDZIAŁY

W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH,

STOWARZYSZONYCH

I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU

Stan na 31.12.2023

Stan na 31.12.2022

Udziały Spółki

(%)

Wartość

inwestycji

brutto

Wartość

bilansowa

inwestycji

netto

Udziały Spółki

(%)

Wartość

inwestycji

brutto

Wartość

bilansowa

inwestycji

netto

Dom Development Grunty sp. z o.o.

46%

24

24

46%

24

24

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

100%

35 802

35 802

100%

51 002

51 002

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

100%

505

505

100%

505

505

Mirabelle Investments sp. z o.o.

-

-

-

100%

58

58

Euro Styl S.A.

100%

265 473

265 473

100%

265 473

265 473

Euro Styl Development sp. z o.o. w likwidacji

-

-

-

100%

252

252

Dom Construction sp. z o.o.

100%

3 103

3 103

100%

3 103

3 103

Sento S.A. *)

-

-

-

100%

42 865

42 865

Dom Development Krakw sp. z o.o.

100%

162 722

162 722

100%

113 970

113 970

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

100%

8 784

4 984

100%

8 784

8 784

Issogne sp. z o.o.

-

-

-

100%

14

14

Razem

476 413

472 613

486 050

486 050

Grupa Euro Styl S.A.

Udział jednostki dominującej

w kapitale podstawowym

Udział jednostki dominującej

w prawach głosów

Euro Styl Construction sp. z o.o.

100%

100%

Euro Styl Montownia sp. z o.o.

100%

100%

Apartamenty Las Jastarnia sp. z o.o.

100%

100%

GGI Dolne Miasto sp. z o.o.

100%

100%

Your Destination sp. z o.o.

100%

100%

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

21

DOM DEVELOPMENT S.A.

Grupa ta posiada w swoim portfelu spłk Euro Styl Construction Sp. z o.o., ktra realizuje budow inwestycji mieszkaniowych

w formacie generalnego wykonawstwa wyłącznie dla spłek Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.

• Dom Development Wrocław sp. z o.o.

Przedmiotem działalności spłki jest prowadzenie projektw deweloperskich na terenie Wrocławia.

• Dom Development Krakw Sp. z o.o.

Dom Development Krakw Sp. z o.o. jest spłką powołaną w lutym 2022 r., w ktrej nastpuje stopniowa konsolidacja

dzialalności deweloperskiej na rynku krakowskim w ramach Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.

• Dom Development Krakw 12 Sp. z o.o.

Dom Development Krakw 12 Sp. z o.o. (wcześniejsza nazwa to Buma Development 12 Sp. z o.o., spłka nabyta w 2022 roku

wraz z innymi spłkami Grupy BUMA) jest spłką celową, powołaną do prowadzenia jednego projektu deweloperskiego na

rynku krakowskim, ktrego realizacja została zakoczona w 2022 roku. Na dzie 31 grudnia 2023 roku w spłce pozostało

jeszcze kilka ostatnich lokali do sprzedaży. W spłce tej nie bdą prowadzone inne projekty deweloperskie.

• Dom Development Kredyty sp. z o.o.

W ramach swojej działalności statutowej spłka ta prowadzi usługi pośrednictwa kredytowego na rzecz instytucji finansowych.

• Dom Development Grunty spłka z o.o.

Spłka posiada 46,00% udziału w kapitale spłki Dom Development Grunty spłka z o.o. - spłce uczestniczącej w transakcjach

obrotu nieruchomościami w ramach Grupy.

• Dom Construction sp. z o.o.

Spłka Dom Construction Sp. z o.o. realizuje budow inwestycji mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa. Dom

Construction Sp. z o.o. świadczy usługi wyłącznie dla spłek Grupy (poza spłkami z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w ktrych

budowy realizowane są przez spłk Euro Styl Construction Sp. z o.o.).

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2023 ROKU

• Kontynuacja koncentracji działalności deweloperskiej na rynku krakowskim w spłce Dom Development Krakw Sp. z o.o.

W dniu 20 marca 2023 roku. Zgromadzenie Wsplnikw Dom Development Krakw Sp. z o.o. oraz Walne Zgromadzenie Sento

S.A. podjło uchwały w przedmiocie połączenia Dom Development Krakw Sp. z o.o. jako spłki przejmującej ze spłką Sento

S.A. jako spłką przejmowaną.

Ww. połączenie zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 3 kwietnia 2023 r., w związku z czym, z dniem

3 kwietnia 2023, wszelkie prawa i obowiązki Sento S.A. zostały przeniesione na Dom Development Krakw Sp. z o.o., a spłka

Sento S.A. przestała istnieć.

• Zwrot dopłaty do kapitału w Dom Development Wrocław Sp. z o.o.

W dniu 10 sierpnia 2023 r. Spłka otrzymała od Dom Development Wrocław Sp. z o.o. czściowy zwrot dopłaty do kapitału w

kwocie 15 200 tys. zł.

• Sprzedaż spłki Issogne Sp. z o.o.

W dniu 10 listopada 2023 r. Spłka zbyła wszystkie udziały w kapitale zakładowym Issogne sp. z o.o.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

22

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.9 POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUGO i KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

31.12.2023

31.12.2022

Należności z tytułu sprzedaży aktyww finansowych

-

-

Należności z tytułu ustanowionych kaucji

1 804

-

Pozostałe należności długoterminowe

3 205

6 512

Razem

5 009

6 512

POŻYCZKI UDZIELONE

31.12.2023

31.12.2022

Pożyczki udzielone – czść długoterminowa

462 337

303 045

Pożyczki udzielone – czść krtkoterminowa

-

-

Razem

462 337

303 045

Pożyczki prezentowane w powyższych zestawieniach wykazane są wraz z naliczonymi odsetkami na dzie bilansowy.

POŻYCZKI UDZIELONE

Wszystkie udzielone przez Spłk pożyczki są pożyczkami do podmiotw powiązanych.

Poniższa tabela przedstawia pożyczki udzielone przez Spłk oraz ich stan na dzie 31 grudnia 2023 r. wraz z naliczonymi

odsetkami:

Data zawarcia

umowy

Pożyczkobiorca

Kwota pożyczki

(bez odsetek)

Termin spłaty

Stan na koniec

okresu

26.02.2019

Euro Styl S.A.

150 000

31.12.2025

119 250

27.09.2019

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

230 000

31.12.2025

180 000

22.04.2021

Dom Development Krakw sp. z o.o.

17 350

31.12.2026

20 887

09.08.2022

Dom Development Krakw sp. z o.o.

75 000

31.12.2025

29 200

28.04.2023

Dom Development Krakw sp. z o.o.

165 100

31.12.2027

113 000

Razem

462 337

7.10 ZAPASY

ZAPASY

31.12.2023

31.12.2022

Zaliczki na dostawy

77 386

71 694

w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia

77 386

71 694

odpis do wartości netto możliwej do uzyskania

-

-

Półprodukty i produkcja w toku

1 833 538

1 824 319

w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia

1 823 899

1 820 217

prawo wieczystego użytkowania gruntw (leasing)

40 548

45 007

odpis do wartości netto możliwej do uzyskania

(30 909)

(40 905)

Wyroby gotowe

139 937

34 496

w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia

146 166

40 725

odpis do wartości netto możliwej do uzyskania

(6 229)

(6 229)

Razem

2 050 861

1 930 509

ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Stan na początek okresu

47 134

34 751

Zwikszenia

1 454

12 583

(Zmniejszenia)

(11 450)

(200)

Stan na koniec okresu

37 138

47 134

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

23

DOM DEVELOPMENT S.A.

Określenie wartości odpisw aktualizujących wartość zapasw jest wynikiem przeprowadzonych przez Spłk analiz i testw

na utrat wartości.

Metodologia badania zapasw pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości”.

WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY

ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK

31.12.2023

31.12.2022

HIPOTEKI - wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania:

Wynikających z umw zakupu nieruchomości

-

-

Wynikających z umw kredytowych Spłki oraz spłek z Grupy

765 000

585 000

PRACE PRZYGOTOWAWCZE

W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych

związanych z tymi projektami obciążają rachunek zyskw i strat Spłki w okresie, w ktrym powstały. Pozostałe prace

przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku.

Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zyskw i strat.

KOSZT PRAC PRZYGOTOWAWCZYCH ROZPOZNANY W RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Prace przygotowawcze

1 108

1 288

7.11 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

31.12.2023

31.12.2022

Należności handlowe

31 173

19 016

Należności od jednostek powiązanych

6 307

4 624

Należności z tytułu podatkw

2 092

9 588

Pozostałe należności

13 218

9 554

Razem

52 790

42 782

Należności z tytułu podatkw stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzie 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia

2022 roku odpowiednio 2 081 tys. zł i 9 577 tys. zł.

Spłka utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, ktre zostały ujte w pozostałych kosztach operacyjnych.

Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Spłki w oparciu o indywidualną analiz

poszczeglnych sald.

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH

31.12.2023

31.12.2022

Do 3 miesicy

28 829

16 516

Powyżej 3 miesicy do 6 miesicy

404

520

Powyżej 6 miesicy do 1 roku

1 640

1 451

Powyżej 1 roku

4 655

7 098

Należności z tytułu dostaw i usług brutto

35 528

25 585

Odpisy aktualizujące wartość należności

(4 355)

(6 569)

Należności z tytułu dostaw i usług netto

31 173

19 016

Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych.

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU

DOSTAW I USŁUG ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Stan na początek okresu

6 569

5 276

Zwikszenia

3 504

1 377

(Zmniejszenia)

(5 718)

(84)

Stan na koniec okresu

4 355

6 569

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

24

DOM DEVELOPMENT S.A.

Saldo odpisu aktualizacyjnego na dzie 31 grudnia 2023 obejmowało odpis aktualizujący wartość należności z tytułu dostaw i

usług w kwocie 4 355 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2022 wartość ta wynosiła 6 569 tys. zł.

Na dzie bilansowy nie wystpowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.

Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisw aktualizujących wartość należności rozpoznane są

odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.

7.12 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

31.12.2023

31.12.2022

Rozliczenia midzyokresowe kosztw

4 823

4 303

Rozliczenie kontraktw długoterminowych

68 837

-

Naliczone przychody finansowe od lokat

3

106

Pozostałe

1 173

-

Razem

74 836

4 409

Rozliczenie kontraktw długoterminowych dotyczy realizowanego przez Spłk projektu budowlanego w formule generalnego

wykonawstwa. Rozliczenia te stanowią rżnic midzy przychodem oszacowanym metodą stopnia zaawansowania kontraktu a

przychodem zafakturowanym.

7.13 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

31.12.2023

31.12.2022

Lokaty bankowe powyżej trzech miesicy

-

-

Środki pieniżne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych

67 421

35 456

Pozostałe krtkoterminowe aktywa finansowe

14 937

21 569

Razem

82 358

57 025

W pozycji Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych prezentowane są otrzymane od klientw

Spłki środki pieniżne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktw, ktre do momentu spełnienia odpowiednich wymogw

określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” zdeponowane są na

otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

Pozostałe krtkoterminowe aktywa finansowe stanowią środki zgromadzone na rachunku escrow w związku z realizacją

infrastruktury zewntrznej związanej z prowadzonymi przez Spłk inwestycjami deweloperskimi na osiedlu mieszkaniowym

Metro Zachd.

7.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniżne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności

do 3 miesicy na dzie ich utworzenia. Wartość ksigowa tych aktyww odpowiada ich wartości godziwej.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

31.12.2023

31.12.2022

Środki pieniżne w banku i kasie

7 356

16 845

Lokaty krtkoterminowe

26 748

167 233

Inne

-

-

Razem

34 104

184 078

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

25

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.15 KAPITAŁ ZAKŁADOWY

OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2023 R.

ZMIANA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM

Kapitał zakładowy - Liczba

akcji

Kapitał zakładowy - Wartość

wg wartości nominalnej

Nadwyżka ze sprzedaży

akcji powyżej ich wartości

nominalnej

Stan na dzień początek okresu

25 548 422

25 548

264 209

Zmiana

150 000

150

7 350

Stan na koniec okresu

25 698 422

25 698

271 559

WPŁYWY Z TYTUŁU EMISJI AKCJI

31.12.2023

31.12.2022

Wpływy z tytułu emisji akcji – w wartości nominalnej

150

150

Wpływy z tytułu emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej

7 350

5 850

Razem

7 500

6 000

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

• Rejestracja akcji serii AG w dniu 26 stycznia 2023 r.

W dniu 19 grudnia 2022 roku Zarząd podjął Uchwał w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spłki w drodze emisji

50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AG. Cena emisyjna akcji serii AG została ustalona na 50,00 zł za jedną akcj.

Emisja akcji serii AG nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu,

uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich. W dniu 29 grudnia 2022 roku, Zarząd podjął uchwał w sprawie przydzielenia

ww. akcji Panu Leszkowi Stankiewiczowi.

W dniu 26 stycznia 2023 roku Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

dokonał rejestracji ww. podwyższenia kapitału. Akcje serii AG zostały zarejestrowane przez Krajowy Depozyt Papierw

Wartościowych S.A. w depozycie papierw wartościowych oraz wprowadzone do obrotu giełdowego na rynku podstawowym

w dniu 14 czerwca 2023 roku.

• Realizacja opcji na akcje i podwyższenie kapitału w drodze emisji akcji serii AH i AI

W dniu 6 lutego 2023 roku Zarząd podjął uchwał w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spłki z dotychczasowej kwoty

25 598 422,00 zł do kwoty 25 698 422,00 zł, to jest o kwot 100 000,00 zł, w drodze emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na

okaziciela serii AH, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AI, o wartości

nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AH i AI została ustalona na 50,00 zł za jedną akcj. Emisja akcji serii AH oraz

serii AI nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AH oraz serii AI w ramach kapitału docelowego jest

umożliwienie Spłce wywiązywania si ze zobowiąza wynikających z:

• Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczących 250 000 Akcji Dom Development

S.A., oraz

• Programu VII Opcji Menedżerskich dla Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, dotyczących 250 000 Akcji Dom

Development S.A., (patrz nota 7.23).

W dniu 8 lutego 2023 r.:

• Pan Mikołaj Konopka dokonał realizacji opcji na akcje Spłki poprzez wykonanie praw z warrantw subskrypcyjnych -

dokonanie subskrypcji na 50 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AH wynosiła 50,00 zł za jedną akcj,

• Pan Leszek Stankiewicz dokonał realizacji opcji na akcje Spłki poprzez wykonanie praw z warrantw subskrypcyjnych -

dokonanie subskrypcji na 50 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AI wynosiła 50,00 zł za jedną akcj.

Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie w dniu 15 maja 2023 roku. Akcje serii

AH i AI zostały zarejestrowane przez Krajowy Depozyt Papierw Wartościowych S.A. w depozycie papierw wartościowych oraz

wprowadzone do obrotu giełdowego na rynku podstawowym w dniu 14 czerwca 2023 roku.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

26

DOM DEVELOPMENT S.A.

STRUKTURA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 R.

Seria / emisja

Rodzaj akcji

Liczba akcji

Wartość serii /

emisji wg wartości

nominalnej (PLN)

Sposób pokrycia

kapitału

Data rejestracji

Prawo do

dywidendy (od

daty)

A

Na okaziciela

21 344 490

21 344 490

gotwka

12.09.2006

12.09.2006

F

Na okaziciela

2 705 882

2 705 882

gotwka

31.10.2006

31.10.2006

H

Na okaziciela

172 200

172 200

gotwka

14.02.2007

14.02.2007

I

Na okaziciela

92 700

92 700

gotwka

14.02.2007

14.02.2007

J

Na okaziciela

96 750

96 750

gotwka

14.02.2007

14.02.2007

L

Na okaziciela

148 200

148 200

gotwka

14.02.2007

14.02.2007

Ł

Na okaziciela

110 175

110 175

gotwka

12.03.2012

07.05.2012

M

Na okaziciela

24 875

24 875

gotwka

03.10.2012

09.11.2012

N

Na okaziciela

20 000

20 000

gotwka

03.10.2012

09.11.2012

O

Na okaziciela

26 000

26 000

gotwka

05.03.2013

17.05.2013

P

Na okaziciela

925

925

gotwka

31.10.2013

23.12.2013

R

Na okaziciela

11 000

11 000

gotwka

31.10.2013

23.12.2013

S

Na okaziciela

17 075

17 075

gotwka

20.03.2014

02.05.2014

T

Na okaziciela

1 000

1 000

gotwka

14.01.2015

27.03.2015

U

Na okaziciela

10 320

10 320

gotwka

17.05.2016

01.06.2016

V

Na okaziciela

1 000

1 000

gotwka

17.05.2016

01.06.2016

W

Na okaziciela

85 830

85 830

gotwka

10.01.2017

10.03.2017

Y

Na okaziciela

100 000

100 000

gotwka

29.03.2018

21.05.2018

Z

Na okaziciela

100 000

100 000

gotwka

28.02.2019

24.04.2019

AA

Na okaziciela

100 000

100 000

gotwka

31.03.2020

28.05.2020

AB

Na okaziciela

50 000

50 000

gotwka

31.03.2020

28.05.2020

AC

Na okaziciela

100 000

100 000

gotwka

18.02.2021

23.04.2021

AD

Na okaziciela

80 000

80 000

gotwka

18.02.2021

23.04.2021

AE

Na okaziciela

100 000

100 000

gotwka

02.03.2022

10.06.2022

AF

Na okaziciela

50 000

50 000

gotwka

02.03.2022

10.06.2022

AG

Na okaziciela

50 000

50 000

gotwka

26.01.2023

14.06.2023

AH

Na okaziciela

50 000

50 000

gotwka

15.05.2023

14.06.2023

AI

Na okaziciela

50 000

50 000

gotwka

15.05.2023

14.06.2023

Razem

25 698 422

25 698 422

Każda akcja Dom Development S.A. ma wartość nominalną w wysokości 1 PLN.

Żadna z akcji Spłki nie jest uprzywilejowana oraz nie podlega ograniczniom praw do akcji.

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO

NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ

31 GRUDNIA 2023 R.

Akcje

Procent kapitału

Liczba głosów na WZA

Procent głosów na WZA

Groupe Belleforêt S.à r.l.

14 140 441

55,02

14 140 441

55,02

PTE Allianz Polska S.A.*

2 501 493

9,73

2 501 493

9,73

Jarosław Szanajca

1 454 050

5,66

1 454 050

5,66

*) Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 15.05.2023 r. i obejmuje akcje w

posiadaniu Allianz OFE

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

27

DOM DEVELOPMENT S.A.

ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ

OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 R.

STAN NA

31.12.2023

ZMIANA W OKRESIE

OD 31.12.2022

Akcje

Wartość

nominalna

akcji (tys. zł)

Opcje na

akcje

Akcje

i opcje

razem

Akcje

Opcje na

akcje

ZARZĄD

Jarosław Szanajca

1 454 050

1 454

-

1 454 050

-

-

Małgorzata Kolarska

285 066

285

-

285 066

(118 478)

-

Leszek Stankiewicz*

),

**

)

100 000

100

150 000

250 000

100 000

(100 000)

Mikołaj Konopka*

)

170 061

170

50 000

220 061

31 080

(50 000)

Terry Roydon

58 500

59

-

58 500

-

-

RADA NADZORCZA

Grzegorz Kiełpsz

1 280 750

1 281

-

1 280 750

-

-

Janusz Zalewski

300 000

300

-

300 000

-

-

Mark Spiteri

900

1

-

900

-

-

Anna Panasiuk

-

-

-

-

-

-

Edyta Wojtkiewicz

-

-

-

-

-

-

Philippe Bonavero

-

-

-

-

-

-

Dorota Podedworna-Tarnowska

-

-

-

-

-

-

*

)

W dniu 8 lutego 2023 roku Pan Leszek Stankiewicz oraz Pan Mikołaj Konopka dokonali realizacji po 50 000 akcji Dom Development

S.A. każdy w ramach realizacji opcji na akcje Spłki. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w

Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 15 maja 2023 r.

**) W dniu 29 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwał w sprawie przydzielenia nowych akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi w procesie

realizacji 50 000 opcji na akcje. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział

Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 26 stycznia 2023 roku, dlatego realizacja tych opcji została wykazana w roku

2023.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spłki nie posiadali udziałw w innych podmiotach Grupy z wyjątkiem Dom Land Sp.

z o.o., w ktrej Panowie Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri posiadali na dzie 31 grudnia 2023 roku po 20%

udziałw każdy.

7.16 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2023 r. wartość pozycji Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich

wartości nominalnej uległa zmianie o 7 350 tys. zł w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie 7.15.

Na dzie 31 grudnia 2023 r. i 31 grudnia 2022 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości nominalnej

wyniosła odpowiednio 271 559 tys. zł i 264 208 tys. zł.

7.17 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH

Na dzie 31 grudnia 2023 r. i 31 grudnia 2022 r. akcje Spłki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych.

W okresie dwunastu miesicy koczącym si 31 grudnia 2023 i 2022 r. Spłka nie posiadała akcji własnych.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

28

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.18 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU

DYWIDENDA ZA ROK 2022

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spłki podjło uchwał w dniu 15 czerwca 2023 r. o przeznaczeniu zysku netto

Spłki za rok 2022 na:

- wypłat dywidendy akcjonaruiszom Spłki w kwocie 282 682 642,00 zł, co dało 11,00 zł na każdą akcj.

- powikszenie kapitału zapasowego Spłki o kwot 91 001 662,08 zł.

Dywidenda za rok 2022 została wypłacona przez Spłk w dniu 4 lipca 2023 roku.

Dywidenda za rok 2021 w kwocie 268 258 431,00 zł (tj. 10,50 zł na każdą akcj) została wypłacona przez Spłk w dniu 16

sierpnia 2022 roku.

ZALICZKA NA POCZET DYWIDENDY ZA ROK 2023

W dniu 6 listopada 2023 roku, w oparciu o zbadane przez niezależnego biegłego rewidenta śrdroczne skrcone sprawozdanie

finansowe Spłki za okres sześciu miesicy zakoczony 30 czerwca 2023 roku, Zarząd Spłki podjął decyzj (a Rada Nadzorcza

Spłki wyraziła zgod) o wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet dywidendy za 2023 rok w kwocie 141 341 321,00 zł, co dało

5,50 zł na każdą akcj.

Zarząd określił dzie według ktrego ustalono uprawnionych do zaliczki na poczet dywidendy za rok 2023 na 12 grudnia 2023

r. oraz termin wypłaty zaliczki na poczet dywidendy na 18 grudnia 2023 r. Wszystkie akcje Spłki w liczbie 25 698 422 objte

zostały zaliczką na poczet dywidendy. W dniu 18 grudnia 2023 r. dywidenda została wypłacona.

7.19 KREDYTY

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2023

W dniu 8 lutego 2023 roku pomidzy PKO Bank Polski S.A. oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty Aneks nr

4 do umowy kredytu odnawialnego w rachunku bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku. Na podstawie tego aneksu wysokość

kredytu została zwikszona z kwoty 150 000 tys. zł na 200 000 tys zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może

korzystać z czści tego limitu kredytowego do niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł. Okres obowiązywania umowy został

wydłużony do 26 lutego 2027 roku

15 listopada 2023 roku została podpisana pomidzy ING Bankiem Śląskim S.A. i Dom Development S.A. umowa kredytowa

określająca zasady korzystania przez Dom Development S.A. z limitu kredytowego do maksymalnej kwoty 50 000 tys. zł, w

okresie do 14 listopada 2026 roku, z przeznaczeniem środkw z kredytu na finansowanie bieżącej działalności gospodarczej.

W dniu 17 grudnia 2023 roku pomidzy, Bankiem Millennium S.A. i Dom Development S.A, został zawarty aneks do Umowy

o lini wielowalutową. W wyniku podpisanego aneksu, zwikszeniu uległa wysokość kwoty kredytu z 40 000 tys. zł na 60 000

tys zł., a okres dostpności limitu kredytowego został wydłużony do 17 grudnia 2024 roku.

21 grudnia 2023 roku została podpisana, pomidzy VeloBank S.A. i Dom Development S.A., umowa kredytowa określająca

zasady korzystania przez Dom Development S.A. z limitu kredytowego do maksymalnej kwoty 50 000 tys. zł, w okresie do 30

listopada 2025 roku, z przeznaczeniem środkow z kredytu na finansowanie bieżącej działalności gospodarczej z wyłączeniem

finansowania zakupu gruntw.

Struktura tych zobowiąza pod wzgldem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.

KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI

31.12.2023

31.12.2022

Do 1 roku

-

50 000

Powyżej 1 roku do 2 lat

-

-

Powyżej 2 lat do 5 lat

-

-

Powyżej 5 lat

-

-

Razem kredyty

-

50 000

w tym: długoterminowe

-

-

krtkoterminowe

-

50 000

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

29

DOM DEVELOPMENT S.A.

Na dzie 31 grudnia 2023 r. i na dzie 31 grudnia 2022 r. wszystkie posiadane przez Spłk kredyty wyrażone były w złotych

polskich.

KREDYTY BANKOWE NA 31 GRUDNIA 2023 r.

Bank

Siedziba

banku

Kwota kredytu wg

umowy

Waluta

Kwota kredytu

pozostała do spłaty

(bez odsetek)

Waluta

Termin spłaty

PKO BP S.A.

Warszawa

200 000

PLN

-

PLN

26.02.2027

mBank S.A.

Warszawa

200 000

PLN

-

PLN

29.01.2027

Bank Millennium S.A.

Warszawa

60 000

PLN

-

PLN

17.12.2024

ING Bank Śląski S.A.

Katowice

50 000

PLN

-

PLN

14.11.2026

VeloBank S.A.

Warszawa

50 000

PLN

-

PLN

30.11.2025

Razem kredyty bankowe

-

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH

• Kredyt w PKO BP

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 200 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może

korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2023 r. zarwno Dom Development

S.A. jak i Euro Styl S.A. nie korzystały z tego limitu kredytowego.

• Kredyt w mBank

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 200 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development

Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać

z czści tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2023 r. Dom Development S.A. ani inne

spłki Grupy nie korzystały z tej linii kredytowej.

• Kredyt w banku Millennium

Kredyt rewolwingowy do wysokości 60 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2023 r. spłka Dom Development S.A. nie korzystała z

ww. limitu kredytowego.

• Kredyt w banku ING Bank Śląski

Kredyt złotowy w rachunku bankowym do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2023 r. spłka Dom Development S.A.

nie korzystała z ww. limitu kredytowego.

• Kredyt w banku VeloBank

• Kredyt obrotowy odnawialny do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2023 r. spłka Dom Development S.A. nie

korzystała z ww. limitu kredytowego.

W pozycji Kredyty Spłka wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzie bilansowy odsetki

prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.

Ze wzgldu na fakt, że oprocentowanie kredytw jest powiązane z kształtowaniem si stawki WIBOR, Zarząd Spłki szacuje,

że wartość godziwa kredytw zaciągnitych przez Spłk jest w przybliżeniu rwna wartości ksigowej tych kredytw

z uwzgldnieniem naliczonych odsetek.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

30

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.20 OBLIGACJE

OBLIGACJE

31.12.2023

31.12.2022

Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - czść długoterminowa

470 000

260 000

Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – czść krtkoterminowa

50 000

50 000

Wartość nominalna wyemitowanych obligacji

520 000

310 000

W pozycji Obligacje Spłka wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzie bilansowy

odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.

Ze wzgldu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem si stawki WIBOR, Zarząd Spłki szacuje, że

wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spłk jest w przybliżeniu rwna wartości ksigowej tych obligacji z

uwzgldnieniem naliczonych odsetek.

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI

• Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spłka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wsplnicy S.K.

Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionw

PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter

odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spłk w ramach rżnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.

• Umowa z mBank S.A.

Na podstawie umowy, zawartej 7 lutego 2023 roku, Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości

nieprzekraczającej 400 milionw zł, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji.

Zgodnie z umową, obligacje mogą być emitowane przez Spłk w ramach rżnych serii, w czasie nieokreślonym od dnia

podpisania Umowy Emisyjnej. Limit Programu ma charakter odnawialny.

EMISJE OBLIGACJI NA 31.12.2023

Seria

Emitent

Data emisji

Kwota

Waluta

Data wykupu

DOMDET3121224

Dom Development S.A.

12.12.2019

50 000

PLN

12.12.2024

DOMDET4250925

Dom Development S.A.

25.09.2020

100 000

PLN

25.09.2025

DOMDET5120526

Dom Development S.A.

12.05.2021

110 000

PLN

12.05.2026

DOMDEM1280928

Dom Development S.A.

28.09.2023

260 000

PLN

28.09.2028

Razem

520 000

Obligacje pozostające do wykupu, zostały wprowadzone do obrotu i notowania w alternatywnym systemie obrotu

prowadzonym przez Giełd Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. Podstawowe warunki emisji obligacji z przyszłym

terminem zapadalności znajdują si na stronie:

https://inwestor.domd.pl/pl/obligacje

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2023

• Nowa umowa z mBank S.A.

W dniu 7 lutego 2023 r. Zarząd Dom Development S.A. podjął Uchwał, zgodnie z ktrą wyraził zgod na ustanowienie przez

Spłk programu emisji obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionw zł, rozumianej jako

wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Ponadto Zarząd Spłki wyraził zgod na zawarcie

przez Spłk z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie umowy emisyjnej, w związku z tym programem („Umowa Emisyjna”).

W dniu 7 lutego 2023 r. Spłka zawarła z mBank S.A. Umow Emisyjną, zgodnie z ktrą obligacje mogą być emitowane przez

Spłk w ramach rżnych serii, w czasie nieokreślonym od podpisania Umowy Emisyjnej. Obligacje emitowane w ramach

Programu bdą:

- emitowane:

(a) w trybie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”), tj. w trybie oferty publicznej

papierw wartościowych, o ktrej mowa w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca

2017r. w sprawie prospektu, ktry ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierw wartościowych lub

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

31

DOM DEVELOPMENT S.A.

dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchyleniem dyrektywy 2003/71/WE („Rozporządzenie

Prospektowe”), z wyłączeniem obowiązku publikacji prospektu zgodnie z art. 1 ust. 4 lit. a) Rozporządzenia Prospektowego lub

art. 1 ust. 4 lit. b) Rozporządzenia Prospektowego; albo

(b) art. 33 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, tj. w trybie oferty innej niż oferta publiczna papierw wartościowych, o ktrej mowa w

Rozporządzeniu Prospektowym, skierowanej wyłącznie do jednego inwestora;

- zwykłymi, niezabezpieczonymi obligacjami na okaziciela;

- posiadały termin zapadalności do 60 miesicy;

- oprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej;

- w dniu emisji zdematerializowane (zarejestrowane) w depozycie papierw wartościowych prowadzonym przez Krajowy

Depozyt Papierw Wartościowych S.A. pod warunkiem wprowadzenia ich do obrotu w alternatywnym systemie obrotu

prowadzonym przez Giełd Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. albo zarejestrowane w takim depozycie za

pośrednictwem agenta emisji oraz wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełd

Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. w określonym terminie od dnia emisji.

Umowa Emisyjna przewiduje także możliwość zawarcia umowy gwarancyjnej do każdej z serii obligacji emitowanych w ramach

przedmiotowego Programu, na podstawie ktrej mBank S.A. zobowiąże si do objcia obligacji danej serii w ramach Programu,

na zasadach wskazanych w umowie gwarancyjnej.

Rwnież w dniu 7 lutego 2023 roku pomidzy Dom Development S.A. i mBank S.A. została zawarta Umowa o wykonywanie

funkcji Agenta Emisji w związku z emisją obligacji emitowanych w ramach programu emisji do kwoty 400 milionw zł.

• Przedterminowy wykup obligacji w celu umorzenia

W dniu 21 września 2023 roku Dom Development S.A. dokonała przedterminowego wykupu w celu umorzenia 10 500

niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDET2091023 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i terminie wykupu

przypadającym na 9 października 2023 roku. Łączna wartość nominalna wykupionych obligacji to 10 500 tys. zł. Cena odkupu

jednej obligacji wyniosła 1 038,20 zł. Łączna cena wykupu ww. obligacji wyniosła 10 901 tys. zł.

• Emisja obligacji

W dniu 28 września 2023 roku Spłka wyemitowała 260 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii

DOMDEM1280928 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 260 000 tys. zł z datą wykupu

przypadającą na dzie 28 września 2028 roku. Wartość emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji. Oprocentowanie

obligacji serii DOMDEM1280928 ustalone zostało w oparciu o stop bazową WIBOR 6M powikszoną o marż w wysokości

1,55%. Odsetki od obligacji wypłacane bdą w okresach płrocznych. Cel emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały

przeznaczone na bieżącą działalność Spłki

• Wykup obligacji w terminie

W dniu 9 października 2023 roku Spłka dokonała przypadającego na t dat wykupu 39 500 obligacji na okaziciela serii

DOMDET2091023 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 39 500 tys. zł.

7.21 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

31.12.2023

31.12.2022

Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji

7 191

2 550

Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytw

-

-

Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów

7 191

2 550

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

32

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.22 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU

DOCHODOWEGO

Odroczony podatek dochodowy wynika z niniejszych pozycji:

Rok bieżący

REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU

DOCHODOWEGO

Wartość bilansowa

na początek okresu

Zmiana w okresie

ujęta w Rachunku

zysków i strat /

Sprawozdaniu z

całkowitych

dochodów

Wartość bilansowa

na koniec okresu

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Rżnice kursowe

29

(28)

1

Odsetki naliczone

587

(139)

448

Dyskontowanie zobowiąza

1 635

(379)

1 256

Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych

produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty

-

5 642

5 642

Koszty finansowe skapitalizowane

984

(984)

-

Wycena aktyww finansowych

3 983

(2 712)

1 271

Leasing

-

-

-

Pozostałe

-

-

-

Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

7 218

1 400

8 618

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Rżnice kursowe

258

(200)

58

Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych

produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty

21 336

(21 336)

-

Aktualizacja wyceny zapasw

8 956

(1 116)

7 840

Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy

973

(147)

826

Rezerwa na świadczenia pracownicze

6 524

(839)

5 685

Rezerwa na koszty

4 407

502

4 909

Koszty finansowe

-

224

224

Zdyskontowanie należności

180

(35)

145

Wycena aktyww finansowych

416

(90)

326

Strata podatkowa możliwa do rozliczenia

-

-

-

Pozostałe

-

655

655

Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

43 050

(22 382)

20 668

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

33

DOM DEVELOPMENT S.A.

Rok poprzedni

REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU

DOCHODOWEGO

Wartość bilansowa

na początek okresu

Zmiana w okresie

ujęta w Rachunku

zysków i strat /

Sprawozdaniu z

całkowitych

dochodów

Wartość bilansowa

na koniec okresu

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Rżnice kursowe

-

29

29

Odsetki naliczone

372

215

587

Dyskontowanie zobowiąza

1 354

281

1 635

Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych

produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty

-

-

-

Koszty finansowe skapitalizowane

1 988

(1 004)

984

Wycena aktyww finansowych

1 745

2 238

3 983

Leasing

-

-

-

Pozostałe

-

-

-

Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

5 459

1 759

7 218

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Rżnice kursowe

-

258

258

Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych

produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty

692

20 644

21 336

Aktualizacja wyceny zapasw

6 603

2 353

8 956

Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy

727

246

973

Rezerwa na świadczenia pracownicze

3 646

2 878

6 524

Rezerwa na koszty

4 740

(333)

4 407

Koszty finansowe

-

-

-

Zdyskontowanie należności

-

180

180

Wycena aktyww finansowych

-

-

-

Strata podatkowa możliwa do rozliczenia

416

-

416

Pozostałe

-

-

-

Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

16 824

26 226

43 050

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Zmiana rezerwy na podatek odroczony wynikająca z nabycia spółek zależnych

ustalona na dzień nabycia

-

-

Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące rachunku zysków i

strat

26 353

(26 531)

Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące innych całkowitych

dochodów netto

(2 571)

2 064

31.12.2023

31.12.2022

Wykazane w bilansie aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego

12 050

35 832

Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego

-

-

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

34

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.23 REZERWY DŁUGOTERMINOWE

REZERWY DŁUGOTERMINOWE

31.12.2023

31.12.2022

Rezerwa na koszty napraw – czść długoterminowa

11 592

10 414

Rezerwa na świadczenia emerytalne

318

235

Rezerwy na sprawy sporne i pozostałe

-

-

Razem

11 910

10 649

REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY

31.12.2023

31.12.2022

Stan na początek okresu

10 649

12 645

Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego

1 261

-

Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego

-

(1 996)

Stan na koniec okresu

11 910

10 649

7.24 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

31.12.2023

31.12.2022

Kaucje gwarancyjne - czść długoterminowa

23 827

29 447

Pozostałe

34 960

28 031

Stan na koniec okresu

58 787

57 478

7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

Zgodnie z MSSF 16, w bilansie Spłki rozpoznane zostały zobowiązania z tytułu leasingu:

- prawa do użytkowania powierzchni biurowych,

- prawa wieczystego użytkowania gruntw.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

31.12.2023

31.12.2022

Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym:

48 049

50 172

Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntw

42 856

45 204

Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania wynajmowanych powierzchni biurowych i

innych

5 193

4 968

Pozostałe

-

-

Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym:

10 175

14 126

Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania wynajmowanych powierzchni biurowych i

innych

10 175

14 126

Pozostałe

-

-

Razem

58 224

64 298

Według szacunkw Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektw deweloperskich na poszczeglnych

nieruchomościach, dla ktrych na dzie 31 grudnia 2023 r. Spłka posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie 42 856

tys. zł zobowiąza z tyt. leasingu gruntw wykazanych jako krtkoterminowe, z czego:

- kwota 4 029 tys. zł podlega zapłacie przez Spłk w ciągu 12 miesicy od dnia bilansowego,

- kwota 6 240 tys. zł podlegać bdzie zapłacie przez Spłk w okresie powyżej 12 miesicy od dnia bilansowego,

- kwota 32 587 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywcw lokali.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

35

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.26 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE

ZOBOWIĄZANIA

31.12.2023

31.12.2022

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (czść

krtkoterminowa)

116 525

144 337

Zobowiązania z tytułu podatkw

3 692

1 479

Rozliczenia midzyokresowe kosztw

147 630

127 641

Zakładowy Fundusz Świadcze Socjalnych

300

291

Pozostałe zobowiązania

2 354

-

Razem zobowiązania

270 501

273 748

Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów:

147 630

127 641

- koszty budowanych osiedli

120 719

94 048

- koszty pracownicze

17 347

24 578

- koszty czynszu za powierzchni biurową

974

1 308

- pozostałe

8 590

7 707

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są zobowiązaniami nieodsetkowymi. Poza ujtymi w tej pozycji kaucjami gwarancyjnymi

(opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 30 dni.

Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiąza z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją

projektw deweloperskich. Czść krtkoterminowa i długoterminowa tych zobowiąza wykazane są w odpowiednich pozycjach

zobowiąza krtkoterminowych i długoterminowych.

ZATRZYMANE KAUCJE GWARANCYJNE

31.12.2023

31.12.2022

Zatrzymane kaucje gwarancyjne – czść krtkoterminowa

14 197

22 862

Zatrzymane kaucje gwarancyjne – czść długoterminowa

23 827

29 447

Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem

38 024

52 309

7.27 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

31.12.2023

31.12.2022

Rezerwa na koszty napraw – czść krtkoterminowa

3 864

3 471

Rezerwa emerytalna

64

102

Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe

11 839

14 064

Razem

15 767

17 637

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY

31.12.2023

31.12.2022

Stan na początek okresu

17 637

20 768

Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego

6 122

9 741

Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego

(7 992)

(12 872)

Stan na koniec okresu

15 767

17 637

7.28 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

31.12.2023

31.12.2022

Przychody przyszłych okresw dotyczące wpłat klientw na poczet zakupu produktw,

jeszcze niezaliczonych do przychodw w rachunku zyskw i strat

976 152

910 646

Pozostałe

-

-

Razem

976 152

910 646

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

36

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.29 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA

W Spłce nie ma specjalnych programw świadcze dla pracownikw po okresie zatrudnienia.

7.30 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW FINANSOWYCH I ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH ORAZ MAKSYMALNA EKSPOZYCJA NA RYZYKO

KREDYTOWE

Wartość godziwa aktyww i zobowiąza finansowych Spłki nie rżni si istotnie od ich wartości bilansowej.

7.31 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

Spłka posiada ekspozycje na nastpujące rodzaje ryzyka finansowego:

• ryzyko rynkowe (ryzyko stopy procentowej)

• ryzyko kredytowe

• ryzyko płynności

RYZYKO RYNKOWE

Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, ktre odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut,

stopy procentowe, czy ceny instrumentw kapitałowych, na wynik finansowy Spłki lub na wartość posiadanych instrumentw

finansowych.

Ryzyko rynkowe obejmuje głwnie nastpujące rodzaje ryzyk:

• ryzyko walutowe

• ryzyko stopy procentowej

AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

31.12.2023

31.12.2022

AKTYWA FINANSOWE

Długoterminowe należności

5 009

6 512

Pożyczki udzielone

462 337

-

Należności handlowe i pozostałe

44 391

28 570

Należności od jednostek powiązanych

6 307

4 624

Pożyczki i należności razem

518 044

39 706

Pozostałe

-

-

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat

(przeznaczone do obrotu)

-

-

Środki pieniżne w banku i kasie

7 356

16 845

Lokaty krtkoterminowe

26 748

167 233

Krtkoterminowe aktywa finansowe

82 358

57 025

Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe

634 506

280 809

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Zobowiązania z tytułu kredytw

-

50 000

Obligacje własne wyemitowane

527 191

312 550

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia midzyokresowe i pozostałe

325 295

329 456

Zobowiązania z tytułu leasingu

58 224

64 298

Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu

910 710

756 304

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

37

DOM DEVELOPMENT S.A.

Ryzyko walutowe

W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Spłka stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do

zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych.

Na dzie 31 grudnia 2023 r. oraz 31 grudnia 2022 r. Spłka nie posiadała żadnych istotnych aktyww, zobowiąza oraz przyszłych

płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentw pochodnych

zabezpieczających.

Ryzyko stopy procentowej

Kredyty bankowe zaciągnite przy zastosowaniu stałych stp procentowych narażają Spłk na ryzyko zmiany wartości godziwej

kredytw. Kredyty i pożyczki zaciągnite po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływw pieniżnych.

Według aktualnej struktury finansowania Spłka nie posiada kredytw lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie Spłka

posiada krtko, średnio i długoterminowe kredyty i obligacje na zmienną stop procentową, co powoduje ekspozycj na ryzyko

przepływw pieniżnych.

Na dat bilansową Spłka nie posiadała długoterminowych instrumentw finansowych oprocentowanych wg stałej stopy

procentowej.

Ryzyko stopy procentowej w znacznej czści ograniczone jest w sposb naturalny poprzez posiadanie zarwno zobowiąza

finansowych jak i aktyww finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja na ryzyko stopy

procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest dodatkowo zmniejszane poprzez stosowanie takich zabezpieczających

instrumentw finansowych jak:

- opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwrci Spłce rżnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych ponad poziom

ustalony w opcji. Spłka zabezpiecza si w ten sposb przed wzrostem stp, zachowując jednocześnie możliwość skorzystania z

ewentualnego spadku ich poziomu,

- IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według jednej stopy

procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spłka korzysta z zamiany zmiennej stopy

procentowej na stałą. Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie

odbywa si w wyznaczonych dniach przez porwnanie odpowiedniej stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.

Struktura instrumentw finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na dat bilansową przedstawiała si

nastpująco:

INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE

31.12.2023

31.12.2022

Aktywa finansowe

578 799

544 148

Zobowiązania finansowe

527 191

362 550

Razem netto

51 608

181 598

Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe oraz pożyczki udzielone. Jako

zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.

Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej

Zmiana o 100 punktw bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentw na dat bilansową zwikszyłaby (zmniejszyłaby)

aktywa netto i rachunek zyskw i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli. Analiza ta wykonana dla

okresw dwunastu miesicy koczących si 31 grudnia 2023 r. i 31 grudnia 2022 r. zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne

pozostają stałe.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

38

DOM DEVELOPMENT S.A.

Rok bieżący

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ

STOPY PROCENTOWEJ

Rachunek zysków i

strat Wzrost o 100 pb

Rachunek zysków i

strat Spadek o 100 pb

Aktywa netto Wzrost o

100 pb

Aktywa netto Spadek

o 100 pb

Aktywa zmiennoprocentowe

4 688

(4 688)

4 688

(4 688)

Zobowiązania zmiennoprocentowe *)

(3 416)

3 416

(3 416)

3 416

Wrażliwość netto

1 272

(1 272)

1 272

(1 272)

Rok poprzedni

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ

STOPY PROCENTOWEJ

Rachunek zysków i

strat Wzrost o 100 pb

Rachunek zysków i

strat Spadek o 100 pb

Aktywa netto Wzrost o

100 pb

Aktywa netto

Spadek o 100 pb

Aktywa zmiennoprocentowe

1 469

(1 469)

1 469

(1 469)

Zobowiązania zmiennoprocentowe *)

(979)

979

(979)

979

Wrażliwość netto

490

(490)

490

(490)

*

)

Koszty finansowe dotyczące kredytw i obligacji, są czściowo kapitalizowane przez Spłk do produkcji w toku. W przedstawionej

wyżej analizie rwnież przyjto że czść kosztw finansowych naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zyskw i strat,

natomiast pozostała czść jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zyskw i strat w kolejnych okresach

rozliczeniowych.

RYZYKO KREDYTOWE

Głwnymi aktywami finansowymi Spłki są środki na rachunkach bankowych, gotwka, udzielone pożyczki, należności z tytułu

dostaw i usług oraz inne należności, ktre reprezentują najwikszą ekspozycj na ryzyko kredytowe w relacji do aktyww

finansowych.

Ryzyko kredytowe Spłki jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są

kwotami netto, czyli z uwzgldnieniem odpisw aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd

Spłki na podstawie wcześniejszych doświadcze, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia

gospodarczego.

Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ

stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez midzynarodowe

agencje ratingowe.

Ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są tylko podmioty zależne

od Spłki nad ktrymi Spłka sprawuje bieżącą kontrol. Jednocześnie pożyczki te zabezpieczone są na nieruchomościach

pożyczkobiorcw, ktrych wartość (rentowność prowadzonych na nich lub przyszłych projektw deweloperskicj) jest na bieżąco

przez Spłk monitorowana.

W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostpności środkw finansowych na zakładanym poziomie, w Spłce istnieje

wyspecjalizowana komrka, ktra monitoruje to zagadnienie. Komrka ta na bieżąco monitoruje stan płynnych funduszy oraz

prognozowane wartości przepływw pieniżnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu

maksymalizacji możliwych do osiągnicia przychodw finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu Spłki przed ryzykiem

kredytowym.

Spłka nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerw i klientw. Ponadto

należy zauważyć, że należności dotyczące głwnej działalności Spłki tj. sprzedaży mieszka, lokali usługowych i garaży, są w

pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży nastpuje po zapłaceniu przez nabywcw całkowitej ceny wynikającej

z umowy przedwstpnej sprzedaży.

Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 7.11 Należności z tytułu

dostaw i usług oraz pozostałe należności.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

39

DOM DEVELOPMENT S.A.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Spłk swoich zobowiąza finansowych w

terminie ich zapadalności. Celem Spłki jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność bdzie zawsze

zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiąza w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych

do przyjcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Spłki.

Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływw pieniżnych z tytułu zobowiąza

finansowych Spłki w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności:

Rok bieżący

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ

0 – 6 miesięcy

6-12 miesięcy

1 – 2 lata

2 – 5 lat

Razem

Zobowiązania z tytułu kredytw

-

-

-

-

-

Obligacje własne wyemitowane

13 491

64 777

125 928

422 228

626 424

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe

257 442

11 850

46 768

9 235

325 295

Zobowiązania z tytułu leasingu

6 682

2 653

8 708

40 181

58 224

Razem

277 615

79 280

181 404

471 644

1 009 943

Rok poprzedni

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ

0 – 6 miesięcy

6-12 miesięcy

1 – 2 lata

2 – 5 lat

Razem

Zobowiązania z tytułu kredytw

50 011

-

-

-

50 011

Obligacje własne wyemitowane

7 363

56 769

62 251

220 746

347 129

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe

268 322

3 656

38 304

19 174

329 456

Zobowiązania z tytułu leasingu

2 538

2 538

8 486

50 736

64 298

Razem

328 234

62 963

109 041

290 656

790 894

Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują rwnież okres dłuższy niż 5 lat.

Zarządzanie płynnością Spłki odbywa si głwnie poprzez:

• krtko, średnio i długo-terminowe planowanie przepływw gotwkowych bazujących na regularnie aktualizowanych

prognozach działalności operacyjnej i finansowej; szczegłowe plany krtkoterminowe aktualizowane są przynajmniej

raz na miesiąc,

• dobr odpowiednich źrdeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Spłki oraz analizy rynku,

• bieżący monitoring wskaźnikw wynikających z umw z bankami,

• dywersyfikacj źrdeł finansowania prowadzonej działalności deweloperskiej,

• wspłprac z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorw, wierzycieli i rynku oraz

w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Spłki.

Za lata koczące si 31 grudnia 2023 i 2022 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako zysk netto do średniorocznej wartości

kapitałw własnych) wynosiła odpowiednio 32,4% i 29,0% . W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Spłki

wynosił 5,4% w 2023 roku i 4,2% w 2022 roku.

Na dzie 31 grudnia 2023 i 2022 wspłczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytw i obligacji

pomniejszone o środki pieniżne i ich ekwiwalenty oraz krtkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez kapitały własne)

wynosił odpowiednio 30,0% i 9,0%.

Spłka nie posiada zdefiniowanego planu wykupu akcji własnych.

Spłka nie podlega żadnym zewntrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogw ustawowych określonych

w Kodeksie Spłek Handlowych.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

40

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.32 ZYSK NA AKCJĘ

W Spłce nie wystpuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcj z działalności kontynuowanej jest rwny zyskowi

na akcj wyliczonemu powyżej.

7.33 PODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Podatek dochodowy bieżący

(42 512)

(89 544)

Podatek dochodowy odroczony

(26 353)

26 531

Razem

(68 865)

(63 013)

Zobowiązanie Spłki z tytułu podatku dochodowego od osb prawnych na dzie 31 grudnia 2023 roku wynosiło 10 462 tys. zł.

Na dzie 31 grudnia 2022 roku zobowiązanie Spłki z tego tytułu wyniosło 63 990 tys. zł.

Uzgodnienie pomidzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej

stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zyskw i strat Spłki

zaprezentowane jest poniżej.

UZGODNIENIE

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Zysk brutto

509 979

436 697

Według stawki podatkowej wynoszącej 19%

96 896

82 972

Trwałe rżnice nie objte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym

w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich)

1 578

1 298

Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale niestanowiących kosztu

uzyskania przychodw

665

1 025

Otrzymana dywidenda

(30 274)

(22 282)

Inne

-

-

Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego

68 865

63 013

Efektywna stawka podatkowa (w %)

13,50

14,43

Regulacje dotyczące podatku od towarw i usług, podatku dochodowego od osb prawnych oraz obciąże związanych z

ubezpieczeniami społecznymi podlegają czstym zmianom. Te czste zmiany powodują brak odpowiednich punktw

odniesienia, niespjne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, ktre mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące

przepisy zawierają rwnież niejasności, ktre powodują rżnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisw

podatkowych, zarwno pomidzy organami pastwowymi jak i organami pastwowymi i przedsibiorstwami.

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli

organw, ktre uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe,

wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce

jest wiksze niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.

KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ

01.01.-31.12. 2023

01.01.-31.12. 2022

PODSTAWOWY ZYSK NA AKCJĘ

Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcj

441 114

373 684

Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spłki do wyliczenia

podstawowego zysku na akcj

25 657 874

25 523 354

Podstawowy zysk na akcję (PLN)

17,19

14,64

ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ

Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcj

441 114

373 684

Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje

z Programu Opcji Menedżerskich

114 132

54 796

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spłki do wyliczenia

rozwodnionego zysku na akcj

25 772 006

25 578 150

Rozwodniony zysk na akcję (PLN)

17,12

14,61

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

41

DOM DEVELOPMENT S.A.

W konsekwencji, pomimo iż Spłka prowadziła i prowadzi bardzo ostrożną polityk podatkową, chociaż jest to mało

prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą si zmienić

w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.

Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzgldnienia postanowie Oglnej

Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur

prawnych tworzonych w celu uniknicia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność

dokonaną przede wszystkim w celu osiągnicia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i

celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągniciem korzyści podatkowej, jeżeli sposb

działania był sztuczny. Wszelkie wystpowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotw

pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementw wzajemnie si znoszących lub

kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako

przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje bdą wymagać znacznie wikszego

osądu przy ocenie skutkw podatkowych poszczeglnych transakcji.

Klauzul GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, ktre zostały

przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla ktrych po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są

nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisw umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie

realizowanych przez podatnikw prawnych ustale i porozumie, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.

7.34 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

Działalność Spłki jest co do zasady jednorodna i polega głwnie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych

(komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spłka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim,

natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., ktrej Spłka jest podmiotem dominującym, prowadzi rwnież działalność

na rynkach trjmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Działalność na rynku wrocławskim, rynku trjmiejskim i rynku krakowskim

prowadzona jest poprzez spłki zależne Grupy.

W związku z powyższym segmentacja dla celw sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji

geograficznej w ramach Grupy:

• segment warszawski

• segment trjmiejski

• segment wrocławski

• segment krakowski

Ocena wynikw poszczeglnych segmentw dokonywana jest głwnie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marż

brutto ze sprzedaży uzyskane przez poszczeglne segmenty.

Z uwagi na to, że działalność operacyjna Spłki prowadzona jest na rynku warszawskim, czyli w obrbie jednego segmentu,

niniejsze sprawozdanie finansowe nie zawiera informacji segmentowej.

Informacja dotycząca segmentw działalności przedstawiona jest w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Spłki, ktre

przedstawia działalność operacyjną na wszystkich wyżej wymienionych rynkach (segmentach operacyjnych i

sprawozdawczych).

7.35 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

ANALIZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Przychody ze sprzedaży wyrobw gotowych

1 387 792

1 301 776

Przychody ze sprzedaży usług

99 028

26 311

Przychody ze sprzedaży towarw (gruntw)

1 000

86 617

Przychody ze sprzedaży - razem

1 487 820

1 414 704

Koszty sprzedaży wyrobw gotowych

(921 919)

(893 645)

Koszty sprzedaży usług

(74 750)

(13 337)

Koszty sprzedaży towarw

(1 049)

(33 041)

Korekta wartości zapasw do wartości netto możliwej do uzyskania

(1 777)

(12 384)

Koszt własny sprzedaży - razem

(999 495)

(952 407)

Zysk na sprzedaży brutto

488 325

462 297

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

42

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.36 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Koszt własny sprzedaży

(999 495)

(952 407)

Koszty sprzedaży

(50 283)

(45 437)

Koszty oglnego zarządu

(96 177)

(96 378)

Razem

(1 145 955)

(1 094 222)

Koszty według rodzaju

Amortyzacja

(12 429)

(11 063)

Zużycie materiałw i energii

(253 360)

(384 892)

Usługi obce

(895 089)

(687 808)

Podatki i opłaty

(7 682)

(6 759)

Koszty świadcze pracowniczych

(69 698)

(73 752)

Pozostałe koszty rodzajowe

(3 472)

(3 619)

Wartość sprzedanych towarw i materiałw

(1 049)

(33 041)

Zmiana stanu produktw i produkcji w toku

90 813

101 921

Koszt wytworzenia produktw na własne potrzeby

6 011

4 791

Razem

(1 145 955)

(1 094 222)

7.37 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE

ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA (wraz z kadrą zarządczą)

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych)

191

193

Kategoria – umysłowi

191

193

Kategoria – fizyczni

-

-

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH (wraz z kadrą zarządczą)

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Koszty świadczeń pracowniczych

Koszty wynagrodze, w tym m.in.:

61 069

65 884

- w tym koszty płatności w formie akcji (nota 7.44)

3 501

5 393

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

8 629

7 868

Koszty świadczeń pracowniczych - razem

69 698

73 752

7.38 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Przychody z tytułu kar umownych, porozumie i odszkodowa

1 168

327

Rozwiązanie rezerwy na koszty i roszczenia

2 746

7 212

Zysk ze zbycia niefinansowych aktyww trwałych

427

-

Pozostałe

7 388

368

Razem

11 729

7 907

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

43

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.39 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Rezerwa i koszty z tytułu kar i porozumie

1 113

162

Darowizny

4 846

1 734

Rezerwa na pozostałe koszty

618

4 786

Odpisane nieściągalne należności

7 076

1 327

Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy)

5 658

3 342

Koszty zaniechanych projektw

-

-

Koszty nabycia spłek zależnych

-

3 264

Pozostałe

368

4 426

Razem

19 679

19 041

7.40 PRZYCHODY FINANSOWE

PRZYCHODY FINANSOWE

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Odsetki od lokat bankowych i pożyczek

45 848

25 553

Otrzymane dywidendy

159 337

117 276

Przychody z tytułu dyskontowania należności i zobowiąza

504

1 480

Odsetki pozostałe

351

510

Wycena instrumentw zabezpieczających CAP

-

152

Pozostałe

2 507

-

Razem

208 547

144 971

7.41 KOSZTY FINANSOWE

KOSZTY FINANSOWE

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Odsetki od kredytw i obligacji (czść nieskapitalizowana)

21 922

13 469

Odsetki pozostałe

163

207

Prowizje i opłaty

1 928

1 007

Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiąza

2 311

946

Koszty finansowe leasingu

751

839

Rżnice kursowe

-

1 012

Wycena instrumentw finansowych (opcje CAP)

1 345

-

Strata ze zbycia inwestycji

-

-

Pozostałe

4 063

142

Razem

32 483

17 622

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

44

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.42 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Wartość kosztw finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku

1 022

2 434

Wartość kosztw finansowych (odsetek) ujtych w rachunku zyskw i strat

22 085

13 676

Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek

23 107

16 110

Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektw deweloperskich Spłki są co do zasady kapitalizowane jako

produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytw. Koszty finansowe ktre nie zostały poniesione

w celu finansowania projektw deweloperskich odnoszone są bezpośrednio do rachunkw zyskw i strat.

7.43 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W okresach dwunastu miesicy zakoczonych 31 grudnia 2023 i 2022 r. Spłka była stroną przedstawionych poniżej transakcji

z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w poniższych tabelach.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Usługi konsultingowe

Hansom Property Company Limited

1 889

1 678

M & M Usługi Doradcze M. Kolarski

37

197

Zakup nieruchomości

Dom Development Grunty sp. z o.o.

-

9 987

Umowy o współpracy

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

55

22

Dom Development Krakw sp. z o.o.

78

20

Euro Styl S.A.

11

7

Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski

3 859

1 380

Pozostałe

Dom Construction sp. z o.o.

457

1 018

Usługi budowlane

Dom Construction sp. z o.o.

692 291

445 376

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Umowy o współpracy

Dom Development Krakw 1 sp. z o.o.

3

-

Dom Development Grunty sp. z o.o.

24

24

Euro Styl S.A.

4 924

3 764

Euro Styl Construction sp. z o.o.

50

27

Dom Land sp. z o.o.

17

16

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

3 770

3 039

Dom Construction sp. z o.o.

18 675

11 333

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

856

399

Dom Development Krakw sp. z o.o.

3 217

2 077

Dom Development Krakw 21 sp. z o.o. sp. k.

-

373

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

21

9

Dom Development Krakw 2 sp. z o.o.

-

7

Buma Contractor 1 sp. z o.o.

-

19

Issogne sp. z o.o.

18

3

Mirabelle Investments sp. z o.o.

16

15

Sento S.A.

-

460

Pozostałe

Nestobud sp. z o.o.

-

4

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

45

DOM DEVELOPMENT S.A.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO POŻYCZKODAWCA:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Udzielona pożyczka

Issogne sp. z o.o.

28 000

-

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

90 000

125 000

Euro Styl S.A.

77 767

90 000

Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)

-

19 000

Dom Development Krakw sp. z o.o.

160 183

90 200

Spłacona pożyczka

Issogne sp. z o.o.

(28 000)

-

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

(50 000)

(10 000)

Euro Styl S.A.

(48 517)

(108 000)

Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)

-

(108 380)

Dom Development Krakw sp. z o.o.

(69 483)

(21 350)

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

-

(8 050)

Otrzymane odsetki od pożyczki netto

Issogne sp. z o.o.

414

-

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

14 376

6 227

Euro Styl S.A.

10 273

2 896

Sento S.A. (w tym Sento 22 sp. z o.o.)

-

4 932

Dom Development Krakw sp. z o.o.

12 956

2 760

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

-

673

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WPŁACAJĄCY KAPITAŁ DO SPÓŁEK

ZALEŻNYCH:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Zwrot dopłaty do kapitału

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

(15 200)

(28 000)

Wpłaty na kapitał zakładowy oraz dopłaty do kapitałw spłek zależnych są ujmowane w bilansie Splki w pozycji Inwestycje

w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO NABYWAJĄCY UDZIAŁY/ AKCJE OD

SPÓŁEK ZALEŻNYCH:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Nabycie akcji Sento S.A.

Dom Development Krakw sp. z o.o.

-

2 196

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO UDZIELAJĄCY ZALICZEK:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Zaliczka (netto) przekazana w celu nabycia gruntu

Dom Development Grunty sp. z o.o.

-

(9 871)

Dom Land sp. z o.o.

-

10 938

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO ROZLICZAJĄCY KAUCJE:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Zatrzymane kaucje gwarancyjne

Dom Construction sp. z o.o.

2 888

4 252

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ:

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Dywidenda wypłacona

Groupe Belleforêt S.à r.l

233 317

148 637

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

46

DOM DEVELOPMENT S.A.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO OTRZYMUJĄCY DYWIDENDĘ

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Dywidenda otrzymana

Euro Styl S.A.

131 364

79 183

Dom Construction sp. z o.o.

16 856

33 859

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

-

-

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

801

4 234

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

11 584

-

Transakcje midzy podmiotami powiązanymi odbywają si na zasadach rynkowych.

SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki

31.12.2023

31.12.2022

Należności od podmiotów powiązanych

Saldo razem

516 950

368 713

Jednostki zależne

500 444

354 667

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

13

-

Dom Development Krakw 1 sp. z o.o.

3

-

Dom Development Wrocław sp. z o.o. dopłaty do kapitału

31 800

47 000

Dom Development Wrocław sp. z o.o. udzielone pożyczki

180 000

140 000

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

1 007

1 326

Euro Styl S.A. udzielone pożyczki

119 250

90 000

Euro Styl S.A.

1 223

1 721

Euro Styl Construction sp. z o.o.

3

6

Dom Development Kredyty sp. z o.o.

235

175

Dom Construction sp. z o.o.

2 859

655

Issogne sp. z o.o.

-

3

Sento S.A.

-

53

Dom Development Krakw sp. z o.o. udzielone pożyczki

163 087

73 045

Dom Development Krakw sp. z o.o.

964

607

Dom Development Krakw 21 sp. z o.o. sp. k.

-

62

Dom Development Krakw 2 sp. z o.o. sp. k.

-

9

Nestobud sp. z o.o.

-

5

Pozostałe podmioty

16 506

14 046

Dom Land sp. z o.o.

13 554

13 554

Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski

2 952

492

SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki

31.12.2023

31.12.2022

Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych

Saldo razem

83 407

70 490

Jednostki zależne

83 277

70 069

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

-

-

Dom Construction sp. z o.o.

79 434

65 164

Dom Construction sp. z o.o. kaucje

2 575

4 905

Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.

1 268

-

Pozostałe podmioty

130

421

Hansom Property Company Limited

130

135

Woodsford Consulting Limited

-

145

Doradztwo w zakresie infrastruktury technicznej Rafał Kierski

-

141

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

47

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.44 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI

PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

Na dzie 31 grudnia 2023 r. w Spłce istniały dwa aktywne Programy Opcji Menedżerskich przyjte w ramach Planu

Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spłki.

PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

31.12.2023

31.12.2022

Nazwa Programu

Opcje

w ramach

programu

(liczba akcji)

Opcje

przyznane

(liczba akcji)

Opcje

wykonane

(liczba akcji)

Opcje

w ramach

programu

(liczba akcji)

Opcje

przyznane

(liczba akcji)

Opcje

wykonane

(liczba

akcji)

Program V

250 000

250 000

200 000

250 000

250 000

150 000

Program VII *)

250 000

250 000

100 000

250 000

250 000

50 000

*) Na dzie 31 grudnia 2022 r. opcje na akcje w ramach Programu VII wykazują wykonanie 50 000 opcji dla ktrch akcje zostały

zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy w dniu 26 stycznia 2023 r. (patrz nota 7.15).

Aktywne programy opcji menedżerskich na dzie 31 grudnia 2023 r.

• Program V Opcji Menedżerskich

29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spłki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne

Zgromadzenie Akcjonariuszy Spłki, podjła uchwał w sprawie przyjcia Postanowie Programu V Opcji Menedżerskich dla

Pana Mikołaja Konopki - Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 akcji Dom Development S.A. („Program V”). Zgodnie z

Programem V pan Mikołaj Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objcia łącznie 250 000 akcji Dom

Development S.A. za cen w kwocie 50,00 złotych za akcj. Realizacja przedmiotowych opcji bdzie limitowana do 50 000 akcji

w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesicy, począwszy od 1 stycznia 2021 roku, z tym że opcje niewykorzystane bdzie

można zrealizować w pźniejszym terminie, lecz nie pźniej niż do 31 grudnia 2029 roku.

• Program VII Opcji Menedżerskich

4 października 2022 r. Rada Nadzorcza Spłki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne

Zgromadzenie Akcjonariuszy Spłki, podjła uchwał w sprawie przyjcia Postanowie Programu VII Opcji Menedżerskich dla

Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora Finansowego, dotyczących 250 000 akcji Dom Development S.A.

(„Program VII”). Zgodnie z Programem VII, pan Leszek Stankiewicz otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objcia łącznie

250 000 akcji Dom Development S.A. za cen w kwocie 50,00 złotych za akcj. Realizacja przedmiotowych opcji bdzie

limitowana do 50 000 akcji w roku kalendarzowym, począwszy od 2022 roku z tym, że opcje niewykorzystane bdzie można

zrealizować w pźniejszym terminie, lecz nie pźniej niż do 31 grudnia 2032 roku.

Przyznanie nowych opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2023 roku Spłka nie przyznała nowych opcji na akcje.

Wykonanie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W dniu 8 lutego 2023 r. dokonano realizacji opcji na akcje Spłki poprzez wykonanie praw z warrantw subskrypcyjnych i

dokonanie subskrypcji na 100 000 akcji, co zostało opisane w nocie 7.15.

Wygaśnicie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2023 r. nie wygasły żadne opcje na akcje.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

48

DOM DEVELOPMENT S.A.

Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczeglne dni bilansowe oraz zmiany w prezentowanych okresach

OPCJE NA AKCJE

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Opcje niezrealizowane

na początek okresu

Ilość

300 000

250 000

Całkowita cena realizacji

15 000

11 000

Opcje przyznane

w okresie

Ilość

-

250 000

Całkowita wartość wykonania opcji

-

12 500

Opcje wygasłe

w okresie

Ilość

-

-

Całkowita wartość wykonania opcji

-

-

Opcje zrealizowane

w okresie *)

Ilość

100 000

200 000

Całkowita wartość wykonania opcji

5 000

8 500

Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną

akcj (PLN/akcja)

50,00

42,50

Opcje niezrealizowane

na koniec okresu

Ilość

200 000

300 000

Całkowita cena realizacji

10 000

15 000

Opcje możliwe do zrealizowania

na początek okresu

Ilość

100 000

150 000

Całkowita cena realizacji

5 000

6 000

Opcje możliwe do zrealizowania

na koniec okresu

Ilość

-

-

Całkowita cena realizacji

-

-

*) Opcje zrealizowania w okresie dwunastu miesicy zakoczonych 3 grudnia 2022 r. zawierają rwnież opcje na 50 000 akcji

serii AG, ktre do dnia 31 grudnia 2022 roku nie były zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII

Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje serii AG zostały zarejestrowane przez ww. sąd w dniu 26 stycznia

2023 r., co zostało opisane w nocie 7.15.

KOSZT OPCJI MENEDŻERSKICH ODNIESIONY DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT I DO KAPITAŁÓW WŁASNYCH

W okresach dwunastu miesicy zakoczonych 31 grudnia 2023 i 2022 roku do rachunku zyskw i strat oraz na kapitał zapasowy

odniesiono odpowiednio 3 501 tys. zł. oraz 5 393 tys. zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.

7.45 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW

ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI

WYNAGRODZENIA KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

ZARZĄD

Wynagrodzenie

12 660

16 613

Świadczenia pozapłacowe

183

230

Wynagrodzenie razem

12 843

16 843

RADA NADZORCZA

Wynagrodzenie

1 384

1 322

Świadczenia pozapłacowe

47

67

Wynagrodzenie razem

1 431

1 389

Powyższa tabela nie uwzgldnia kosztu programu opcji menadżerskich, ktry w latach zakoczonych 31 grudnia 2023 r. i 2022 r.

wynisł odpowiednio 3 501 tys. zł. oraz 5 393 tys. zł .

Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spłki na dzie 31 grudnia 2023 r. przedstawione są w nocie 7.49.

UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI, PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ

W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA

Członkowie Zarządu Spłki wynagradzani są na podstawie uchwał Rady Nadzorczej.

Żadnemu z członkw Zarządu Spłki nie przysługuje rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego stanowiska. Zgodnie

z uchwałami Rady Nadzorczej, Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Leszkowi Stankiewiczowi oraz Mikołajowi Konopce, w

razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązkw albo niepowołania do pełnienia funkcji Członka

Zarządu na kolejną kadencj, przysługuje świadczenie pieniżne w wysokości 6-krotności wynagrodzenia miesicznego.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

49

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.46 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

31.12.2023

31.12.2022

Gwarancje

17 917

21 359

Porczenia

12 651

6 571

Razem

30 568

27 930

Ponadto niektre zobowiązania Spłki zabezpieczone są wekslami:

ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI

31.12.2023

31.12.2022

Weksle, w tym:

- weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia

3 900

3 900

- weksle stanowiące zabezpieczenie umw leasingowych

-

-

Razem

3 900

3 900

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2023 roku, Spłka nie udzieliła porcze kredytw lub pożyczek oraz

nie udzieliła gwarancji łącznie jednemu podmiotowi lub jednostce od niego zależnej, ktrych wartość dla Spłki byłaby istotna

lub ktrych wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałw własnych Spłki.

7.47 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 R.

Na dzie 31 grudnia 2023 roku Spłka nie była stroną istotnych postpowa sądowych.

7.48 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2022

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 15 czerwca 2023 r. zatwierdziło przedstawione

przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2022 r., sprawozdanie Zarządu z działalności

Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2022 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej

Dom Development S.A. za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2022 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło

Zarządowi absolutorium za 2022 rok.

7.49 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI

ZARZĄD

W dniu 15 września 2023 roku do Spłki wpłynło oświadczenie Pani Małgorzaty Kolarskiej o rezygnacji przez nią z powodw

osobistych, z pełnienia funkcji Członka i Wiceprezes Zarządu Spłki, ze skutkiem na dzie 31 grudnia 2023 roku.

W dniu 20 września 2023 r. Rada Nadzorcza Spłki, działając na podstawie pkt 6.2.2 Statutu Spłki, powołała z dniem 1 stycznia

2024 roku, na wsplną trzyletnią kadencj, Panią Monik Perekitko na Członka Zarządu Spłki. Pani Monika Perekitko jest

związana z rynkiem nieruchomości od 2004 roku, a od 2011 roku wspłtworzyła i była odpowiedzialna za działalność jednego z

głwnych deweloperw działających na polskim rynku, pełniąc funkcj członka zarządu.

Na dzie 31 grudnia 2023 roku Zarząd spłki Dom Development S.A. liczył 5 Członkw:

Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu

Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu

Leszek Stankiewicz – Wiceprezes Zarządu

Terry Roydon – Członek Zarządu

Mikołaj Konopka – Członek Zarządu

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

50

DOM DEVELOPMENT S.A.

RADA NADZORCZA

W okresie dwunastu miesicy zakoczonych 31 grudnia 2023 nastąpiły poniżej opisane zmiany w składzie Rady Nadzorczej

Spłki.

Pan Marek Moczulski – Członek oraz Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej Spłki oraz Pan Krzysztof Grzyliski - Członek Rady

Nadzorczej Spłki, złożyli w dniu 12 maja 2023 r., ze skutkiem od dnia 15 czerwca 2023 r. rezygnacje z pełnionych funkcji

członkw Rady Nadzorczej.

Z dniem 14 czerwca 2023 roku Członek Rady Nadzorczej Spłki, Pan Markham Dumas, złożył rezygnacj z pełnionej funkcji

Członka Rady Nadzorczej Spłki.

Z dniem 15 czerwca 2023 roku akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1 % akcji Spłki powołał, na wsplną trzyletnią kadencj,

Pana Philippe Bonavero na Członka Rady Nadzorczej Spłki.

W dniu 15 czerwca 2023 roku, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Dom Development S.A. powołało Panią Edyt Wojtkiewicz oraz

Panią Ann Mari Panasiuk w skład Rady Nadzorczej Spłki na wsplną trzyletnią kadencj.

Ponadto, w dniu 15 czerwca 2023 roku Rada Nadzorcza Spłki wybrała na Wiceprzewodniczącą Rady Nadzorczej

dotychczasowego Członka Rady Nadzorczej, Panią Dorot Podedworną-Tarnowską.

Na dzie 31 grudnia 2023 roku Rada Nadzorcza spłki Dom Development S.A. liczyła 7 Członkw:

Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Janusz Zalewski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

Dorota Podedworna-Tarnowska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej (Członek niezależny)

Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej

Philippe Bonavero – Członek Rady Nadzorczej

Edyta Wojtkiewicz – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny)

Ann Mari Panasiuk – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny).

7.50 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI

W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2023 r. miały miejsce nastpujące istotne zmiany dotyczące portfela

realizowanych przez Spłk inwestycji deweloperskich na rynku warszawskim:

BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2023 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2023 R.:

PROJEKT

LOKALIZACJA

LICZBA MIESZKAŃ I

LOKALI USŁUGOWYCH

Osiedle Urbino etap 2

Warszawa

180

Osiedle Jagielloska etap 2

Warszawa

137

Osiedle Jagielloska etap 3

Warszawa

45

I KWARTAŁ 2023

362

Osiedle Przystanek Midzylesie etap 2

Warszawa

108

Apartamenty Białej Koniczyny etap 2

Warszawa

71

Osiedle Przy Alejach etap 1

Warszawa

122

Osiedle Urbino etap 2 faza 1

Warszawa

139

II KWARTAŁ 2023

440

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 11 faza 3

Warszawa

89

Osiedle Przy Ryżowej faza 1

Warszawa

151

Osiedle Wilno VII faza 1

Warszawa

60

Osiedle Wilno VII faza 2

Warszawa

126

Apartamenty Literacka faza 1

Warszawa

100

III KWARTAŁ 2023

526

Osiedle Przy Ryżowej faza 2

Warszawa

257

Osiedle Harmonia Mokotw faza 1

Warszawa

157

IV KWARTAŁ 2022

414

RAZEM

1 742

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

51

DOM DEVELOPMENT S.A.

BUDOWY ZAKOŃCZONE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2023 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2023 R.:

PROJEKT

LOKALIZACJA

LICZBA MIESZKAŃ I

LOKALI USŁUGOWYCH

Osiedle Bokserska 71

Warszawa

234

Osiedle Ceramiczna

Warszawa

346

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd etap 11 faza 2

Warszawa

88

I KWARTAŁ 2023

668

Dom na Służewcu (Kłobucka)

Warszawa

108

II KWARTAŁ 2023

108

Brak

Warszawa

-

III KWARTAŁ 2023

-

Apartamenty Ludwiki faza 1

Warszawa

105

Apartamenty Ludwiki faza 2

Warszawa

327

Apartamenty Solipska faza 1

Warszawa

96

Apartamenty Solipska faza 2

Warszawa

91

Metro Zachd 4 faza 1

Warszawa

110

Metro Zachd 4 faza 2

Warszawa

172

Metro Zachd 11 faza 1

Warszawa

148

Osiedle Przystanek Midzylesie faza 1

Warszawa

110

IV KWARTAŁ 2023

1 159

RAZEM

1 935

Ponadto, w okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2023 r. w ramach Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.,

poprzez podmioty zależne prowadzono projekty deweloperskie na rynku wrocławskim, trjmiejskim oraz krakowskim.

INFORMACJA NA TEMAT PRZEKAZAŃ LOKALI MIESZKALNYCH I LOKALI USŁUGOWYCH

Liczba lokali mieszkalnych i lokali usługowych przekazanych klientom w okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia

2023 r. przedstawia poniższa tabela:

LICZBA PRZEKAZANYCH MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH

2023

2022

I kwartał

907

829

II kwartał

181

465

III kwartał

136

241

IV kwartał

704

386

Razem

1 928

1 921

7.51 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

W dniu 24 stycznia 2024 roku Zarząd podjął uchwał w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spłki w drodze emisji

50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AJ, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych

na okaziciela serii AK, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AJ i AK została ustalona na 50,00 zł za jedną

akcj. Emisja akcji serii AJ oraz serii AK nastąpi w drodze subskrypcji prywatnej, ktrej celem w ramach kapitału docelowego

jest umożliwienie Spłce wywiązywania si ze zobowiąza wynikających z:

• Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom

Development S.A. (patrz nota 7.44).

• Programu VII Opcji Menedżerskich dla Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu, dotyczącego 250 000 Akcji Dom

Development S.A. (patrz nota 7.44).

W dniu 8 lutego 2024 Zarząd podjął uchwał w sprawie przydzielenia nowych akcji Panu Leszkowi Stankiewiczowi w procesie

realizacji 50 000 opcji na akcje oraz przydzielenia nowych akcji Panu Mikołajowi Konopce w procesie realizacji 50 000 opcji na

akcje. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy

Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 13 lutego 2024 roku, czyli po dniu bilansowym.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

52

DOM DEVELOPMENT S.A.

7.52 PROGNOZY

Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarwno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i

Grupy.

7.53 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU

UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozda finansowych (w tym

skonsolidowanych sprawozda finansowych) Spłki.

Sprawozdania finansowe za rok 2023 oraz za rok 2022 zostały zbadane przez firm PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o.o.

Audyt sp.k. oraz inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o.o. Audyt sp.k..

Wypłacone lub należne wynagrodzenie za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2023 roku i dnia 31 grudnia 2022 roku w podziale na

rodzaje usług:

Opis

01.01-31.12.2023

01.01-31.12.2022

Podmiot dominujący

542

420

- Badanie sprawozda finansowych

417

260

- Przegląd płrocznych sprawozda finansowych

91

130

- Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady nadzorczej za lata 2021-2022

34

30

Jednostki zależne Grupy Kapitałowej

504

523

- Badanie sprawozda finansowych

401

423

- Przegląd płrocznych sprawozda finansowych

103

100

- Pozostałe usługi

-

-

Razem

1 046

943

Wynagrodzenie za badanie sprawozda finansowych w roku 2023 zawiera rwnież wynagrodzenie za badanie jednostkowego

skrconego sprawozdania finansowego Spłki za okres sześciu miesicy zakoczonych 30 czerwca 2023 roku w kwocie 125 tys.

zł.

PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o. o. Audyt sp.k. świadczy także usług badania pakietu konsolidacyjnego

sporządzanego na cele konsolidacji jednostki dominującej Groupe Belleforêt S.à r.l.. Wynagrodzenie ustalone za tą usług

wynosi 7 000 EUR rocznie, i stanowi koszt ponoszony przez Groupe Belleforêt S.à r.l., ktry nie jest ujmowany w powyższym

zestawieniu.

7.54 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi nastpujące dane finansowe Spłki zostały przeliczone na EURO:

WYBRANE DANE Z BILANSU

31.12.2023

tys. EURO

31.12.2022

tys. EURO

Aktywa obrotowe razem

527 817

473 102

Aktywa razem

758 316

663 560

Kapitał własny razem

314 665

288 073

Zobowiązania długoterminowe

126 695

72 977

Zobowiązania krtkoterminowe

316 955

302 510

Zobowiązania razem

443 651

375 487

Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy

4,3480

4,6899

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

53

DOM DEVELOPMENT S.A.

WYBRANE DANE Z RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

01.01-31.12.2023

tys. EURO

01.01-31.12.2022

tys. EURO

Przychody ze sprzedaży

328 553

301 753

Zysk brutto ze sprzedaży

107 836

98 607

Zysk na działalności operacyjnej

73 738

65 983

Zysk brutto

112 618

93 146

Zysk netto

97 411

79 706

Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy

4,5284

4,6883